广州楼市大变！盘点544个二手盘后，我终看清了广州楼市

承上启下的6、7月，如同冷暖气流对冲，变幻莫测。

买房人雾里看花，越看越是一头雾水。如果只看一两个盘，是不可能把握大势的。

实际上，广州楼市大变已至！

政策严格收紧之下，二手房市场到底变成什么模样了？

我盘点了全市544个二手盘，把这两个月的均价全部算了一遍，终于看清了当下的广州楼市。

结果，恍然大悟。先简要列出结论，再详细展开跟你说说。

下面这张图表，显示了7月底每个区降价二手盘的比重，呈现出巨大分化的全景图：

1）花都，大面积降价已经出现，比重超过57%；

2）南沙，一半的二手房都在降价，悲惨程度仅次于花都；

3）越秀、黄埔，也有大批楼盘回撤，降降降；

4）天河、白云，比较坚挺；

5）海珠，顶替天河成为最“傲娇”的区

数据说明：

1）入选标准：近期在贝壳链家上有成交、挂牌量不低于5套、有价格走势可对比的楼盘；

2）统计周期：本文采用贝壳链家统计的单周内平台在售房源均价；

3）不采用月度均价的原因：月均价基于过去两年所有成交和有效挂牌房源数据统计得出。

这篇文章有点长，没时间一下子读完的朋友，可以收藏起来慢慢看。

对于当下买房，极具参考价值。

先说“红人”黄埔，为什么它也开始跌了？

39%的降价比例跟10%的横盘比例，加起来接近5成了。何况这只是7月底环比6月底的均价变化，还没包括前几天黄埔取消人才政策的影响。

寒风阵阵，老实说，5成的横跌比例，不低了。

众所周知，黄埔近一年半二手房有多飘。

最典型的像老黄埔、知识城，一二手盘房价倒挂的例子不胜枚举。知识城万科幸福誉二手均价更是在一年内，从2.7万/平涨到3.7万/平。

但是，势头已经变了。

7月底的挂牌均价显示，幸福誉没再往上冲。把时间线拉长，从今年4月左右开始，幸福誉的价格曲线就逐渐趋平了！

不止幸福誉，同属知识城热门二手盘的绿地城，7月底均价还跌了1000元/平，中泰天境也跌了。

市场正在逐步回归冷静。

此前想入手知识城但被吓跑的朋友们，现在可以重新关注起来了。

一是知识城有旧改新盘推出，长时间的缺货局面能有所缓解，二手房不再那么娇贵；

二是新盘会受限价制约，假如按知识城限3万/平来算，一手比二手有优势；

三是人才新政没了。结合三点，知识城的二手房接下来会感受到压力。

那为什么说黄埔的局面是一半退缩、一半狂欢呢？

因为除了知识城跟开发东区属于特例之外，黄埔大多数板块的二手盘，都是涨跌五五分。

比如老黄埔，黄埔花园、金碧世纪花园、怡园、怡港，7月底均价环比涨了700-1400元/平；万科城市花园跟金碧领秀则回调了700-800元/平。

当然，很明显能够看出，老黄埔依然是涨价盘多于降价盘，涨幅大于跌幅。

相比之下，黄埔其他版块虽然也有涨有跌，但基本都是每平波动个两三百块，属于微调型。

像科学城萝岗-香雪，春树里跟东荟城均价微涨300元/平，奥园香雪公馆回调300元/平。

永和片区，珠江嘉园均价跌200元/平，常春藤涨300元/平，万科里享家没动。

长岭居算是普涨，融穗御府、奥园春晓、岭南林语这几个二手盘，均价每平都微涨了几百块。

黄陂因为部分楼盘卖别墅，价格波动比较大，参考不大。

云埔则是跟知识城、开发东区类似，处在普跌状态，跌幅不算大，每平跌几百块。

好，我们接着聊，为什么海珠变得比天河还要傲娇呢？

在房子抗跌这件事上，没人反对天河是全市老大哥吧？

我们曾经分析过天河的二手盘，基本只有涨得多跟涨得少的区别，只有零星几个板块的二手盘比较不争气。（《想不到，天河居然也有不涨反跌的二手盘！业主心好痛……》）

但这回统计出来，海珠竟然是全市降价比重最低的区！

反过来说，也是涨价楼盘比重最多的区。

与之对应的还有7月份海珠旺盛的二手成交量。从中原给出的数据来看，海珠成交宗数最多，环比增长38.1%。

所以想入手海珠的朋友们注意了：

