上海楼市：如果想选择老旧小区二手房的话，建议选择这四种！

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

提问：你好！曾叔！本人17年毕业在上海这边，预算有限，想先买一个老旧小区的二手房过渡一段时间，等过几年后再出手卖掉，请问老师买什么样的二手房有升值空间呢？

回答：你好，如果想选择老旧小区二手房的话，建议选择这四种：一是配置全位置好的房子，位置好便于出行，配置全生活方便。一些老小区配置暂时不够好，随着旧改会逐渐完善周边设施。一些重点学校附近的老小区会涨价，建议早做准备。二是有电梯的老旧小区，一方面居住方便，尤其是在有老人孩子的情况下，另一方面有利于房子升值。三是房龄小的房子，房龄越小使用年限越长，房子质量越好，随着旧改还能进一步提升居住体验。四是容积率低、楼间距大的房子。楼间距大的房子私密性好，采光好，舒适度高，居住体验感好。总的来说，可以选择上述几种二手房。如果看中的二手房不具备上述几样条件的话，在不着急入住的情况下建议选择新房。

提问：你好，曾叔，我买了徐汇滨江的百汇园二期，新房，刚拿到手，也实现了单价三万的增值，我嫌得房率太低，离我上班地方远（我在陆家嘴），想卖了再换浦东或虹口，杨浦，黄埔一带的新房，此举合适吗？

回答：你好，现在还不建议买，百汇园二期还有潜力的，你可以做投住分离，保留这套，然后在上班近的地方租房住即可。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：曾叔，你好！以投资为目的，金地天御，中楼层，无车位，值得买么？

回答：你好，金地天御大户型不好卖，这种小户型的价格还算可以的，不算贵。金地天御品质过硬，只是小区有点偏，它的入口看似离地铁不远，其实走走还是有些距离，买之前建议实际去踩盘看看。然后比较整个联民路那边的次新校区。

提问：曾叔好！爸妈上海户口，现居住在宝山，户口在宝山。女宝2024年上小学，预算280万，想配置一套闸北三中心的房子是否合适？或者有没有更好的满足落户时间的选择？

回答：你好，24年6月前落户的话，有2年落户年限，闸北三中心目前看可以选择。这个预算可选择的学区不多， 一师附小，静教院，闸北实验，大宁国际预算都不够， 除了闸北三中心，还可以看看闸北二中心，一中心等。更多详细的建议还需你细节性的信息，你对接给我帮你做推演。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。

提问：曾叔老师，您好。1，购买二手房的过程中，评估和按揭有哪些坑?如何回避?2，自己找公司做评估和找按揭贷款银行是否可行?中介公司的和自己找的主要区别在哪?3，自己找贷款中介按揭中介费费用是多少?您公司有相应业务吗?

回答：你好，评估如果正常评估，通常没事，但是高评就容易有坑。高评如果需要高评费，有可能你支付了高评费的，但是银行不认可高评值，结果你按照高评网签了，需要按照高评交税，但是呢，又无法按照高评贷款的。你找按揭公司，让按揭公司介绍合适的银行，按揭公司会安排评估的。你找的按揭公司其实肯定帮你多一些，但是中介介绍的按揭公司肯定帮中介的!无需怀疑，如果你和中介有矛盾的时候，谁找的可能会有点区别的!自己找的按揭公司费用肯定低一些，因为中介介绍的按揭公司收取的按揭费通常大部分给中介公司的，而你找的按揭公司因为不需要返点给中介公司，故而按揭费会低一些。

提问：你好，请问曾叔，买动迁安置房有什利弊，谢谢，请分析一下。

回答：你好，1、现在的动迁房，都是市ZF出钱，让开发商来盖，从品质上来看会比正常的商品房要差一些，主要是人车分流，停车位，绿化这些配套弱，但房子本身品质不会有问题。2、动迁房的居民素质弱一些。动迁户是土豪，但是素质弱也是客观存在的。如果你买的小区里有一部分动迁房，是会影响小区上涨空间的，因为居民素质会直接导致小区环境变差。我不建议买入有动迁房的商品房。但我建议可以买入全部是动迁房的小区，因为时间一长，小区里的动迁户都洗走之后，房价会涨。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，买产证还没有下来的二手房可以吗？交易的时候需要注意哪些问题？

回答：你好，双方应当签订详尽的书面协议，确定双方的权利义务关系，以免引发不必要的纠纷。买这样的房子，你首先要有心理准备。你现在要买的房子的房产证还没办下来就属于产权没经过确权。因此，你们的买卖行为不受法律保护。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。