近日，小编收到这样一则消息：“黄埔科学城保利项目，6号线香雪站附近，每平米只要9200元，总价不到40万即可入手。“
“保利项目“、”总价40万“、”靠近地铁香雪站“，这些关键词实在是有点诱人，再加上这么便宜的价格，小编瞬间想起最近火热的”无产权公寓热销“的新闻。
但这个价格实在是太便宜了，所以小编就实地去看了看。
（图源/黄埔生活汇摄）
本次中介给小编推荐的公寓叫做香雪ATM天寓，实际上这个公寓属于侨丰商业大厦。该大厦是一个囊括写字楼、商业广场和公寓的综合体项目。据销售介绍，整个大厦分为写字楼，商业广场以及公寓，其中只有公寓开放售卖。
（图源/黄埔生活汇摄）
可能是因为工作日的关系，现场看房的人并不多，不过据销售人员透露，目前大部分楼层基本上卖完，只剩下12~15楼还有一部分房源。
（图源/黄埔生活汇摄）
侨丰商业大厦的项目开发商是华屹实业发展（广州）有限公司，该开发商在广告上写到这套公寓是与保利一起联合开发的。但小编在咨询的时候，销售告诉我：这个项目建成之后，是由保利参与物业管理，其他部分由开发商自己运营。究竟是联合开发，还是只是把物业托管给保利，这里要打个问号。
除了香雪ATM天寓以外，华屹实业发展（广州）有限公司目前也在黄埔区参与建设文冲大坦围商业楼、临港ATM公寓，南湾ATM。
下面我们来具体分析一下香雪ATM公寓的整体价值。
香雪ATM天寓区位分析
黄埔ATM天寓位于广州科学城香雪板块，临近黄埔区区府中心。同时，香雪ATM天寓背后便是塘头旧改项目区。
（塘头村旧改效果图 图源/百度）
该项目所处地处香雪板块，地段优越。且旁边就是保利操刀的旧改项目。不过旧改的建设和产业发展并非一朝一夕就能完成，短期内效果还不是特别明显。
交通配套
百度地图显示，香雪ATM天寓距离地铁香雪站距离仅有500米。小编从地铁口出发，走了10分钟便到了该公寓所在位置。
（步行距离图 图源/百度）
同时旁边也有开萝大道、开创大道、地铁香雪站等多个公交站台，有轨电车1号线地铁香雪站也位于附近。
商业、教育、医疗
香雪ATM天寓所在的侨丰商业大厦规划有约5000平方米的自建商业。除了自建商业以外，附近也有萝岗奥园广场，锐丰中心，香雪城等多个大型商业综合体，人流量很大，商业氛围浓厚。
（萝岗奥园广场效果图 图源/百度）
公寓房的教育需通过积分入学的方法来解决。香雪ATM天寓周边科学城中学，黄埔区萝峰小学，香雪小学等众多学校。
医疗方面，周边也有中山大学附属第三医院岭南医院、中山大学附属第一医院。
（图源/广州黄埔香雪小学）
（图源/百度）
酒店返租真的是稳赚不赔吗？
不过既然是公寓大家还是会关心投资的问题。
据销售所说，整套公寓的4-8层是与酒店合作的，如果要买的话必须和酒店签订10年的托管协议。而收益的模式是每月保底收益+30%分红的模式，并且每三年保底租金都有6%的递增。
拿销售附近的中演国际酒店400元的房间举例，每个月的净利润在扣除成本之后还有5160元，其中的30%是酒店分红收益，再加上最低的前三年月固定返租1750元/月，每个月的总收益为3298元。
而五年房贷月供3466元/月，收租基本可以抵消月供，看上去这似乎是一个稳赚不赔的买卖。
（图源/黄埔生活汇摄）
但是酒店返租真的有销售说的那么好吗？
就在今年，荔湾区就发生了一件因为酒店返租问题产生的纠纷。该女士因为看中酒店所处地段的商业前景，就在荔湾区荷景路一商业大厦购买了一间无产权公寓。
因为租金满意，该女士便把公寓包租给酒店管理公司。约定租期为八年，前四个月免租，后续酒店每月需返租2250元。
（图源/南方都市报）
然而，就在四个月免租期结束后，该酒店称因经营不善，无法提供返租。
后续调查时才发现，该酒店并无代理公寓品牌资格，且公司早已搬迁。
其他的酒店式公寓返租事件中，扬州的希尔顿酒店、重庆的皇冠国际公寓也有过类似案例。
（图源/小树聊房）
当初购房人愿意花大价钱去购买这些无产权公寓，完全就是冲着返租的高回报。返租酒店最终返几个月租金后宣布关门。而那些业主为了这返租回报，白白多花几十万的冤枉钱，包括了多花的购房溢价和装修溢价。
