随着政策与趋势的演进，优质资产会随着时间的流逝而变成劣势资产，甚至落入一文不值的境地……
本篇文章源于上周某位朋友咨询的问题，因工作调动派驻上海，现在手里有一套位于阳光新路的2000年左右的老单位宿舍，是该留着等行情还是应该留着抛掉？
我的标准回答是趁现在市场有热度抓紧抛掉，如果市场一旦冷却，你会发现哪怕是降价也不会有太多人去看房，市场热度高看房人踊跃的时间点往往是抛售老房的好时机，而并非买房的好机会。
01.
讲几个周边人亲身经历的例子
2019年上半年市场热度尚可，老人房产小三室70平房龄90年代无暖气单位宿舍卖了92万，2021年双气2000年左右的同类小三室只能给到80几万，而且看得人非常少……
2019年下半年，02年房子原本有110万全款接手的，因家庭意见不合，等来等去不但没能等到更高价，最终还是103万卖掉了……正好赶上贷款额度收紧，光银行下贷款就足足等了近5个月……
包括近期卖90年代的单位宿舍，心理价位从开始的90几万一直掉到70几万，……早就劝过抓紧卖掉，但他总是以还能涨、没准能拆等一系列的理由拖拖拉拉，不过结果还好，最终72万卖掉了……
△典型的90年代社区
这几套房产都没有学区加持，但是地段尚可，处于出则繁华入则便利的地段，周边学校医疗商业等配套早已成熟，甚至屡屡传出拆迁的传言……正是因为这些原因导致出卖人惜售的心态，而且由于不少人也属于头回卖房，并不知道二手房的行情多么险峻，导致出售的时机一拖再拖，不得不大刀向着自己家的房价砍去。
如果各位朋友手里有房龄20年以上的老破小，如果没有学区加持，我劝你趁着市场尚有热度的光景抓紧抛售，哪怕便宜一点但是总比砸在手里要强的多。包括有部分朋友想买二手房过渡，同样要谨记房龄这条红杠，不要选择那些太老太破的房子。
结合银行与相关政策面的影响，这群老破小最终的结局将极其悲催，很容易陷入卖不掉与拆不掉的鸡肋局面……
02.
我们换个视角来考量老破小的资产价值，不看地段学区的加成，单纯从房龄的角度出发。
中信银行二手房按揭贷款期限参考如下，具体以贷款行为准。
1. 房屋已使用年限10年（含）以内的，贷款期限不超过30年
2. 贷款期限与借款人年龄之和不得超过70年
3. 抵押房屋已使用年限超过10年的，贷款期限与抵押房屋已使用年限之和不超过40年，且贷款到期日不得超过抵押房屋使用权到期日。
中信银行的政策中规中矩，某些商业银行对房龄也有具体要求，房龄20年以上的不予贷款。
我们逐条看二手房的贷款政策不难发现，对于二手房而言，每10年房龄就是一个坎，2011年买的房子，贷款年限29年，而不是30年，而且会随着手中滞留时间的增加，贷款年限逐年减少，潜在的购房者也会越来越少。
在银行眼里，10年房龄还能算优质资产，20年房龄可以承担一定风险，30年以上的房子银行都不乐意给你兜底了。
市面上这种房子很多，贝壳数据显示，济南20年以上房龄的房子高达14686套，占总房源的27%，如果你手中的二手房超过30岁，那恭喜你，你只能去找全款的接盘侠，这难度不用讲你就明白……
打开淘宝界面的法拍房界面（这是个宝藏，看看挺有意思），法拍房会有两个价格，一是评估价，二是起拍价，评估价是市场正常的销售价，因为牵扯复杂的第三方关系，起拍价大概是市场评估价的7折，在这上面把二手房的残酷性展现的淋漓尽致，上了年龄的老房子哪怕6折起拍依然无人问津，流拍比比皆是……（不建议大家捡漏，有风险）
03.
你说二手房卖了太便宜实在可惜，等着拆迁行不行？这种希望不能说没有，但是大概率是渺茫。
这几天住建部门发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，对于大拆大建进行了严格控制。（下面为截取的第一部分）
（一）严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
（二）严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。
（三）严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
（四）确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。
下面是2016年去库存的大背景下的新闻，对比一下就明白了。
棚改货币化安置是房价助推的发动机，不同历史条件下有不同的历史使命，在房住不炒的历史使命之下，货币化安置去买商品房，实现居住升级的可能性越来越小……主流做法就是给套居住性能有限的安置房，没准你还需要补面积差价…
△多宗土地附带安置房
04.
手头有老破小的，尤其是家里老人有老破小的，洋楼建议这个阶段把二手房挂在贝壳等中介网站是上试试水，至于好卖还是难卖没法一概而论，如果挂上去中介连个电话都懒得打，相信你大概率知道是什么意思了……哪怕你现在不卖也建议挂上去，有利于合理的认识行情。
针对看着现在市场不错想置换的朋友，还是需要尽早决断，要么拖后置换时间，要么直接降价处理，没有其他路可以选，不过总体来说，洋楼还是建议抓紧卖掉，释放流动性，从趋势上看老房子没什么希望，毕竟房子这东西又名不动产，不动如山的时候实在让人挠头。
另外不建议买房龄偏大的二手房过渡，5-10年内的次新房比较划算，包括为了上学的学区房，这里面除了政策风险外还有资产方面的考量。
去年也写过两篇文章，感兴趣可以再瞧瞧，如果老房子拆不掉，居住性能又很差，实在找不到太多的理由保留了。
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