租无忧任海洋：金融是双刃剑，需要尊重市场规律

“大家都经历了过往的冲动期，开始更理智地看待长租公寓市场。”

“金融是一把双刃剑。”

“做投资，可以有惊喜，但不能有失误。”

“我还是倡导大家，不管做任何事情，不要头脑发热，尊重市场规律，保持理性。”

在8月5日深圳举办的第四届租无忧“寓言·未来”住房租赁产业高峰论坛上，公寓界酒量不见底的耿直BOY——租无忧总经理任海洋发表了《金融赋能，加速产业开发进程》的主题演讲。

以下内容是根据演讲现场整理得来：

租无忧总经理任海洋

01

市场回归理性，精耕细作是趋势

我们回过头来看一下2020年疫情大洗牌，我相信大家对于这件事情刻骨铭心，原本大家觉得2019年市场形势整体往低走的时候，可能觉得差不多了，不会再糟糕了吧。

不好意思，社会又深深地毒打了一下，2020年新冠肺炎疫情突如其来。这件黑天鹅事件对很多行业是一个毁灭性的打击，但值得庆幸的是对住房租赁行业并不是一个毁灭性的打击，相对其他行业来说是一个受影响较小的行业，但这意味着什么呢？

我认为一味粗放式的扩张，整个长租行业的上半场已经告一段落了，大家会发现乱拿房的很多企业已经退出这个市场了。

从2021年开始，我们发现很多事情开始回归到理性。深圳市场很多地区的拿房价从2018、2019年的高点到现在慢慢回落，房东的预期也在回落，这对于整个行业到底是好事情还是坏事情？

答案它一定是好事情，因为认认真真做事、修炼自身内功、内功强的企业仍然还在不停往下去做，坚定地看好长租公寓行业。

长租公寓行业是一个时间性很强的长期主义，2021年我们最应该做的是要精耕细作。现在受大的经济形势影响，租赁市场的价格并不是很好，但是大家的拿货价已经开始回归到一个合理的预期了。

这个阶段大家需要做的是什么？

回想一下过往，可能只要拿到一个房子就能赚钱。现在大家可能要注意了，我的位置、我的定位、我要租给谁、我的产品要做成什么样子。关于产品我不讲太多，因为后面吉田概念钟总会讲得很详细。我们赚的是一分一毛钱的，昨天早霞姐也讲了，我们赚的是小数点的钱。

02

洗牌之后带来的行业细分

洗牌将会带来整个行业的细化，现在不单单二房东在做，产业上下游开始活跃，金融开始活跃，运营商开始活跃。

大家都经历了过往的冲动期，开始更理智地看待长租公寓市场、行业的未来与趋势，这是非常好的一个讯号。同时，我也非常高兴看到更多的资金和相关从业者能参与到这件事情当中去。

众人拾柴火才能烧得更高更旺，不是一家能做起来的，其实我们大家现在所涉及的，所触碰到的整个市场占比是非常非常低的，大家没有必要去互相竞争。大家更应该做的是什么？是共同合作，联起手来去做更宽广的市场空间，而不是他40元拿房，我42元拿房，在我看来是没有意义的。

讲到资金我就多说一下，在我看来资金仅仅是资金，专业完善的全链条服务才是核心的竞争力。

为什么这样讲？从开始到现在有钱的企业很多，包括大型房企进驻到长租公寓市场，为什么它做不起来，为什么它做得不够好，为什么没有对产业产生很正向的推动力？说明了一个问题，资金固然重要，但也并不是最重要的一个因素之一。

反而对于金融的看法我认为是双刃剑。为什么讲是双刃剑呢？我们从很多的角度去看：

第一点，从租无忧和众多的合作客户到现在为止，我们合作的主要点和契机点永远不是租无忧能为你带来多少价值的金融赋能，而是评估项目的市场价值是多少。

为什么这样去讲？假设一个项目它的利润是每个月10万块钱，如果给到他过高的资金杠杆，就会导致出现以下一些问题：

第一，它在整个建造过程当中会出现误判。

大家知道当我们腰包的钱有限的时候，大家会更节省成本，你会去思考这个钱到底要不要花，比如，隔音玻璃要不要做，品牌要不要做？而当一个人手里的钱足够多的时候会出现一个现象，我觉得大床挺好的，做；我觉得这个楼的外立面要漂亮一点，做。

最终得到的结果是什么？投入与产出不成正比，你发现根本不在你预期内，但由于借助了过高的金融杠杆，这导致整个项目会出现一个痛苦的状态，这是我不希望看到的。

我希望每一个合作商也好，友商也好，大家在一个相对理智、相对市场性的条件下去进行合作。大家都去尊重这件事情，那得到的结果是什么呢？每一方都舒服，你会觉得你的收益率可以，你在偿还完每一期之后，你还有余钱去做其他事情，这是我所追寻的。

