诺奖得主：房租管制是摧毁一座城市的最好武器

先看一张照片，猜一猜这座城市发生了什么？

photo by J.P. Laffont, Sygma

1906年旧金山发生了规模为7.8级的大地震，由于震中接近市区，这场地震及随之而来的大火，对旧金山造成了严重的破坏，估计损失约4亿美元，保守估计死亡人数在3,000人以上，有人估计高达6,000人。此次地震被列入美国最严重的自然灾害之一。

然而照片里的破败并不是地震导致的，而是在地震40年后颁布的房租管制。

没错，房租管制，一点也不夸张。这正验证了诺奖经济学得主Assar Lindbeck的话：除了轰炸，房租管制是摧毁一座城市的最好武器

房租管制是如何摧毁一座城市的？

并不是Assar Lindbeck危言耸听，另外三位诺奖经济学得主也得出了相同的结论。相信商科毕业的朋友一定对MiltonFriedman并不陌生，这位诺贝尔经济学得主在1981年与另外两位诺奖得主Friedrich Haye，George Stigler合写了一本书叫《房租管制：神话与现实》（RentControl: Myths and Realities）。书中基于旧金山地震的这段历史提出了一个问题：

如果整个城市的住房一下子少了一半，

所有酒店都被摧毁了，

会不会出现房屋短缺的现象？

几位经济学家查阅了旧金山大地震的所有资料后，得出了一个结论：地震后的旧金山没有发生任何住房短缺的现象。

据当时的统计，1906年地震发生后，每10个房屋出租广告，只有一个需求量。讽刺的是，在地震发生40年后，平安无事且经济繁荣的旧金山在房租管制下，每10个房屋出租广告却面临着375个需求量！

为何会有如此悬殊的变化？

Friedman 给出了两点答案：

1.地震能摧毁房屋，但不能制造短缺

2.房租管制不能直接摧毁房屋，却能制造房屋短缺

地震后的旧金山政府选择继续使用自有市场机制来解决住房，房屋的租金随着市场的行情不断波动：只要出价，就能够找到自己愿意找到的房子。租户会在价格的指引下根据自身经济条件“精打细算”，租用比较小的空间，或与人合租，或者暂时搬离城市住在郊区，从而节约了居住空间。所以即便很多房屋被摧毁，在那时的旧金山仍有大量的低价房出租。

而到了1946年，旧金山开始实施房租管制，从那以后情况就大为不一样了。愿意把房子租出去人大幅减少，而求租的广告则大幅增加。更有趣的现象是，房租管制管的只是租，但是对房屋的买卖并没有管制，所以由于价格管制，房东宁愿选择卖房也不愿意把房子租出去。这时候就出现了一个事与愿违的现象，也就是本来房租管制是要帮助穷人找到住所的，但结果却适得其反，为了在旧金山有立足之地，人们不得不买下整栋房子，而买不起房子的穷人只能露宿街头。

房租管制：一场昂贵的失败

失败一，住房短缺

随着人口增长，40年间旧金山人口翻了三倍。如上文所说，房租管制下许多房东不仅赚不到钱，反而被迫月月赔钱。低租金房屋的短缺程度越来越严重。

失败二，公平缺失

如果允许租金上涨到自由市场的水平，则可以让所有的租户或求租人享有同等的机会，公平竞价来争取居住空间。然而房租管制鼓励了租户浪费使用本来就紧张的居住空间，它造成一种差别待遇——对已经租下房子的租户有利，却牺牲了仍在四处找房的人的利益。

失败三，安全隐患

我们知道，房屋在使用中是需要维修的。管制所引发的最突出的问题是，房东由于租金收入受限不再愿意改善物业条件。事实上，在房租管制和现实严重脱节，价位打压过猛的情况下，房东甚至不会对租出去的物业给予必要的维修。他们不仅没有经济动力，甚至没有足够资金去维修。

失败四，成本增加

旧金山的房租管制不但造成了住房短缺还造成了房东和租客的关系恶化：房东被迫接受最低的回报率、甚至不赚反赔，租户则抱怨房东连起码的维修都不管。因此相关诉讼案件数量大幅增长，从而增加了各方的时间成本和行政成本。

以上四点正是导致了照片中旧金山低租金房屋的整片破败。这进而导致低收入群体的居住质量每况愈下。低租金房屋的破败程度越来越严重。甚至严重到许多房东不仅赚不到钱，反而被迫月月赔钱。一些业主为逃避税负干脆抛弃房产。当住宅的供暖和其他的基本服务无人管理时，租户也只有另找住处。所以越来越多社区成了无人居住的陋巷。纵火案也比以前增多，纵火人竟然是为了骗取保险赔偿的业主。

安大略省的房租管制：下一个旧金山？

在上一篇文章中我解析了安省将于4月30号强制实行的标准租房合约。标准合约的强制使用表明了省政府对房东的越加苛刻。2017年安省房屋空置率破历史新低，明明本是“房东市场”，然而在2018年安省的房租管制下，房东被允许最多涨租1.8%，且每12个月才能增涨一次，并需要提前90天通知租客。也就是说一个月租金$2000的公寓一年后仅仅能涨租$36, 远远不够抵消地税和其他费用的增涨。然而在现有情况下房东除了继续把房子租出去，通常没有别的选择，因为在扣除税金和抵押贷款利息之后往往还有点净收入。另一方面，由于房屋经久耐用，租户可能要住上好几年，才会开始感受到房租管制带来的影响。然而即使人们意识到房荒和条件恶化与房租管制有直接的关系，房租管制仍会继续。毕竟政治人物知道租户的票数比房东的票数更多。