北京楼市冰火两重天,核心区节节攀升,远郊却无人问津

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提问：你好房姐，首付能凑220w，月供不超过2w，总价500左右吧

我工作在亦庄次渠附近（每周去单位一天，其余时间出短差）

老婆工作在海淀，8号线永泰庄附近

希望有一定的居住品质，新房或者次新；有一定的教育需求，未来2年内有要孩子的计划

求推荐！目前关注的新房通州融御（3居），丰台臻御府

二手房朝青 国美第一城（2居） 求分析 准备年前入手，谢谢

回答：城郊结合部的本质，指的是价格便宜存在套利空间的郊区，而在过去一些年的经验里，这些郊区往往体现为成交结合部区域。

1.城郊结合部的「买点」并不是长期存在。

2.城郊结合部的位置，也是不断变化的；

3.城郊结合部的「买点」归根结底还是价值的结果，所以核心规律还是看价格。随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。随着大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群不愿意买没学区的低价老破小。

于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。

典型比如北京诸多郊区。而对于北京这种超大型城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。加上城市的驱逐人口，北京新增人口急速下降，城市开始「内卷化」，自然的郊区边界不再扩张，现存的城郊结合部价格，已经在预期和购买力溢出下变得昂贵。

除了类似天通苑回龙观等少数几个边界地带，已经很少有便宜的，值得买的城郊结合部。

所以通州丰台新盘是溢价集中地，相同的单价核心区是更优选择。北京优质楼盘见知识星球精华帖

提问：房姐您好，请问西局、六里桥、七里庄附近适合自住的上车房吗？另外，您对丰台这边房价发展形势怎么看？谢谢

回答：过去的丰台在北京人眼中是落后的存在。外地人口迁移到北京的首度聚集区，由于过去没有政府主导的产业，也缺少政府的规划发展，一度呈现放养的状态，各种大棚市场，城中村都大量集中在丰台区，也正是这些原因，让丰台的房价长期跑输于北京平均涨幅。但由于房产的价值并不是品质所决定，加上近些年丰台政府的频频动作，多条地铁线的开通，市场问题整顿，丽泽商务区大兴开发等项目陆续上台，丰台开始走上逆袭的道路。2016年连续两轮的行情后，丰台的均价也开始与朝阳看齐，区域性抢占先机的机会不在，逐渐过渡为以精挑细选，发掘笋盘为主的战术。丽泽商务区是丰台十年的痛苦。规划很高，但是每次规划落地，总是打一次折扣。开盘价很高，过去套了不少人；最近原本价格洗到差不多了，但突然规划又打折扣。丽泽落到实地上的好处还不够多，但是跌宕起伏的状态，高额的起步价，我会回避。西局的地理位置我认为略输于草桥，西局四周有铁路和环线分割，发展有限，草桥相对更开阔，而且占据了大兴开发的起点位置，优势更大。同样价格，选择草桥。六里桥位置不错，交通方便，租户多，缺点是有隔断，未来空间不会太高。

提问：房姐，请问买一手还是二手，有什么差别吗？

回答：不同的城市，有战略上的巨大差异。比如北京上海深圳，这些成熟的中后期市场，往往以二手的精耕细作为主，因为一二手房的价差巨大。

消耗一定的人力成本，使用一些专业的选筹技能，就可以在二手市场中额外获得30%-50%的买入差价。30%的二手选筹优势对比10%的一手便利性，仍然是二手房更划算。

而在一些二手市场尚未开始启动的二线省会；例如：部分长沙，成都楼盘，2016年重庆，2017年武汉，2019上半年前的沈阳等。一手房可能存在限价的优势，丰富的贷款优势（方便贷款），操作便利的优势（比如一次性买10套，二手太麻烦）。

而一旦出台针对性的限购限贷，性价比又马上往二手倾斜，典型比如沈阳出台一手限购。因为在这部分时间的二线城市，市场还没有进入到存量的比拼，市场竞争状况还不够成熟，二手房比一手房的价差，不大，而一手房，又具有各方面的便利性，也是一种成本上的节省，价格上的优势。