第二，假设市场上大家都拿了很多资金，我会产生一个疑虑和顾虑。

我顾虑什么呢？大家都想一下，同一个村子张三李四王五都拿了500万，现在村长有一栋房子要放出来了，村长说40块钱一平方，张三说反正拿了钱，我41块钱一平方，李四说我42块钱吧，王五说我45块钱可以，前几年不赚钱，后面再说。

这种现象是我不想看到的，也是我认为金融作为双刃剑对于整个市场会产生的影响。

除了主题演讲，

租无忧总经理任海洋还参与了圆桌论坛环节

03

尊重市场规律，保持理性

所以说我从头到尾始终在坚持一个提议，就是大家要尊重市场规律，尊重市场的现状。

因为我们在场任何一家公司，任何一个个人都没有办法去撬动市场，对市场造成很大的影响，在这种前提下，遵守规则、遵守规律就成为了大家至关重要的一个内容。

刚才我是从金融的角度去讲，所以我所讲的就是大家要合理地利用金融杠杆，这是一个好事情，但是过度地使用也不是一件什么好事情。

另外一点，从运营的角度去讲，大家在看一个项目，做评估的时候，仁者见仁，智者见智。

我们在做项目评估的时候有一个铁打不动的定律，就是遵循当地市场，这个村子其他公寓的入住率到底是多少。如果入住率很高，说明当地的租住需求是呈正比的，如果周围的公寓入住率都比较低，我相信你做的时候出租率也不一定高到哪里去，除非你做了一个极好的产品，市场价格又极低，有可能会住得更满。

从始至终我不相信的一句话是，别人都租1500元，你装修改造以后租1700元，我是不相信这个事情的。

什么是尊重市场？在我看来，别人租1500元，你能租1500元，这个收益率你是能接受的，是能做下去的，那么我认为这个项目大家就可以做了，至于在过程当中因为你的管理更好，因为你的团队给力，因为销售更给力，做到1600、1650元，恭喜你，这个是惊喜。

做投资，可以有惊喜，但不能有失误。如果你从一开始就以1700元去做评估的话，那等待你的就是失误等一系列问题。

所以今天在这儿我还是倡导大家，不管做任何事情，不要头脑发热，尊重市场规律，保持理性。

04

重新定义租无忧

很多人给我们公司定义的一个方向，为长租公寓行业非标资产提供标准化金融解决方案。但在我看来不是这样，我对租无忧的定义是什么？

租无忧为大家提供的是什么？不是说给客户带来多少金融贷款，500万元还是800万元，而是租无有忧团队告诉你，在接下来的一段时间，三年也好、五年也罢，我对于市场的判断，你的项目能赚多少钱，是基于这个。

换句话讲，我等于帮大家做了一定性质的市场调研，租无忧所做的是什么？是公寓升级的全链条配套。

我简单选了一些过往的客户，合作的方式也很简单，金融+管理整体的一个解决方案。因为后面我们公司与吉田概念合作，吉田会深度剖析案例，我这边就不讲太多。

这些合作得出的结论是什么？租无忧致力于帮助大量的公寓从业者度过寒冬，逆势扩张。

智者当与智者同行，为什么这么讲？我们选择客户，客户选择我们，这是一个双向的选择，我永远要选择的不是他非常激进的拿项目，要跟我合作多少间，不是的，我喜欢看到的是稳步增长的企业，理智的企业，大家共同的能够站在客观的角度去评估和做这么一件事情。

今年我们也进一步优化了一下产品，不断贴合我们的市场。

可能有人问我能不能第一年只还息不还本，不好意思，这个条件我一般不会给出。原因很简单，我不希望大家有过度的资源以及过分充裕的时间，导致大家非常放松，没事，反正我现在还款压力低。

不是这样的，我从来只给3—6个月的时间，只还息不还本，原因是什么？结合我们的行业，一个有序的筹建期3个月，一个有点体量的200间公寓爬坡期2个月到3个月，所以我根据行业给出相关的条件。

租无忧是更好地帮助客户，而不是纵容你去犯错误，如果是这样的话，我们可以选择不去合作了。我这个人讲话比较直接，可能有的人喜欢，有的人不喜欢。

最后讲一下合作伙伴们，感谢这一路以来合作伙伴的支持。银行我就不讲了，有很多家，特别Cue一下吉田概念、筑点装饰、景恒工程，我们共同完成了很多个项目，从一开始的市场调研到产品定位，到金融解决方案以及整个后续的公寓进入到正常运营的状态，这是我们追求共赢的共同目标。

最后我也是借用一句话，有的时候阴影越强就代表光越强。

时间有限，谢谢大家！

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