印度地产投资是蓝海吗？有人在印度买房吗？

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前段时间，我的一个上海土著朋友问我，印度的房产可不可以投资一下？

土著朋友学历不高，年轻时自由不羁，但因为头脑灵活眼光准，零几年贷款买房，后来家里拆迁，最多的时候手里有十几套房。

如今卖掉房子，迎娶白富美，开公司，妥妥人生赢家。

他的逻辑是，如果印度是20年前的中国，目前投资房产是不是能够给复制过去的成功？

这种联想不无道理，疫情前印度的经济增长率的确有目共睹。

那么，在印度买房值不值？哪些房产值得入手？有哪些坑？ 我们来看一下。

房价高低：印度VS中国

2021年4月15当天印度主要四大城市的中高端公寓楼现房单价，以三房为例。

新德里24839元/平左右， 孟买37949元/平左右，班加罗尔10318元/平左右，金奈7175元/平左右。（注：此处单价均按建筑面积，而非套内面积。货币：人民币）

按地理位置和经济政治发展水平对比中国的几大城市，住宅房3月统计平均价：

北京65262元/平， 上海67628元/平，广州 42849元/平，杭州36770元/平。（来源：https://www.creprice.cn/rank/cityforsale.html）

孟买房价被印度人吐槽吐上天，但在上海北京面前，感觉还是“白菜”了很多呢！

过去：印度的房价非常平稳，多年来没有太大的上涨。

印度全国涨幅最大的班加罗尔和Pune的房价，2013年至2020年7年间总计增长率分别为20%（平均每年上涨2.67%）和38%（平均每年上涨4.76%），其他城市就更不用说。

房价增幅最大的3大印度城市

同期中国楼市的房价涨幅-------深圳7年总计上涨126%（每年上涨12%），上海77%（每年上涨8%）。（ 来源：安居客）

7年前，假设你有100万，投资中国地产，比投资印度地产更有价值。

印度的房产市场不被本地投资者青睐，原因是？

印度的其他投资渠道收益率更高，同期印度短期政府债券的利率为3%-9%，股市的股指更是投资的追捧的对象，过去5年的股指翻了2倍（平均年收益率13%）

印度地产需求不足。

一个不容忽视的现实是，印度人口庞大，2020年13亿，直逼中国。

但现今仍有65.5%居住在落后广袤的农村从事农业生产。城市化工业化程度低。

泰国作为中国人最热衷的海外房产投资地，房产价格和印度一样平稳，波动小。自2009年以来泰国房产最大涨跌幅仅10%。

汇率：泰国VS印度

若汇率保持目前的走势，且保证房价预计平稳无太大波动的前提下，同样100万人民币，配备成泰国资产比印度资产更保值。

租售比：泰国VS印度

我们再来看下租售比。租售比反映的是投资收益率的高低，租售比越高则说明资产的价值越高。

泰国的租售比在5%比较理想，印度房产的租售比3%左右，普遍偏低。

未来，印度地产投资是蓝海还是大坑？

印度城镇化

印度的城镇人口正在稳步扩大。

澳大利亚中央银行曾在2016年预测印度的2019年城镇化人口占全国人口的比率将会将会达到30%，并且会持续高速增长在2050达到50%以上。

联合国预测

世界银行数据表明2016-2019年城镇化人口占全国人口的比率每年上升2.3%，印度2019年的城镇化人口34.47%，每年有0.1亿人口涌入城市。

印度城镇人口变化

中美双边贸易冲突以来，印度政府非常积极的发展本土电子和手机制造业，利用制造业创造了大量的就业机会。

印度制造业预计将增加大量城市的就业机会。随着农村剩余人口的涌入，可以预见大城市的规模将会加速扩大。

印度PLI

然而，制造业的兴起并不能想搞就能搞起来。

现实中还是存在很多问题，印度政府的执行力和地方变革阻力，劳动力素质低下的问题仍然是印度政府提振制造业、提高城镇化水平道路上不可绕过的坎。

本土市场热度发生变化

实际的市场情形也在悄悄发生着改变。Anarock称今年2月以来印度大众购房的热度正在提高：

房产用于自住和投资的比例由疫情前的59%上升到74%。

25-35岁间的年轻一代认为房产是他们最看好的投资。

二居室是印度人的最爱；但海外印度人偏爱豪华型住宅（豪华定义：总价在90万人民币—250万人民币）在他们那里，三居室和四居室位居最受欢迎

郊区、城市副中心和卫星城投资具备更高潜力。

印度地产调研机构Anarock今年进行的房产投资意愿调查结果显示：

43%的受访者如今更倾向于居住在城市的郊区。只有28%的受访者更愿意买市中心的房子。（ 来源: CII-ANAROCK COVID-19 Sentiment Survey by Arun Chitnis）

相比城市核心区域拥挤和低密度社区的稀缺。

拥挤的德里市区

中心边缘地区不乏环境优美、交通便利的新建小区。

随着城市交通和配套设施的完善，以及更多品牌物业的加入。

未来将更具有投资价值,值得投资者们关注。

印度中心城区的范围比较小。城市核心区域15公里以内房价高企， 以城市中心向外房价陡然下跌。

放图，直接感受一下。

房源3 距离市中心9公里

房源2 距离市中心20.5公里

随着城市化进程的深入，如今的郊区和城市副中心成为将来的市中心。

房产市场开放性不高

印度房产市场的开放程度相当的缓慢。很多政策法规，不论是国家层面，还是地方层面，都让投资者望而生畏。

外国人可以在印度购置房产吗？

答案是：可以。不过印度政府对外国人购置房产有严格的政策限制。主要限制在于：

1、外国人要长期居住在印度境内。长期居住的标准是：单次停留的时间不得少于183天。

2、个人投资房产仅能用于居住，如果要投资商业用房，必须在印度注册公司，聘用员工

3、不能购买耕地或农业用地，及其上建筑

4、印度的房产的房租获利，不能转出国外

决定要在印度买房，一定事先要找印度当地资深律师进行咨询和起草文书。

印度的买房交易费用高

同样的金额下，在印度的交易费用是在中国购房的两倍。

以住宅房为例：

中印关系的影响

印度宪法尊重个人财产权，但并未认可财产权成为为个人基本权利。

当局如果认定你破坏了国家和社会公共利益，就可以合法的对你的财产进行罚没和充公。

这条法律为当局“滥用职权”开了条口子。

中国和印度边境冲突不断， 加上新冠疫情让一些印度官员对中国人更是戴上有色眼镜。

看完这些，或许能明白为何中国人在印度买房的不多了。

你有兴趣印度买房投资吗？

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