浦东供地呈两极分化：临港优质，惠南一般 | 战地一线

上海第二批集中供地信息已释放，其中，浦东供地6幅，成为本轮供应量最大的区域。

金融湾东拓区域整体打包出让

地块名称：自贸区临港新片区PDC1-0105、PDC1-0202单元25-06、26-06、27-06、28-01、29-01、30-01、01-01、02-01、03-01、04-01、06-01地块及26-08公共绿地、银拓路、银佰路、云鹃东路、水芸东路地下空间

来源：临港新片区管委会官网

这一大幅土地位于105金融片区的环湖一路与环湖二路之间，该区域作为金融湾东拓区域，定位为金融总部湾的延续，将推动离岸金融，贸易业务的发展，为金融及离岸经济生态系统打造新型创业环境，有点类似于临港版“陆家嘴”，产业定位比较高端。

地块实景图

这幅土地的期望值确实比较高，为了尽快落地相关产业发展，因此土地出让方才会整体打包土地一次性出让，尽快开发、尽快投入使用，尽快实现区域升级。不难推测，当本次土地成功拍卖后，这里的城市界面将在未来2-3年内得到明显改观。

其中这一大片土地涉宅地块共有5幅，不过位于地块东侧的05-01地块为租赁住宅，不在本次出让范围内，因此本次出让的土地，有4幅为涉宅用地，具体指标如下：

可以看出，这里的住宅地块占比并不大，经过测算，这4幅涉宅用地将提供约19.35万方商品住宅体量，按照套均100平计算，未来将提供至少约1935套房源。

从交通情况来看，此幅土地距离16号线有约1公里出头，存在交通短板，不过今年年底，自贸区临港新片区的两港快线有望投入建设，站点就位于地块北侧不远处，未来建成，从这里约15分钟就可到达浦东枢纽（浦东机场、上海东站），经在建的机场联络线可到达上海主要节点！

以速度来看，两港快线要比已通车的16号线更优质。

而在配套方面，目前已建成并投入使用的都集中于16号线滴水湖地铁站附近，而此次待拍的土地也有着充足的商业、办公用地规模，当这些地块全部建成后，也将成为滴水湖的另一中心，所以这一大幅土地值得期待。

轨交16号线滴水湖旁实景图

由于此幅土地体量庞大，总价一定不低，但同时商业性质的土地又较多，折合成楼板价，或也不会很贵。

至于近20万方的商品住宅，由于板块内新房限价依旧从严，未来新房入市价格或也会低于市场预期，与此同时，此幅土地又以产业为主，那么或也将成为临港3.1类人才争抢的住宅项目。

不过，按照当下临港环滴水湖的楼市行情来看，在第三批集中入市的项目里，个别项目除了3.1人才购买外，积分在60分以上的客户也能购买，这或也说明，当区域供应量增加后，这里的供需关系能够得到一定缓解。

而据易眼看房初步统计，下半年滴水湖附近的新房，或将有11盘排队入市，再加上第一轮环滴水湖区域已有3幅土地成功拍卖，可以预见，未来临港的供应量将会非常多，购房者购买新房也不用太过着急，今后在临港置业，总能有上车的机会。

4幅宅地临近两港快线

地块名称：

自贸区临港新片区PDC1-0103单元A01-02地块

自贸区临港新片区PDC1-0103单元A05-04地块

自贸区临港新片区PDC1-0103单元A03-02地块

自贸区临港新片区PDC1-0103单元A02-01、A04-01地块

具体指标如下：

这4幅地块，确切地说是5幅地块，同样位于105金融片区内，地处上海天文馆北侧方向，虽然不是一线环湖地块，但位置也不错。

根据规划测算，未来这4幅地块将提供约39.25万方商品住宅，又是一个商品房集中释放的区域。

不仅如此，这里除了是主要生活区外，周边还规划绿地以及学校用地，而且这几幅土地比邻两港快线，未来也极有可能是TOD的组成部分，值得期待。

来源：临港新片区管委会官网

目前来看，地块附近周边荒凉，路上没有行人，车辆也非常少，与上述一整块土地出让相比，这里的发展速度或许要慢一些。

地块实景图

由于这4幅土地，既有纯商品房用地，也有租赁、商品房和商业混合用地，楼板价或也会有较大差距，但根据上一轮土拍的房地联动价约3.2万/平来看，这儿的几幅土地，未来入市售价或也大体相当。