对于这种市场，如果有大量的闲暇时间，可以选择二手，用人力劳动赚取便利性的利润；如果需要大批量的快速建仓，又不限购限贷，足够便宜的一手房也许是更有优势的选择。

提问：房姐你好，请问，投资买房，总高三十二层左右的高层住宅，十楼以下的低楼层，还值得买吗？

回答：你好！低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。

还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。

一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，六到十楼投资的话还行。

事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。

作为投资，六到十这样的楼层，性价比还是很高的。

在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。

能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大

确实有些买家就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。

投资买房，流动性很重要。

投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。

所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。

不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多客户会喜欢。

提问：房姐你好，现今的楼市大环境下，还不断地调控政策，房价降温吗？房子还能买吗。楼市到底有没有风险？最大的风险是什么？

回答：在住房不炒的环境下，现在只有一线城市，加上各地的省会城市还是有上涨的，但是这种城市上涨肯定不是普遍的，是会相对区域分化、楼盘分化。

比如好的楼盘涨15%，普通楼盘5%，差的楼盘维持价格几乎不涨，各种楼盘占比不同，导致均价向上的幅度肯定不大。

买房尽量根据自己需求对号入座：有选择性的可以抓紧买，但是不要盲目追高。楼市分化越来越严重，手里没好货的，可以尽早置换掉。

现在对于房产投资，风险比机会多，一定要控制好负债率和现金流。

买房真正的风险就是低现金流。

房产现在是属于专业投资者的游戏，从来不存在高杠杆风险，只存在低现金流死亡。

再高的负债，只要有充足的现金流都不会有太大风险；再低的负债只要现金流断裂，同样是瞬间崩盘。

高杠杆操作没错，错的是现金流紧张断裂，以贷还贷，那么成本就像滚动的雪球不断膨胀，早晚炸了。

买个好房，也要撑得下去！房贷的压力持续贯穿几十年，在买房子的财富积累的黄金时期没有做好风控，跌倒了就很难再次翻身。

房产是资产配置的一部分，选筹换筹逐步迭代，所以每一步都要埋下现金流预估。

提问：新人首问。亲爱的房姐好，已订阅知识星球，父母换房，总价850w（含税含中介费）。问题如下：1、考虑望京，以踩过一些盘，目前三个选择，嘉润花园131平西向三居800w、金隅丽港城106平西向两居815w、圣馨大地117平西向两居788w。父母倾向嘉润花园觉得面积大性价比合适，但嘉润花园自采暖，且没有学区，这个判断OK吗？如果是房姐怎么排序？2、我们在望京有房160平3居，还在同一个区域投资OK吗？鸡蛋可以放在这一个篮子里吗？3、从投资角度还有哪些区域更优 4、我们小两口家与父母家北京房票已用满的情况下后续怎么投资？还有哪些城市可选？或者其他投资途径可选？5、国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收。对后续房市的影响 急盼回复，多谢多谢

回答：1. 您好，最好不要买嘉润花园这种年代过老、结构过气的大塔楼小区。圣馨大地品质普通，小区环境不算差，但由于塔楼结构和密度容积率问题，被市场略微歧视。金隅丽港城略微好点。

2. 没问题的，在北京只要不买郊区，买同一个区域的风险并不大。

3. 双井九龙山、亦庄、朝青 都不错

4. 其他城市也要破限购才好操作，武汉、杭州、成都、重庆、西安 都是不错选择

5. 这个会影响新房市场，这个政策对郊区以及远郊新城的发展有很大影响，因为地方政府卖了地的钱地方政府也落不了好，所以动力上就不足了，除非特殊情况，地方政府在郊区、远郊土地上的姿态肯定会变，但是对北上广深，基本没影响，这些全市二手房市场，另外远郊新房尽量不碰。

提问：你好，我非北京户籍，刚需首套房，但有外地有贷款记录，算二套，想买总价六百万以内的房子，工作地点在菜市口地铁附近，看了角门附近的，有个西马金润小区，离地铁4号线比较近，骑电动车也可以上班，楼龄参差不齐，有的带电梯有的也有不带电梯的，户型都有南北通透的，只是带电梯的两居都超过600万了，有不带电梯四楼楼龄2008免得90多平四楼的要580万，还看了丰台大红门附近的彩虹城，房子比较新，但据说有个海鲜市场夏天有味道，另外还有丰科板块的北京方向和万科西华府，房子比较新，但也比较荒，万科西华府感觉没什么人，北京方向就4栋楼，不过离地铁都比较近有可能涉及到不满二，但是现在不确定选哪个，想咨询下你的意见，做个推荐排序？或者你这边还有什么推荐？

回答：西马金润这个小区比较复杂。首先是角门的定位，不是在产业，而是一个双轨的交通节点＋大片居住社区：北到金融街，南到大兴，十号线到东三环，高铁一站地 简单说，这里就是交接产业区的居住社区，但距离地铁步行有一段距离。其次，这个小区物业跨度较大。从95年后的公房，到2000年的经适房，再到2005年的次新房都有，物业不同，具体房源不同，价值差异很大。彩虹城中规中矩，还可以。说一下缺点吧，周围乱点，得房率不高。以前听说旁边的蛋禽厂夏天会有味道，这个不太确定，最好核实一下. 西马金润有合适的房源优先考虑，其次是彩虹城。更多推荐见知识星球内部分享

提问：你好！儿子在中关村中科院自动化研究所工作，26岁。还没有女朋友。可首付600，想问，是现在买房好，还是结婚前买房好？是买海淀的老破小，还是买外面的新房，还是顺地铁线买便宜一点的？不想贷很多款，太累。不知道以后大涨、微涨、不涨、小幅下跌？是先买外面，以后再换学区房？是现在买还是结婚后照顾双方的上班距离？谢谢！

回答：1. 你现在顾虑太多了，首套直接做为投资房，为孩子打一个底仓，有了底仓，他们未来想置换，还是愿意自住，都可选择。北京核心区的价格已经到17年的高点了，还是限购如此严格的情况下，楼市会分化，核心区继续看涨。而且房价一旦启动，会以你肉眼可见的速度上涨，此时你没有底仓，不上车怕踏空，上车怕高位接盘，更是一种煎熬。

2. 选筹上：还未结婚，学区房不需要买，海淀老破小要买（学区属性重），远郊无地铁的新房不要碰，核心区二手房无学区或弱学区最佳，近地铁的新房可以考虑。

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