北京楼市：这条地铁线的开通，周边房价要上涨？

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提问：房姐好，新人首问，北京户口，sfsd，首付150，自住，单身男，计划未来三年娶妻生子，国管公积金，年近30，年薪25-30在西二环车公庄上班，自己有车，看了几个区域，包括二手房和新房 二手 1.红庙北里，6楼次顶层1990年老公房，345w，57平，南北通透，两室一厅，走廊干净 2.石景山鲁谷，杨庄，海特，有好几套可以买的不列了，感觉您不太推荐石景山，也麻烦说说原因 新房 1.融创亦庄壹号，两居首付130东西向，已经付了个订金，东面是河，三居首付接近180南北向，纠结要不要多弄40w上车三居 2.隔壁招商，三居首付165南北三居 3.万科城市之光东望，三居首付170左右，离17号线首站近属于通州 三个新房交房时间差不多，2023年初，都是限竟房，得2028 2029才能交易，都差不多5万一平米，上班都是十七号线再转一趟13 14站左右 您觉得哪个更有价值（未来5-8年）？最近的房企融资新政可能让融创再像泰禾那样吗？未来交易的时候3居会比2居涨幅更大吗？通州的购房政策很紧，买在万科能借力通州吗？如果再等等，一年内还会有哪些您认为值得一试的新盘上市？

回答：1. 红庙这个片区比较成熟，目前红庙北里被列入”战略留白区“，短期内不会开发，旧小区氛围还行。 2. 石景山面临产业转型的问题再者未来规划也偏向养老板块，在城6区存在感最低，如没有产业支撑房价上涨动力不足，只是卧城无法持续高溢价。在投资角度不是首选，自住还是不错的。 3. 新盘排序 融创亦庄壹号>招商>万科城市之光。 4. 泰禾的问题是经营问题，过高的负债率和低营收盲目扩张导致抗风险非常差。现在的市场经过前几年的去杠杆，已经收敛很多，对房企的影响不会那么大了。但是融资收紧必将加速行业洗牌，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。未来房价依然将稳妥发展，部分企业或会针对自身情况进行降价促销。对整体房价影响有限，毕竟北京是存量市场。 5. 3居未来会比2居要好，3居基本脱离上车盘，面向的是能接受高溢价的改善人群。2居大多都是上车盘面向刚需群体，也就代表享受不了超额收益 6. 城市之光离地铁较远，快到六环，郊区盘一定要近地铁，这是原则，并且配套也不完善，所以并不推荐。

提问：房姐，你好。家里上有两位老人，下有子女一对，加上我们夫妻，一共6口之家。老大现在开学上5年纪，老二明年幼儿园。居住在海淀，学籍海淀。公司在奥运村。因为孩子越来越大，现在居住环境也一般。我和爱人在北京每人手里一套房，无购房名额了，需要卖了现在房产，我的在海淀清河小营价值800万左右，爱人的在朝阳价值300万左右。想问问您看看还有什么推荐的地方吗？一方面想解决两个孩子上学问题，方便可靠，另外就是改善居住环境，四居居住。之前也看了观承别墅的合院，稍微有点偏贵，学校比较远。期望是有个合院这样的房子。有院子，空间还比较舒服。，或者您看看还有什么别的参考推荐的。 另外就是看看资产配置怎么更加合适 谢谢

回答：观承的分为几个组团，最早的是商品房，现在主推的是限价商品房，总价1500-1700为主力区间的小合院，一层是无柱全挑空。偷了比较多的面积。主要看家里人的需求，自住还可以，缺点是楼间距和私密性，要实地多看几次，交通主要是自驾。西侧京沈高铁噪音的话，距离600米以上，自住可以入。如果家庭流水不错，可以全款抵押的方式入一套自住盘，再购入一套投资标的，寻找高租金的位置，看看 团结湖、劲松等地。