极有可能，海珠的二手房价接下来可能还会继续往上爬，直到二手限价制度出台。

从抽样统计结果来看，海珠涨1000-2000元/平的楼盘比较多。部分涨幅较大的楼盘，建议大家先观望。

比如第三金碧均价涨了4000元/平，海富花园涨了5200元/平，光大锦榕湾涨了4200元/平，雅郡花园涨了4800元/平……

这些都是7月份在同板块之中飙升得比较多的二手盘。

至于下跌的楼盘，大部分跌几百，真是涨多跌少。柏涛雅苑因为部分卖的是复式，价格波动比较大，属于特例。

成交量跟价格整体都上来了，海珠正在经历一段“补涨”期。

那“老大哥”天河的情况又怎么样呢？

就拿“风向标”珠江新城来说，前段时间陆续传出业主大降价的新闻，颇有乌云笼罩珠城上空的意味。

但这些基本都是个别房源的案例。

从最新整理出来的数据来看呢，珠江新城这个风向标，似乎东南西北什么风都在吹。

中海花城湾，均价跌了2500元/平，但依然稳守17万/平关口。

利雅湾跟中海观园国际只是轻微跌了400-500元/平，放在几千万的总价面前，只是一个零头。

而星汇云锦跟凯旋新世界，各自涨了9200元/平跟8100元/平，按100平的房子来算，多了差不多100万。

你看看，跌跟涨比，真是“蚊同牛比”。

（点击图片可放大）

放过珠江新城吧，我们来看看天河的其他一些网红盘有什么变化。

一个较为明显的信号是，天河的各个板块，都有下跌的楼盘，其中不乏地段价值比较坚挺或者过去猛涨的楼盘。

比如天河南的六运小区、天河北的金田花苑、中怡城市花园、天河公园的新世界东逸花园、东圃的盈彩美居……

微波荡漾，红盘出现小幅回调，说明市场情绪开始分化了。

白云跟番禺，是挂牌量最大的两大代表，降价盘的比重倒不多，处在全市上游位置。

不过，两个区的具体情况不太一样。

白云的二手盘就像捏碎的饼干，小小一块，分布在各个板块。

我们之前提到几次，白云中心区可以捡漏的“洼地”，目前大多数二手盘还在3、4字头，对刚需算挺友好。

抱着捡漏的态度来看，石井跟机场路这两个板块跌的楼盘会比较多。

但情报哥提醒，假如楼盘所在的板块整体价格都在下跌，不太适合入手。

另外，白云普涨的二手盘集中在同和、南湖跟嘉禾望岗这三个板块，基本都涨1000元/平以上，涨幅不小。

单个楼盘来看，黄石的骏景家园、梅花园的恒大御府跟嘉禾望岗的岭南新世界涨得比较多，大约是2000元/平。

哪怕是极为刚需的2字头同德围，价格也在慢慢抬升，涨多跌少。

所以，综合板块价值跟目前涨跌情况来判断，金沙洲、黄石片区，刚需们可以关注一波。

番禺跟白云不同。番禺的盘很多是“巨无霸”，组团贼多，开发时间也拉得很长。

这就导致番禺同一个楼盘不同组团之间的价格涨跌差别很大，难以一概而论。

如果非要按板块划分，有两个板块我建议尽可能避开：

市桥北、厦滘。

市桥北，总共选了4个盘，3个跌1个横。厦滘，选了3个盘，2个跌1个横。

花都，明明跟从化一样，受到政策“开绿灯”的眷顾，结果房价也是一片惨绿，很佛系。为什么？

你可以将此看作入市良机，但我劝你，无论是买入花都从化的新房还是二手房，都要多加谨慎。

最好是心理预设的置换周期比较长的，才适合入手。

最后，南沙！有点意外。

它的二手房表现有点颓下来了，降价比重竟然仅次于花都。

从7月的抽调结果来看，暂且可以总结成一句话：明珠湾占C位，其他楼盘变化多端。

比较令人意外的是，就连配套最成熟的金洲区府板块，大部分二手盘要么横了，要么回调一两百块。

降温风声下，南沙二手房市场的整体波动性还是比较大。

增城7月的情况挺有趣。整个市场就像平分成三块蛋糕：涨价、横盘、降价的比重几乎各占30%。

增城降价的二手盘几乎遍布各个板块，唯独白江例外。

在我抽调的13个白江二手盘里，3个横盘，其他10均价都微涨了。这在增城楼市，是难得一见的事。

看到这里，你是不是疑惑，为什么不见越秀、荔湾跟增城的表格？

本文已经3千字了，放不下了。