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昨天到今天，深圳和东莞的楼市不平静，政策进一步加码。
深圳是发布了《深圳经济特区社会建设条例》的意见稿，条例中有一条内容引爆了舆论：
应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。
深圳近几年一直在实行大学区试点，宝安、龙华、龙岗都有多校共享的试点，但对学位房影响不大，因为只要片区内有房有户，积分基数都偏高，基本都能保证就读名校。
往年的大学区无人关注，为什么今年一提到大学区三个字舆论就炸了?
因为今年和往年不同，整顿楼市动真格了，学位房顶着最大的天雷，任何风吹草动都是最大的利空。
和以前的多校共享试点不同，这次的深圳大学区被认为是：
1、从试点变为全市推行，所有学校全部纳入共享；
2、从积分改为摇号，有房有户不能保证就读名校；
3、校长和教师轮岗，稀释优质名校的资源。
这三项措施如果严格执行，对学位房肯定是致命一击，尤其是一类学位房，房价肯定是保不住的，比如百花、香蜜、海德这类片区的学位房。
估计有人会说，百花、香蜜、南外文华这些片区，本来就名校聚集，多校划片一样能保中上，房价跌不了。
我说未必，即使大学区内都是一类或二类的学校，也只对二类学位房是利好，对一类学位房一定是利空。
而且，这次教育改革的决心这么大，大家能想到的政府早想到了，如果留下优质大学区这个口子给大家继续炒，那教改相当于失败。
从深圳执行全国最严指导价就能看出，深圳整顿楼市决心最大，学位房改革一旦推行，只能成功不能失败。
所以，这次的大学区政策如果落地，我估计会相当彻底，顺带打破优质大学区的魔咒，至于如何操作，有可能把名校和更远片区的差校结对子。
有人会说这样太不人性化，孩子读书接送不方便不安全，肯定有人去教育局散步。
大家没发现今年已经不怕散步了吗，散到最后又能如何，不一样要接受现实。
关于学位房未来的走势，我在财智圈提出过一个大胆的预判，在这里分享给大家，供参考。
关于深圳学位房，再重申一次，现阶段一定不要再购入一类学位房，不管政策如何落地，对一类学位房都是利空。
2
再说一说今天出台的东莞新政。
九个要点：
1、新入户，购房前2年内逐月连续缴纳社保满1年，可购房；
2、暂停向个体工商户销售商品住房；
3、购买法拍房须符合限购条件；
4、8月1日后新成交住房，不足5年，按5%的征收率全额缴纳增值税；
5、新房销售建立购房意向登记系统，对热点楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等制度，限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年；
6、建立二手房成交指导价制度，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于指导价的挂牌价格；
7、拍地，强化房价地价联动机制，严格购地主体资格审查；
8、购房人弄虚作假，5年内禁止购房；
9、严查首付，加强贷款管理等。
这几项政策，随便哪条拎出来都够喝一壶的，这一次竟然全上。
东莞调控的两个意外，第一个意外，最狠的政策全部叠加。
第二个意外，东莞已经凉透了，现在的楼市和深圳差别不大，已经半死不活了，有必要再上满清十大酷刑吗，意义何在?
3
据我不负责任分析，两个原因。
首先，东莞去年年初开始上涨，涨幅十分凶猛，三个月涨了50%，政府到7月25号才出台了第一次调控。
1、购买二手房需要一年社保；
2、非本地户口最多买两套；
3、住宅限售两年改三年。
调控力度明显不够，所以新政出台后东莞房价继续涨，一直涨到松山湖八万，南城五万，到今年2月底，东莞才出台第二次调控。
1、非本地户口买第二套缴纳社保年限从两年改为三年；
2、对离婚、新入户、企业购房堵了部分漏洞；
3、购买非普或二套，首付提高10%。
2月底的东莞楼市已是强弩之末，这个称不上严厉的调控算给楼市灭了最后一把火。
从两次调控内容可以看出，在东莞长达一年的暴涨过程中，政府的真实诉求是边调边涨，这种操作手法在上一轮的城市调控中很常见，用太极推手拉长上涨周期，最终的涨幅一点也不弱。
可上一轮是上一轮，这一轮是这一轮，形势变了，以前忍不代表这次继续忍。
今天给半死不活的东莞楼市再插致命五刀，在我看来，更像是一种惩诫和预警，预警其他城市，哪个再学东莞，这就是下场。
第二个原因：东莞做为一个普通的二线，太贵了。
东莞房价普遍4-6万，顶部摸到了8万，很容易成为一个锚点。
锚点的意思就是东莞这个级别的城市可以8万，那XX城市不比东莞差，是不是也能到8万，成都武汉南京这些强二线明显强于东莞，是不是要破10万?
东莞立了一个高位锚点之后，只要东莞不降，其它城市对标东莞，很容易悄无声息地涨上去，最优质的楼盘涨到7万、8万，甚至更高。
所以，如果调控对其他城市的诉求是稳房价，对东莞的诉求就是强行降房价。
这次狠狠补刀的新政，就是要把东莞的高房价硬打下去，把锚点拉下来，如果把松山湖拉到6万，南城拉到3.5万，锚点就消失了，其他城市就不好对标了。
揭开表象看本质，万事万物有逻辑，以上是我对这次深圳学位房和东莞楼市新政的解读，如果认可分析，欢迎转发。
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