提问：房姐好！ 新人首问：刚出手名下唯一住房，腾出首套首贷资格。子弹360，我在良乡上班，过几年退休，孩子在空军总医院附近上班，拟用我们的资质（能贷15年）购买一套总价620万上下的80～90平米两居室。 购房目的：老两口退休以后可以离孩子近点，相互有个照应。孩子未婚，这两年孩子主要居住，过几年孩子结婚生子老两口居住，生活方便。目前主要考虑孩子通勤和投资保值，30分钟以内路程的板块。 关注过：1、远洋山水（包括沁山水）；2、玉海园；3、田村；4、定慧东里；5、恩济里；6、丰台万年花城；7、草桥欣园等。 考虑以后升值兼自住。请您帮助指点分析，给排排序，另外如果有更好的选择，也请您帮着分析指点。 谢谢！期盼您的回复！！

回答：保值角度不建议看远洋山水（包括沁山水），由于在八宝山这一片，远洋山水基本是唯一的次新，类似十里河山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价。 整体排序 丰台万年花城>草桥欣园>恩济里>定慧东里>玉海园>田村

提问：房姐你好，有一套福熙大道的三居室，装修很好，小区也看上了，七万四五，能入手吗，保值吗，还有一个华彩国际三居室，小区一般，户型眼睛户型，这两个那个能入手，那个保值，您给分析分析，比较困扰，不知道怎么选择谢谢

回答：福熙大道品质不错，但开放商当时定价偏高，一直卖的不行价格上不去，如果7.4 精装修 可以入，华彩国际这个盘没问题 也是可以入的。自住选择自己喜欢的

提问：房姐好，188付费提问，自住看重品质，希望在东边买房，目前主要备选有禧瑞都及泛海容郡，问题如下： 1、请问从升值角度您更推荐哪个楼盘，还烦请您简单说明，感谢！ 2、禧瑞都目前三居室有西南、东南、西北、东北四个朝向，个人更喜欢西北及东北户型，西南东南朝向目前市价大约贵5%-15%，户型跟朝向该如何选择，请问从未来升值角度您更推荐南向还是北向户型，谢谢！

回答：禧瑞都这种盘，在区位中有优势，值得一定的溢价，不过本身10万+的价格已经突破溢价的范围，而本身楼盘不大，缺乏成熟社区环境和配套也是一定不足。 泛海的房子自住挺不错的，自住的话基本都挺好的，但10万的单价挺贵的。 石佛营有很好的发展空间，本身地段不差，但是不够支撑10万+的豪宅溢价。缺点就是 开窗比小，楼间距窄，尤其是5-6号楼前边受政协2栋楼遮挡，采光不太好，周边配套也没形成。 这两个盘 自住+升值 更推荐禧瑞。朝向更重要点，户型通过设计打通存在改良的可能。南向>北向

提问：您好，新人首问。本人京籍，首套首贷。男方单位存在变动可能，目前在西北旺，未来在西北旺 中关村 望京之间，本人工作在车公庄，单位稳定。家里在海淀有房，可以不考虑学区，先在五环买房，但等孩子上小学，约十年，是否该搬回城里？ 目前我们考虑：1买新龙城，但考虑楼龄和周边环境，不知是否容易跌？十年后换房难。2买春风和院，男方通勤时间较长，但新房更舒适也更保值，3直接和家里人换房，给他们买个房养老，我们住在城里通勤方便，但面积不大，4孩子就在五环上学，5再租几年房观察观察，等待新楼盘或者房价跌。 请问您怎么看？有推荐的板块和楼盘吗？

回答：1. 你们不一定会持有十年，可能在5年左右就会再次换房，担心房龄问题可以看看10年后的盘。 2.十年后孩子才上学，现在暂时忽略上学问题，回龙观板块到望京和西北旺通勤距离都还合适，可以重点考虑。 3. 不知道你们的预算情况，新盘可以看 公园悦府和万象悦府。二手看下 国风美唐

提问：房姐之前我提过问，百度上班，老婆孩子在重庆。现在首付凑200万，把买重庆小户型投资的钱加在北京首付里面。首房二贷，买回龙罐新龙城一居如何？保值增值怎么样？可以么？

回答：北京二套不影响，北京买第几套都可以贷足评估价6-7成，大部分7成。 200万首付，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价500万出头的标的，500万在回龙观，已经可以买到回龙观的大四房，国风美唐\/公园悦府这样的2-3房。 或者东四环的青年路，百子湾等地段2-3房更佳。 新龙城密度较高，不是迫不得已可以不选。

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