上海楼市：购新居，记住这7个“不要买”，躲过“保钱袋”！

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的目标！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。
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提问：曾叔，自认为已选对了合适自己的区位板块，那什么样的产品不能买，才不被大盘远远甩开？

回答：其实买什么样的房子每个人的需求点不一样，我这里想给大家另一个维度的建议：

1、不要买商住公寓，即使公寓改的住宅，也尽量避开。

2、不要买不带学区的老破小、老破大产品。

3、不要在超远郊买大面积顶复和别墅。

4、不要买离市中心30公里以外的，除非板块有重大利好，配套足够让你心动。

5、不要买高溢价的ceo盘，超过周边板块30%-50%都是不合理的，10-30%还算合理，也能够跟上房价轮动，也不会因为基数高影响涨幅。

6、不要买产品本身有明显缺陷的，外部靠近一些强不利因素，墓地、垃圾中转站、庙宇教堂、铁路，内部有一些户型、朝向、采光、楼层的明显缺憾。

以上这些除非价格折扣非常低到足够让你心动，或者你实在没钱买常规住宅产品，原则上一定要明确避开。

提问：曾叔，你好，想问个问题，关于曹路的房子，感觉大家提及的都比较少，是为什么呢？

回答 : 因为浦东的发展重心在南侧，在前滩和世博、以及中区的张江，北区相对来说存在感比较少。浦东4大集团里面，陆家嘴>张江>金桥>外高桥，从发展能级上就能感觉到地势差异。

提问：曾叔你好！因为资金有限，只能考虑总价200万左右的房子，目前在看青浦赵巷的动迁房。崧泽华城逸泰雅苑，这片将来的涨幅能更上大盘吗？有其他更好的推荐吗？感谢！

回答 : 涨幅大概是大盘平均涨幅。200万的房子本来就不太容易上涨。你买在这里也可以，还可以考虑的是鲁汇周浦泗泾。

提问：曾叔您好！我最近看了上海的一个楼盘，他所有房子的建筑朝向都是朝南偏东45°的（不是江景房），就此请教您以下问题，多谢！：（1）由于样板间是做在售楼处的，并且不让看工地上的实体建筑，请教：建筑朝向朝南偏东45°，交房后房屋内的结构是方方正正的？还是不方正的?(2) 建筑朝向朝南偏东45°与建筑朝向坐北朝南正向的房子，在居住体验上有什么区别？是否影响居住的质量和品质？（3）整个小区的建筑朝向朝南偏东45°，是否会影响房屋和整个小区的品质？是否会影响房屋的保值和增值？是否会影响到将来二手房卖出困难和房价？多谢曾叔！

回答：东南偏向和正南这个朝向的偏差，是不影响房产户型正气的，后者是房企建筑设计领域上的能力。东南向的房子的日照时间要比南向的时间短一些。所以居住舒适性上会差一点，相对来说价格会便宜点，未来的流动性也会差一些。

提问：曾叔，请教两个问题：1.您提到文来实验未来学生生源质量有望提升，请问那里生源质量提升靠什么？周围爱博是动迁，时一区、尚品、富力几个商品房，周围也没有新的住宅用地。2.时一区等几个小区对口文来实验，但是周边规划用地已经没有学校用地，为何还是教委的文件还是暂时安置状态?

回答：生源靠商品房提升，都是动迁房，外来租客比较多，家长重视程度不高。相对来说，购买力强的家庭，对教育的重视程度也比较高，但至少需要几年的时间。

提问：曾叔，新静安的铭德漪景庭为什么市场认可度很低？

回答：铭德漪景庭没有小区，周边界面破，第一期就很难卖，如果不是中兴路一号在那里垫背的话，它就是最差。去看过就知道了。

提问：曾叔你好，现在已经有一套郊区新房还有三成贷款正在还不打算卖 手上有两百多可用现金想买套市区老破小挂学区 不知道能买到一二梯队的小学学区吗 浦东 闵行 徐汇重点考虑 或者还能不能有什么办法筹措点资金

回答：200多万现金加点贷款，预算有限，买个老破小挂户口是可以的，像杨浦打一、浦东明珠，徐汇二梯队的，闵行的平南都有这种老破小的。但是我觉得你如果现金流充裕的话，可以多融资获得资金然后扩大预算，这样就能买个自住学区两相宜的房子了。所以当务之急是打开融资，你之前那套房子杠杆比例不高，有创新融资的空间。

提问：曾叔，请问地下停车场出入口在楼下，会有噪音等不利影响吗？这种房子能买吗？

回答：有不利因素，自住不要买了，比较吵，特别是晚上。投资没关系，只要折价高，比如说超过5%以上，也是可以接受的，反正自己不住。