新区开发的房产未来——基建和产业红利，消费力劣势（下)

五环外新区的未来

市域周边住宅区。为中等阶层住地，白天到企事业单位上班，晚上回来居住。

市域周边商店街。配合市域周边住宅区，在交通便利的地点建立的蔬菜、副食品商店。一般商店档次比较低。

副城市中心区。随着城市的扩大和各大公司业务的扩展，中心商务区已拥挤不堪，在中心商务区周边交通便利的场所建立副城市中心区是许多城市，特别是特大城市发展的基本规律。

这些区域已经五环外，那么这些区域房产有未来价值（涨价幅度大不大）吗？

答案是看方向，政府新区开发基建建设方向，还是有基建红利的。

新区的基建红利

新区开发的房产有着基建红利升值。

新区基建和产业红利

不是因为它是新房而有优势，而是因为它是新区而有未来！

当然，并不是所有郊区是市政府重点开发的新区，这点选房时一定要注意，一定要优先选政府新区开发同地铁方向上的房产。这样才能蹭到新区基建开发的红利。

那么新区新房有哪些优势呢？

1.地方政府新区开发，2.地铁房融入交通网，3.产业转移机遇（未来可增加出租优势）。

1.地方政府新区开发

要先了解地方政府的发展方向，沿着地方政府的新区开发方向地铁线买房，涨值是最快的。这就是最强涨幅的新区开发买房法。

其中一线城市是均匀开发的，但是还是有方向细分的。新一线城市都在抓住产业外溢的机会，开发出来的新区价值最高。而二三线城市也有自己的新区计划，虽然可能形不成产业但是优势在于房价也低。重点是政府能把政府大楼，医院，学校不断地搬过去，那么终有一天形成新的中心区或次中心。你说政府行政楼不搬入新区？那就是口号，没有源源不断地开发，就容易变成鬼城的。

但是中国大部分地方政府都有新区规划，都在发展新区。而在偏僻城市，也有大量农村，县城的人口来向本地城市新区靠拢，大量农民兄弟们也要新区买房重新登上家庭财富排名。

当下，中国的国家基建开发新增速度是惊人的，政府在开发基建投入大量的资金/固定资产投资。2019年国家投入基建/固定资产的总额是24万亿，超过卖新房的总额13万亿，更超过土地出让金6万亿。

换句话说，政府每年付出3.5倍土地出让金的固定资产为房产增值，被基建增值区域的房产价值自然会上涨。但是这3.5倍土地出让金的钱是怎么来的呢？这么大数量的钱用于开发，就算不增加通货膨胀，也增加了M2的财富增长。到时候财富因为新增房产被重新排名了。

政府每年投入更多的资金在基建上，远远高于土地出让金。

所以房产绝对不只是一堆钢筋水泥在涨，也不是比通货膨胀涨得快的就咬定是炒房。而是国家投入了大量的固定资产投资用于基建，民间也投入大量资金用于建造商业区和工业区，基建周边房产受到基建和产业红利而使得房产价值增长。

每当房产周围有一条新的大道路通车带来车流量时，

每当房产周围有一条新地铁或公交通车带来客流量时，

每当房产周围有一个新商场开业带来客人消费时，

每当房产周围有一个新学校开学学生上学时，

每当房产更远处有新产业园公司群入驻和员工入职工作形成产业时，房产的价值就在一点一滴上升。日积月累，水滴石穿。价值这东西，只有延迟，没有消失，总有一天会在暴涨的价格上体现出来。

