三线城市的学区房是否会炸雷？

首发：雁城楼记

创作：老言

大家好，我是老言。

在这个相对冷清的奥运会期间，有关住房和教育的重磅政策到是一个接一个。

7月23日，住建局等八部门联合出台《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，简称通知。

次日，7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，简称意见。

这份意见一出，教培行业一落千丈，资本纷纷撤出。

接着，7月30日，深圳发布了《深圳经济特区社会建设条例》的征求意见稿，简称意见稿。

征求意见稿公示后，除了教培行业凉凉外，大家也觉得学区房也要凉凉了。

因为这份征求意见稿中提出将推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。

虽然只是一份征求意见稿，但其实就是提前吹个风，推行前让大家有个心理准备。

不要看只是深圳的征求意见稿，但是份量依旧很足，因为深圳作为特区是享有立法权，并且深圳作为经济特区，很多时候就是全国经济政策和制度的试验点。

就像二手房官方指导价一样，推行后就有西安、成都、东莞等城市跟随，估计后续还有更多城市会跟上。

那么作为教育和房产的交集点，当时在出台《意见》后，我估计学区房肯定是会有相关的政策出台，这个后面再讲。

作为一个专门讲衡阳本地的公众号，老言自然也在关注最近的这些政策，预估对本地的影响。

但与外界众多唱衰学区房的观点不同的是，经过仔细思考，我认为最近出台这些政策并不对三线城市或者说衡阳有什么影响。

哪怕在短期甚至较长的一段时间里，都影响甚微。

先不急杠，谈谈我的观点和逻辑。

首先，八部门联合发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，给出了整治的四个方向：房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等，并无涉及到具体的整治措施。

简单来讲就是每个城市根据自身的情况来对应的制定相应措施，像热门城市目前的重点就是继续打压和调控房产过热的问题，坚持住房不炒，而对于处于平稳的城市目前重点就是规范和改善房地产行业全流程的问题。

而衡阳这类城市目前不存在住房过热的问题，政策主要方向也就估计是规范房地产开发过程中的开发、买卖等问题，这对购房者来讲当然是件好事情，就是让大家更安心的购房。

不同在于有些城市限制买，有些城市则是放心购。

接下来，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《意见》。这次的意见可以说是对教培行业一个毁灭性打击，从源头上遏制了K12教培行业无序的扩张和资本的涌入。

政策上的解读就不过多的展开，大家有兴趣可以看我转发言公子的《为什么要力保教育公平》的文章。

《意见》在我看来主要是解决K12教育内卷问题，让基础教育主体回归到校园内。

当时我读这份文件的时候就在想，教培行业一旦被拆解，会有很大一部分相关的从业人员要另谋出路。

那么势必会有一批优秀的教师回归到校园当中去，并且优先选择待遇、名气更好的学校。

到时与名校挂钩的学区房，不又成为家长追逐的热点吗。

这与管理层的要求明显相违背。

不出所料，在7月31日深圳发布了《深圳经济特区社会建设条例》征求意见稿。

高层对学区房的动手其实早有信号，今年4月，中央高层会议就首次提及了“学区房”，明确指出：防止以学区房名义炒作房价。

而这次的意见稿可以说是《意见》的一种延伸，其中推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度这两项被称为学区房的大杀器。

分析前，我们要了解这两条具体的意思。

大学区招生，就是把一个范围内的所有公立学校划为一个大学区，学生家长可以在本区域以填报志愿的方式去选择心仪学校作为第一志愿，第二志愿。

学校选取准则则根据填报的学生积分高低来进行依次录取，虽然住房、户籍仍然占比较高的比重，但也不再是一个萝卜一个坑，给了其他学生就读名校的机会。

具体积分如何累计，有兴趣的朋友可以去查查，这里就不多展开了。

而义务教育教师轮岗制度顾名思义，就是管辖区内的教师、校长在规定时间内进行调动轮岗，从而来均衡学校之间的教育水平，而不是优质的教育资源都集中在某些学校或者某个区域里。

