市区宅地愈发稀缺，五幅地块现场实探 ！| 战地一线

上海第二批集中供地即将来临，本批次共出让23幅宅地，相比第一批要少了9幅。从地块的分布来看，市区的地块明显减少。算得上市中心的地块仅有三幅，一幅位于杨浦内环内，还有两幅均位于杨浦和徐汇的内中环。三幅宅地的总体量不过9.78万方，都属于比较小型的地块。

此外，还有2幅地块是位于宝山和闵行，不过都是紧贴外环的区域，在2035规划中，宝山和闵行绝大多数区域都被划入了上海主城区的范畴，因此也能勉强挤入上海市区。

市区5幅宅地分布图

地块“缩水”，但市区的5幅宅地依然是本轮土拍最大的关注点。对此易眼看房工作组再次实地调研，给大家带来第一手地块信息。

杨浦江浦社区宅地：唯一内环内的宅地

杨浦区江浦社区D-05地块（江浦街道162街坊）东至居民小区，南至辽源西路，西至打虎山路，北至居住小区。地块地处内环内，可以说是本次所有出让地块中位置最好的一幅宅地。

根据现场实探，地块1公里范围内聚集了4、8、10、12和18号线（在建）5条轨交，出行是相当便利。其中距离最近的8号线鞍山新村站仅500多米，地处内环内，无论是公共交通还是自驾出行都是比较有优势的。

生活配套方面，鞍山新村地铁站拥有旭辉MALL商业中心，虽然体量不大，但是餐饮、休闲零食品牌比较齐全。此外，位于大连路上的创邑SPACE海上海也是区域内商业资源的补充。

地块对面就是上海市昆明学校总校，杨浦区比较知名的打虎山路一小也在同区域内，就医则有三甲医院——新华医院，基本步行可至。

从走访中可以看出，地块的体量并不算大，前后还被2个老旧小区包夹。

江浦社区D-05地块

地块不远处就是保利天汇，预计9月入市二期产品，二期将推出308套的房源，主力建面约100平的3房，少量建面约138平户型，此前开盘均价10.99万/平。另外，同处于江浦社区的仁恒海上源预计也会在近期入市。

提到江浦社区，不得不说去年的地王项目。2020年7月，大黑马金隅以85764元/平的楼板价拿下了江浦社区R-09地块，一举刷新杨浦地价新高。不过随着房地联动价和土拍最高溢价率的限制，未来这样的高地价或很难再出现。

总体来看，整个板块的繁华程度还是相当高的，生活便利度也很不错，预计这会是一块相当抢手的地块。

杨浦定海社区宅地：板块发展愈发成熟

杨浦区定海社区D2-2地块（定海路街道152街坊）东至D2-3地块，南至顺平路，西至爱国路，北至周家嘴路。地块西邻融创项目，南面则是即将入市的龙光天境。

定海社区地块情况一览

目前定海社区内的商业配套还是可圈可点的，1公里内有商业面积约4.2万方的宝龙旭辉广场（靠近12号线隆昌路），7月底刚投入运营。涵盖服装、餐饮、超市等业态，盒马鲜生、必胜客、星巴克、喜茶等品牌已经入驻。

宝龙旭辉广场

购物方面，位于东外滩的杨浦奥特莱斯是市区内少有的城市奥特莱斯，在杨浦当地知名度较高。另外12号线爱国路站上盖商业绿地国创大厦正在建设中，未来或也将带来一定体量的商业配套。

绿地国创大厦

除了在建的住宅和写字楼，定海社区内还有一处养老机构在建。学校则有上海师范大学附属杨浦滨江实验小学，是由此前的内江路小学改名并重建而来。

重建后的杨浦滨江实验小学

就医方面，社区内有杨浦区中心医院，而最近的三甲医院有交通大学附属新华医院，8号线江浦路站出来就是，周边居民未来可以通过12号线换乘18号线（预计2021年底通车）直达。综合来看，定海社区虽然谈不上高端，但是拥有完善的配套，非常适合居住。

从定海社区近期土拍来看，6月定海社区出让一幅宅地，杨浦国资委以9.21%的溢价率拿下，从当时的房地联动价来看，未来可售房源的指导价是10.8万/平，预计未来区域内新房价格或以此为标准。

周边二手房方面，通过价格核验的挂牌均价基本在8-9万/平。二手房价格高企，主要是因为去年杨浦区诞生了多个地王项目，拉高了整个板块的地价，导致周边二手房价格借势高涨。

去年7月，龙光和招商激战74轮打败招商拿下杨浦定海社区D5-1地块，而短短数月后，融创便以70808元/平的楼板价拿下一街之隔的D1-5地块，再次刷新了定海社区楼板价纪录，要知道当时定海社区内的二手房挂牌均价也不过5-6万/平。

不管怎么说，虽然板块内的房价存在较高的溢价，但是定海社区近几年的发展势头还是很强劲的，配套成熟再加上内中环的地段优势，这里也将成为杨浦区未来最主要的新房供应板块。

徐汇漕河泾商住办地块：未来的徐汇滨江中城

徐汇本次出让的地块徐汇区漕河泾街道197a-09,197b-01,196e-03,196e-04地块是今年徐汇出让的第二块住宅用地。地块由4个小地块组成，不过位置都比较分散，并不是一个完整的地块。

地块分布图

从位置来看，该地块位于龙吴路石龙路附近，此前已经闲置了有近10年。地块东至龙吴路，南至石龙路，西至铁路保障房，北至铁路。从走访中可以看到，地块北邻3号线和龙漕路立交。