2.地铁房融入交通网。

新区商品房是有开发规划的，地铁口可能优先供给开发商，在成为地铁房上有优势。

而市区的新房都是离地铁很远，除非拆迁老小区，否则地铁旁哪来的新空地？市区的地铁口被政府医院学校商务区占据着呢。

而新区新商品房就不一样了。新区的地铁线，那是看着空地一路规划的，以便在地铁口能建造新的地铁房和商业消费场所，顺便省去拆迁的麻烦。

还有就是市区已经是中心了。要出门比新区方便，故地铁的价值可没有新区发挥的大，坐地铁时间次数没有新区的多哦。

3.产业转移机遇（未来可增加出租优势）。

仔细看新区开发和产业外溢

工业区在外迁到更偏远新的开发区。工厂是被城市市区抛弃而被迫转移的。蓝领的工资低，在市区根本买不起房产。甚至租房也困难。工厂对环境的污染大，工厂比较LOW影响市容，工厂的税收没有消费区高，没有科技金融公司总部高。反正一句话，我大一线城市要产业升级赚更多的钱，你工厂也吃不消我的房租和房价。

新开发区会承接工厂及其后的蓝领为主。大城市周边的城市新区能承接来自大城市产业外溢带来的工厂。

白领工资1万，蓝领工资6千。以后北京的5万房价，一样会让产业外溢城市的产业区变成3万房价，按工资计算。并且，蓝领工人还有租房需求啊。北京市区的房产由1万工资的白领租，新区的房产由6K工资的蓝领租，工资一般确定房租，那么凭北京的房产涨了，新区的房产不会按60%的比例上涨（由租金比率得出）？

当然新区发展风险还是有的。工厂是零散的，还容易失败破产。比如新能源汽车，江苏好几个城市引入新能源汽车产业都没发展起来。拜腾，赛琳新能源汽车公司融资几十亿上百亿后都破产了。

新区新房，买得起涨得快合二为一，时代红利。

新区新房，价格低，涨幅高。

消费力劣势

新住宅区的填充人口消费力下降和消费需求被CBD吸引。

但是更具性价比的新房就是，离市区30公里外的偏远新区，以前农村的不再是农村，有个县级市，其实就是县城。

十环外的新区怕是不会有CBD，形不成高消费人流。人均消费力下降和消费需求被市区CBD吸引是新区消费能力的硬伤。

第一，上海市区高档小区房价10万一平，而离上海市中心50公里的最外环新房只要3万一平。杭州西湖周边小区和钱江新城新房6万一平，而离市中心35公里远的大江东精装修新房则是1.9万一平。不同位置价位吸引到的人的阶层不一样，家庭经济实力不一样，消费力也不一样。郊外新区的家庭实力不足市区的1/3，线下消费能力怕是更加悬殊（基本生活消费网上购物能解决很多哦，线下主要是服务消费，价格较贵，缺钱的家庭少消费服务）。

第二，更中心更繁华的CBD吸引着消费需求。然后中央商务区都在3环内，市区本来就有一个中心商业街，3环商务区再来一个消费区域，计划的新区开发还有一个消费区域，5环外就算有，也没有消费人流了。市区的人会开车去风景区游荡，但不会去离市区30公里的偏远小广场消费。而郊区新区的同学会还是照常开车去市区CBD举行。

一般人超过200元的消费仍旧选择最强的中央商务区，虹吸效应明显。

你的远方亲戚或大学同学来看望你了。好，带他去吃一顿饭，体会一下城市的繁华。现实中比如小区旁边有排商铺，或一个小广场。那里也有不少吃的。一样是花钱，你会带他去哪里吗？不会，没有排场，没有气势，你肯定会带他去城市最繁华的中央商务区的某个消费广场，顺便炫耀一下城市的繁华。

这就是商务区顶级流量的原因，中国人都是好客好面子的。一样是花钱，为什么不去最繁华的广场？现在交通发达，大家可能都有车或可以滴滴打车。这些城市顶级的中央商务区一般都在三环内，如北京的朝阳区，杭州的钱江新城CBD，成都的商务中心区。而在更远的五环外，有很多新建的消费区广场，大部分就没之前的中央商务区那么火爆了。

所以，产业可能外溢其他市区，但是偏远新区是形不成消费热门商务区的。