大学区招生打破空间束缚，教师轮岗打破名校壁垒，再加上二手房指导价等政策，几套组合拳，确实会有效的打击学区房的高额溢价。

要知道，作为商品，房子的本身是不会随着年限的增长而进行升值的，所谓的升值空间是根据周边的核心资源增多而增加。

而教育资源，就属于核心资源的一种，也是天价学区房的由来原因。

这次调整的目的目前比较明确，一是坚持住房不炒，打压学区房的超高溢价，做好榜样工作；二是抑制资金再次流入房地产，催生更大的泡沫。

至于促进教育公平，拉低差距、降低成本来提高年轻人生育率等目的问题，那就是更高层面的事情了，本次不多做讨论。

回到最开始的话题，为什么说这些政策对衡阳这类三线城市影响甚微呢。

因为这些政策所引起的原因和调控的目的目前不适用于衡阳这类三线城市啊。

所有事情都要看重点，从他们的目的性去看待问题。

首先，衡阳不需要打压天价学区房，因为衡阳压根就没有，哪怕优质学校周边的楼盘的溢价都极其有限。

就拿目前最火的两所公立小学来说，祝融小学和衡州小学学区周边的二手房并没有比整个片区的均价或者周边非本学区的新盘贵上多少。

天酬尚都属于祝融小区的划片区域，其二手房的均价和对面划在柘里渡的银泰红城6-8期价格相当，甚至还比不上周边展示还没有学校片的衡中心。

而划在衡州小学的海博新二手房价格大多还比不上周边片区的均价。

其次教育资源也没有过度集中，并且重视程度也不同。除石鼓区稍微不太均衡外，大多数衡阳家长在购房时也不会为了可以入读哪所学校去从而出高额的溢价费用购房。

当然，一中、八中这种可能会存在，但是要么已经超出义务教育范畴（高中），要么不在公立划片范围内（私立）。

所以根本没必要通过政策调整来限制学区房溢价问题。

而且衡阳属于人口输出型城市，近十年人口也净流出，衡阳想要留住人才和人，关键的不在于去降低教育成本，而是升级产业和增加更多的薪就业岗位，这些人能创造的价值能力远比降低学区房溢价所省下来的价值要多的多。

在我看来，目前这些调整政策放在衡阳来看暂时是个伪命题，不管后面衡阳对学区房调整的政策跟进与否，都不会太影响学区房带来的便利性。

确实，当你有了教育需求的时候，你就能感受到有所好学校就在家附近是多么便利和省心的一件事情了。

当然，从长远来看平衡优质的教育资源当然是一件利国利民的好事，无论是大学区招生还是教师轮岗制度，都是为了去平衡教育公平，让更多的孩子能享受优质的教育。

只是每个政策文件出台，都讲究应地适用，现在网络发达，政策一旦被媒体过份解读，从而导致使真正有需求的购房者产生焦虑，影响行为判断。

说的就好像所有买了学区房或者将买学区房行为，都会爆雷亏本一样。

调控和打压的是学区房的溢价，竟然没有溢价，那就不存在暴雷。

所以我的建议是：有教育需求的朋友想在衡阳置业，不用受外界的干扰，依然可以优先考虑学区房。

没有教育需求的朋友，可以选择配套便利居住舒适性更强的商品房。

至于炒房，无论学区与否，我都不认为在这样的大环境（坚持住房不炒）和目前衡阳的发展情况来讲，有很好的炒房机会。如果是实在没有另外的投资渠道，又有资金想去添购房产来抵御通货膨胀，学区房依旧可以优先考虑。

以上就是我的观点和逻辑，不作为购房的参考标准，只作为购房的参考意见。

当然这也只是老言个人观点，欢迎大家交流不同意见。

全文完，喜欢的可以点个关注和在看。