芜湖楼市：本地人包场，还能包多久？

近日芜湖市自规局对梁旭铂悦滨江小区（2111号宗地）规划建筑设计方案进行批前公示，根据内容，建设单位为芜湖梁旭企业管理咨询有限公司，项目位置：北至利民路、南至规划支二路、西至规划支路、东至九华南路。

总用地面积约65773.3㎡，总计容建筑面积约131546.28㎡。地块由安徽梁泰(中梁+旭辉)，以7.5亿元+2.64亿元代建资金成功竞得，楼面价7706元/㎡，若含代建安置房成本，则楼面价过万是肯定的。

一、土地市场。

中梁已在芜湖开发多个项目，中梁皖江壹号院、中梁江城1621，中梁国宾府等，均已交付使用，至于品质，住着就行，别要求太多哈。

2016年8月19日，上海宏御置业有限公司经过千余轮“不依不饶”的举牌较量后，8.59亿成功竞得1608号宗地（中梁皖江壹号院），楼面价4351元/平，溢价率更是高达85.5%，成为当时芜湖的新地王。

（写个题外：皖江壹号院旁边的蔚蓝海岸项目最后三栋超高层已开始放风，但当时该项目的整盘均价应在1.1万元左右，是整盘均价，不是单栋，不是随便动的，周边二手房均在2.3万元左右。这次该项目备案价肯定会凉，吃个瓜）

唤醒了整个芜湖沉寂多年的楼市，可以说，1608号宗地是芜湖楼市的强力催化剂，各楼盘纷纷不甘示弱，集体涨价。二手房也水涨船高，抱团取暖。2016年最后的几个月，可以说一天一个价，讲翻倍都毫不为过，我当时都是蒙的，完全看不懂啊。

五年后，2021年2月底2103号宗地开始，再到4月的2107号宗地，市场再次开始躁动，新的地王再次袭来，让人措手不及，虽不及2016年的疯狂，但价格真的是让人捉襟见肘，再过五年，我想土地市场肯定会偃旗息鼓吧。

土拍火热的抢夺，地价屡创高点，甚至多次打破历史记录，成为地王的时候，往往就是房价要上浮的预兆。

这一规律，无论是上升周期，还是下降周期，都是适用的。同样，无论一线到四线，也都适用。因为，中国人都相信，面粉贵了，面包很难不掉价。

二，本地人包场。

就拿5月底出让的该地块来说，看名字是想作为隔壁2103号宗地的兄弟的二期来定位高端住宅。

2020年7月，中梁以6.02亿元+1.28亿元竞得2013号宗地（中梁铂悦滨江），楼面价为5800元/平，地块内需代建约7万平米的安置房。2111号宗地代建情况与该地块基本相差不大，且容积率均为2.0。售价再+2000元，可以说两万毫无压力。

该项目，在2021年1月底首次开盘，作为芜湖市第一个过2万的新房项目，即使是精装修，也备受关注。可能在大家的心中2万元的房价是一个坎，是芜湖楼市的风向标。首次开盘，现场火爆，去化率很不错。大家不禁都在感叹，2万元还是那么抢手，芜湖那么多有钱人？

根据2020年12月芜湖市房地产市场分析报告（今年好像没发布过，应该相差不大），从购买人户籍来看，芜湖市区居民占93.96%，所辖县（市、区）居民占2.13%，安徽省其他城市居民占2.5%，省外居民占1.41%。可以看出芜湖的房子购买人基本为本地人，“自产自销”，自给自足，不靠“外人”，靠“内人”，基本被包场。

三，还能包多久？

据芜湖房地产交易信息网数据，2021年7月（7月1日-7月31日）芜湖市区商品房成交网签2527套，环比6月下降37.3%；网签面积257795㎡，环比6月下降27.7%。2021年7月（7月1日-7月31日）芜湖市区二手房成交网签2761套，环比6月下降25.9%。网签面积257795㎡，环比6月下降27.7%。

可以看出，不管是一手房还是二手房交易数据，都出现了大幅下滑。可能原因是一手房因各楼盘纷纷绑车位，实际价格远超备案价。二手房各业主纷纷抱团涨价，且涨得有点离谱。目前买卖双方似乎处于一种博弈的阶段，观望情绪浓厚。

稳地价，稳房价，稳预期，已稳为主，已稳为方向，这种稳并不是稳定在某一个价格，可以从后面一句话看出，保持房地产平稳健康发展，稳房价的目的是让房地产变的更平稳健康，房价不是房地产的全部，为了让房地产行业可以走的更远，房价平稳下跌也是可以接受的。

房地产市场理性健康运行，关系宏观经济金融稳定，关系重大社会民生，房地产市场保持理性认识，坚持房住不炒，坚持量力而行，以实际行动促进我国房地产市场长期稳健发展，增进全社会共同福祉。