当然，这4幅地块与上述提及的大体量待拍土地在地段上几乎没有太大差别，因此这4幅地块的行情也适用于上述提及的大体量待拍土地。

对于目前滴水湖区域楼市来说，当前依旧有一二手房倒挂趋势，而在7月下旬，上海出台二手房核验价后，这里的挂牌价要比之前“冷静”了不少。

从网上展示的房源来看，个别二手房挂牌价最高约5.3万/平。

截图时间8月6日

从土地和待入市新房来看，临港的供应量会缓步提升，那么在临港买房难度或也会降低不少，这对于区内二手房来说，也是一种压力。

所以想要在临港买房的购房者，也不用急于一时。

惠南靠近医院的宅地，位置一般

地块名称：惠南镇东南社区PDS3-0210单元16-01地块

四至范围：东至迪达路，南至16-02地块，西至观海路，北至百润路

用地规模：58000平方米

容积率：2.0

该幅地块位于南汇大学城附近，属于惠南板块的南部范围，具体位置位于惠南社区卫生服务中心东侧，距离惠南镇核心区域（指惠南地铁站）有约3.2公里直线距离。

交通方面，虽然惠南有16号线经过，但该幅土地距离16号线惠南东站有约1.4公里左右，依旧较远。

而且惠南作为郊区，仅16号线到达龙阳路就要约40多分钟，倘若再接驳其他线路到往浦西，地铁1个多小时的时间是需要的，而此幅土地与惠南东站还有一定距离，加上接驳与等车时间，出行将更久。

从目前地块周边来看，除了观海路是一条建成的道路外，地块周边道路均未修建，而在地块内部，金老板实地探访时，目前正在修建一条道路，这条道路就是规划的百润路。

地块实景图

至于周边配套，目前只有西侧的惠南社区医院，而且该幅土地是这一片区内第一个出让的土地，即便在3-4年后交房入住，这里也都处于起步开发阶段，想要周边成熟配套，短期内显然不太容易。

另外，由于此幅地块靠近惠南社区医院，在观海路的两旁停满了车子，道路凌乱且嘈杂，整体城市界面看起来并不理想。

观海路两旁街景

惠南镇近些年出让的涉宅用地并不多，上一次土拍可追溯到去年8月，上海建工拿下一幅城中村改造土地，成交楼板价12779元/平，无溢价率。

当然城中村改造用地的楼板价要低于该幅土地，那么该幅土地具体起始楼板价多少，要看最终公示。

但可以参考的是，当前惠南板块的新房售价约3.4万/平，按照新房限价，再加上此幅土地所在地段，那么这幅土地未来商品房售价，单价约3.4万/平的概率非常大。

地块实景图

当前，惠南板块的个别次新房也有与新房倒挂趋势，但不太明显，同时板块新房供应不多，倘若明年此幅土地上的商品房入市，行情若与现在相同，对于区域客户来说，或也只有这个地块的商品房可供选择。

截图时间8月6日

但整体而言，这幅土地的优势并不突出。

此次浦东土拍中，临港显然占据大头，凭借自贸区以及南汇新城的双重政策优势，这儿的土地不缺买家，而且还有限价的管控力，房价也具备更多吸引力，自然购房者会蜂拥而至，只是临港此次待拍的大片土地，需要一定实力的房企才能获取。

最终这些地块将被哪些房企收入囊中，请持续关注易眼看房。