中国的房价，真的到顶了么？

深圳的房价有多高？

主城区能让三代都有卧室住的小三房，起步价格要三两百万的首付，六七百万的总价，稍微好一点的千万是门槛。

就像5年前，10年前，每隔个三五年就会出现一次市场低迷，和现在情况有点像。

几乎每个时代，只要提出房价到没到顶的问题，底下都是一大片回答唱空地产悲观的论调。当初几千的时候，到后来几万的时候，都有无数人认为一线城市的房价格已经远超收入水平，高出天际，崩不远了。

结果，包括很多经济学家在内，看空派都失误了。中国房产不仅没崩，反而在2015-2017年，一路昂扬向上。甚至不少城市，18-2021年之间，还在持续上涨。

于是，我们就看到了当下这个样子，一线城市10万的房子遍地都是，二线城市三五万也大有人在。

而如今，又到了一个多地二手房市场冷淡，房价还是高耸的时期，很多论调也从各个角度论述了中国房地产到头的观点。

可房价真的到顶了吗？

我们从这几个维度来聊聊。

中国是个后发经济体，也就是发展中国家，短期内想追上发达国家只有先富带动后富：即重点发展经济强市，战略性放弃经济弱市。

所以，你会看到一二线城市，逐步同质化，而三四线城市和县城，则会逐步同质化，乡镇发展踟蹰不前，农村和以上几个差距越拉越大。

这种差距不止于经济，还有配套、交易、人群属性、生活丰富度等多方面，所以未来，年轻人会继续大量外流，老弱病残没追求的人留守。

用数据层面来说，就是中国的城镇化率未来从59.58%，到70%这一段。按照现在每年1个点的进度，我们大概会在2030年到达70%。

这些人将会新增大量的购房需求，为一二线城市提供增量。

很多人会觉得那么多房子，谁买?

事实上，不少人没买只不过是两个原因，1现阶段行情不好，持币观望，2预算不足，正在储蓄。

为什么这么说？

首先是三线以下城市有房人群多。中国三四线城市套户比达到1.12，越往下的房子空置率越高，特别是农村自建房空置现象则更为严重。

若子女在一二线城市工作，许多家庭会纠结是否卖掉三四线房产置换一二线，而非完全买不起。

未来大量人口逐渐迁出，城市将会继续扩张，而乡镇进一步萎缩。所以未来中国，卖三四线或卖县城，转买一二线，一定是大趋势。

然后是中国家庭储蓄余额为88.61万亿（2020年1季度），这个不多解释，首付对于一个人来说有难，但对于家庭来说，越一级城市首付大多数并没有什么难度。

当然，预备城镇化的人们有多少钱这是个迷，毕竟在县里开个奶茶店运气好的一年也可以赚到几十万。

当三四线和县城的房产价格开始下跌，或是一二线城市开始微涨，纠结中的城镇化刚需人民就会置换房产，出手接盘。此时的一二线市场，则又会开启缓和上涨的时代。

除了城镇化，还有以下两点因素也能带来一定需求：

1.住房改善：没有地下车库，没有电梯，过于破旧等等一系列跟不上时代的房子，业主都会有改善的需求。

2.新建家庭：中国家庭户均人数逐年减少。不仅仅是因为生的少，而是小家庭、二人世界和单身族越来越多，一人住三房比比皆是，对应的就是住房需求的增多。

3.人口流动交互远比过去多，多城市置业安家成中产常态。

总之，从需求端来看，中国仍处于有购买力，大量潜在城镇化人群和移民人群观望一二线房产的阶段。

一旦横盘时间过长，或三四线房价顶不住的时候，一二线城市需求可能会出现新一轮的释放。

之前有数据显示，中国城镇住宅存量为276亿平，城镇人均住房建筑面积为23平方米，相比发达国家我们远不及，特别是美国的67平方米。

当然，我们和美国的这种差距并不能短时间弥补，我国的经济实力，以及人口的总数和分层，也让我们发展到人人都能住城镇周边别墅的周期还会很长，并不会短时间内需求井喷。

所以，就是供应量过剩？

理论上来说，并不存在整体过剩的问题，但存在严重的分化过剩问题，比如一线城市一房难求，而小城市却出现大量现房卖不出去的问题。

所以，我们需要考虑的并不是有多少空房没填满，卖不出去，而是真的值得买的地方，到底有没有房，价格合适不合适。

总之，从一个大的整体来看，当前城镇房产的局部供需平衡，局部供需失衡，属于一个很多人有需求但没买的阶段，并非存量过剩。

都说房地产长期看人口，这个肯定是没错的，因为人口不仅仅是对应着对住房的需求。

还意味着城市的动能，以及后续一连串对于房价产生的影响。

虽然中国的出生率在逐年下降，虽然为了刺激已经放开了3胎，前几日甚至有城市针对三胎给出现金补贴，但很明显人口的增量是下降的。

根据贝壳研究院的数据，中国平均购房年龄为29.5岁，86年到90年出生的这批人，将在2015年到2020年大量释放购房需求。

2020年后，全国购房平均需求会开始降低，购房增量逐渐减少，房价大幅度普涨时代基本宣告结束。

中国平均寿命为77岁，社科院预计到2027年，人口开始进入负增长，死亡率大于出生率。

但，所有的东西都是结合出真知，虽然出生率大幅下降，但新生儿各种扎堆出现在城镇，城市，原本的农村乡镇的新生儿从出生就转移到了高阶的城市，这就意味着，购房的需求在最初就已经被转移。

这会让未来会更加剧，局部供需平衡，局部供需失衡。

所以，即便10年以后，房地产进入明显衰退期，分化只会越来越重，涨的动的继续涨，涨不动的跌都有可能。

最后说宏观风险，许多唱空房价观点的主要理由就是宏观以及调控。

从2008到2015，短短7年间我们的居民杠杆率翻了一倍，按照国际规律，这样的杠杆率增速势必会带来经济上的不稳定。所以2016年，中国房价或许会大幅回调，以稳定杠杆。

结果，中国杠杆率继续上涨，到了2019年中已然达到55.3%，大概相当于日本1987年的水平。

日本发生了什么事情大家也都知道，按这个角度来说中国已经有点危险了。

可是，中国近几年的经济形势稳定程度，让很多人都出乎意料，房地产市场也没有出现恐慌性下跌。

比如说，韩国的居民杠杆率已经接近94.6%，经济依然没有出大的问题。

所以，这种宏观经济数据的国际参考对比，往往都无法和国内的事实对得上，这是中国特色，因为中国的经济在党和国家手里，中国的人口红利在全世界都没有对手。

再说政策，所有的细化的政策我们都不需要过多的解释，只需要知道一句话：“抑制房价过快上涨”。

看懂这句，一句顶上一万句。

所以，未来五年甚至十年，楼市的主旋律不仅仅是稳定，更是严重分化。

不想反复拿鹤岗出来炒冷饭，但是鹤岗实在是一个非常究极的案例，未来鹤岗2号、3号、4号、5号会不断陆续出现。

房家高企的深圳也会陆续出现追随者，深圳1号深圳2号深圳3号……

所以，中国的房价并没有到顶，还有许多地方存在巨大潜力。

在时代、机遇、分化面前，我们往往会显得渺小无力，判断失误。

10年以后，再回望当下的房价，你可能会觉得，现在的房价，真的好便宜。

来源：楼面

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