漕河泾街道197a-09,197b-01等地块

地块东侧拥有大片的空地，此前是龙华肉联厂，大部分地块已经于去年填平，未来这里将是徐汇区开发体量仅次于西岸金融城的一个项目——徐汇滨江中城。

规划中的徐汇滨江中城地块

该项目规划5个单体，包括写字楼、酒店等，布局了2/3F的商业，与西岸智慧谷、传媒港自然衔接。

徐汇滨江中城效果图

目前地块一公里范围内没有什么商业和医疗配套，商业需要依赖2公里内有上海南站商圈和徐汇日月光商圈。轨道交通则有3号线石龙路站。学校方面有徐汇第一梯队学校——汇师小学(中城校区)，与地块一街之隔，未来是否直接对口尚不明确。

汇师小学(中城校区)

另外地块西侧正在建设一个全新的产业园——徐汇·瑞创谷，目前已经基本完工。

徐汇·瑞创谷

再来说回新房，地块周边去年入市的新房有融创徐汇滨江壹号和宝能公馆1288。新房均价基本在11万+，从成交来看，这一区域的新盘还是相当抢手的。

总体来看，本次出让的商住办地块并不规整，并且在位置上也不是贴着滨江岸线，再加上铁路和高架等不利因素，对于开发商的设计和操盘能力提出了一定的要求。

另外，地块虽然靠近内环，但这个区域的发展仍处于起步阶段，因此这幅宅地或许没有杨浦两幅纯宅地抢手。但从长远来看，这里未来的定位是徐汇滨江的中城区，随着23号线即将建设，未来这里的潜力还是相当大的。

宝山杨行商住地：持续生长中的大型住居

宝山新城杨行YH-B-1单元12-02、13-02地块东至富杨路，南至13-03地块，西至杨泰路，北至规划路，地块北侧就是即将交房的四季都会繁星启。

杨行YH-B-1单元12-02、13-02地块

从交通来看，目前板块内的居民主要出行选择是1号线。此外，规划中的19号线起始于宝杨路站，贯穿杨浦、浦东陆家嘴、前滩、徐汇等地，未来杨行市民又将多一条出行选择。

地块周边一览

自驾出行的话，目前板块内依然有多条断头路。未来，地块西侧的杨泰路将贯通至盘古路，方便市民前往富锦路地铁站和白沙公园。

地块周边的商业主要依赖中铁北城时代沿街底商，以快餐、超市和菜场为主，区域内缺少大型的商业综合体。值得一提的是，本次出让的商住地块包含一定体量的商业面积，未来也能弥补社区内商业不足的短板。

沿街底商

不过板块内一大优势就是近年来引入了不少有实力的学校，例如上海大学附属宝山外国语学校，另外华二高中部宝山校区也落子杨行。

此外，总建筑面积约2.2万方的杨行体育中心即将建成，项目计划打造一处配备有全民健身运动空间，可承办一般中、小型体育赛事以及国际和国内级别乒乓球单项赛事的综合性体育场所。

杨行体育中心

板块近年来入市了大量新盘，因此新房扎堆的区域城市界面比较新，这里也算是宝山近几年异军突起的一个宜居型板块。其中体量最大的新盘是四季都会,项目在今年共开盘2次，均价为4.68-4.72万元/平，其中率先入市的月城西当时没有触发积分制，但绿龙北则触发了积分制，项目认购比高达269%。

从二手房核验后挂牌价格来看，基本都在4.4-4.6万/平，并未出现一二手房倒挂。

从杨行板块近期的土拍来看，去年杨行出让宅地4幅，全部被四季都会的开发商万科联合体摘得，楼板价维持在约2万/平。不过随着今年集中供地开启，万科在这里一家独大的局面恐被打破。

闵行梅陇社区宅地：市区最大地块周边配套匮乏

作为闵行区本次唯一出让的地块，闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块，东至梅强路，南至用地红线，西至梅富路，北至春申路。确切来说，地块属于梅陇镇的春申板块。

梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块

虽然闵行区在2035规划中，被划入市区范畴，但从走访中发现，本次出让地块周边的生活氛围并不太强，春申路主要以居住区和商务园区、工业园区为主。最近的购物场所仅有一家大润发，属于社区型商业。

交通方面，最近的地铁站是15号线景西路站，距离约1.5公里，这个位置比较尴尬，基本步行很难直达，需要公交接驳。另外机场联络线会途经此地，但最近的站点设在华泾，约有2公里的路程。

不过地块距离莘庄商圈仅3公里，目前莘庄副中心的发展相当成熟，未来春申板块在生活上还是需要依赖莘庄商圈。

数据显示，该区域近几年都没有住宅用地出让，也没有新盘项目入市，因此没有新房可供参考。另外，周边也没有特别重大的规划，恐怕在未来很长一段时间内，这里的城市发展都不太会有大的起色。

由于新房断供，因此只能将二手房作为参考标准。虽然板块的发展并不算特别宜居，但作为莘庄副中心的辐射区域，这里的房价一点也不低，加上区域内的住宅房龄基本都在10年内，因此核验后的挂牌价格基本都在7万/平以上，部分房源甚至挂出了9万+/平的价格。

总体来看，莘庄目前可出让用地几乎饱和，而梅陇是承接莘庄副中心向外发展的受益板块之一，区域内近几年都没有宅地出让，因此稀缺性较高。加上该出让地块是本次市区体量最大的纯住宅用地，相信会受到很多开发商的青睐。