虽然销售宣传的酒店返租十年能够回本，但酒店能否正常经营十年还是一个未知数。而且酒店收益部分的话语权也是掌握在酒店手中，数量多少也是由酒店说了算，主动权也不掌握在住户手中。
有房无证，频频爆雷的无产权公寓
在小编问到产权的时候，销售直接拿出了330新政做幌子，告诉我只有大的房产证。同时销售也告诉我，虽然没有房产证，但到时候会签一个20年+10年的使用权合同，并且会联系律师签转让合同，具备法律效应的。
虽然销售吹得天花乱坠，但实际却并非如此。无产权公寓只能购买其使用权，本质上就是租房，并且是一次性买断租期。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，租赁期限不得超过20年。虽然销售也提到了后十年的续期合同是具有法律效应的，但是这种超前签订的协议本身就不具备法律效应，存在很大的风险。“长期租约“通常都没有相关部门备案，无法办理相关的转让登记手续。
除了无产权以外，这类项目也有可能存在手续不完整，后续可能存在被判违建等风险。小编在之前的文章《总价40万“买房”心慌慌？聊聊易爆雷的无产权公寓》就写过广州出现过多次无产权公寓暴雷。
户型解读
香雪ATM天寓占地面积为9980平方米，总建面面积为55278平方米。停车位约300个，容积率为4.0。
香雪ATM天寓整体呈东西走向，东向面对塘头村，靠近开萝大道，有一定的噪音影响。
香雪ATM天寓全是复式，面积约为40平方米。其中复式分为双钥匙户型和单钥匙户型。就是一楼、二楼是分开的，各自独立入户，消费者完全可以选择只买一楼或二楼；而单钥匙则是一把钥匙直接入户。
户型上一共有三种户型，B户型比A户型多了一个多功能空间，而C户型可以简单理解为A和B两个户型的叠加。
价格上面A户型原价43.96万元，但有9.8折的折扣以及缴纳3万元抵6万元的折扣价，最终算下来总价为39.83万元。B户型的价格需要在A户型的基础上加2万元。
（图源/香雪ATM宣传页）
而房间环境也是跟其他公寓类似，面积狭小，客厅厨房和卧室都集中在一个空间之内，不能明火做饭，居住体验较差。
（图源/黄埔生活汇摄)
（图源/黄埔生活汇摄)
电梯方面，该公寓一共有18层，每层22户，一共配备4部电梯，后续随着入住率的提高，电梯的拥挤程度可想而知。
（图源/香雪ATM宣传页)
为什么香雪ATM天寓卖得好？原因在于……
香雪ATM天寓虽然是无产权公寓，但正如销售所说的那样，大部分房子都已经卖出，只剩下复式和少量A户型。为什么香雪ATM天寓能够卖的这么好，小编认为有这几点原因：
1、旧改：因为旧改，导致租房行情和租房需求见涨，对于拆迁户来说，价格低廉的公寓可以作为过渡性住房暂时居住，等到回迁房建成以后也可以将公寓出租出去；而对租户来说，周边住宅的租金与公寓的贷款金额的差距并不大，并且只需要缴纳较低的首付就能拥有一套自己的房子，即使只有30年的使用权，但也有一定的吸引力。而且如果想要购买别的房子时，这套也能将其出租出去。
2、地段不错：香雪ATM天寓离香雪地铁站仅有500米，附近也有有轨电车，出行比较方便。同时周边也有锐丰中心，萝岗奥园广场这样的商业综合体，生活配套比较齐全，完全能够满足日常生活需求。
3、不限购：当前广州抬高购房门槛，想要购买一套住宅还是比较困难。而这种无产权公寓是不限购的，不要求户口，不要求社保，再加上价格低廉，上车难度并不高。
总结
目前黄埔区也因旧改导致房屋租金价格涨幅较大，附近的很多居民也因此感到烦恼，而像香雪ATM天寓这样的无产权公寓因为价格优势也能作为一种过渡性方案。
毕竟，并非所有无产权公寓最终都会走向暴雷，也有顺利交付之后买家一直自住的。并且像香雪ATM这样地理位置不错的公寓在商业上也有一定的区位优势，一些企业主也可以选择购买后用作办公场所。
不过无产权公寓的确存在一定的风险，这种采用20年+10年的双合同形式，难以有非常周全的法律保障。总之，像香雪ATM天寓这样的无产权公寓虽然价格虽低，但在购买之前还是要谨慎考虑。
附：公寓周边图片（黄埔生活汇摄）
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
