翻倍理论：庙头“双盘”吹风价5万？
被富颐、城光、珺合府三家刷屏许久的老黄埔，终于有全新盘冒头了。2021年初庙头拍出的两宗宅地——卓越招商臻珑府、越秀TOD星航，都在近期开始营销蓄客。
至于吹风价，两家仿佛不约而同地秉持着翻倍理论：“拿地2.7万多，不卖5万说不通”，据说星航的吹风价是5.3-5.6万/㎡；臻珑府则是5万/㎡左右，可能会有4字头户型。
（图源/广州房产留言区）
众所周知，老黄埔一手房突破5万早已板上钉钉，要不是限价政策的出台，个别楼盘都差点要飙到6字头了。那么，星航、臻珑府的吹风价符合限价政策的要求吗？
如果按照这几天网传的限价细则，未取证新盘的备案价，或将参照周边竞品或同品质项目一季度网签均价。若消息属实，星航、臻珑府大概率会参考”老黄埔三剑客“，迈入5万梯队，并加快营销节奏。
如果实施之前说的参照街道一手房网签均价的操作，星航、臻珑府可能都找不到参照对象，因为其所在的穗东街道本就缺少房地产开发，现阶段的一手盘也就星航、臻珑府这两家。即便是参照二手房，宝夏花园之类显然也不符合开发商的意愿。
（图源/链家）
当然，吹风价仅供参考，限价细则也尚无定论，最终定价究竟是按照什么标准来？我们只能静观其变，待开发商拿证后自然明晰。
老黄埔东：“双地铁”是最大筹码？
实际上，关于星航、臻珑府的吹风价，已经引起部分网友的群嘲——”地段和配套比老区府板块弱，凭啥学城光卖5万？“
客观来讲，跟初具雏形的鱼珠CBD、老区府所在的大沙地相比，现阶段穗东、南岗、夏港等街道的地段确实不够出彩，之前的文章也分析过（老黄埔东部规划“麻雀小区”，能为周边市场突围？）。
（老黄埔东部地图）
生活配套方面，老黄埔东部目前的商业、医疗、教育都有一定短板，诸如商场、医院等设施大多规模小而老旧，虽有南岗万达、市第十二人民医院新院区（已动工）等加持，但整体升级显然还需要时间。
城市面貌方面，现在穗东街道满眼望去要么是拆迁的城中村，要么是早期低矮的老旧小区，并且带有浓厚的工业色彩，比如黄埔电厂、黄埔油库，得靠后续穗港智造合作区规划的兑现带动产业更新。
（黄埔电厂，图源/百度地图）
当然，无论是生活配套还是城市面貌，都可以通过旧改来实现蜕变。从拆迁到建成的期间，庙头周边会有一段时间的配套空白；星航、臻珑府若是今年开盘，按照市面普遍的预售周期，估摸着2023年下半年或2024年初就能交房，届时附近的配套是否已经完善，还得打个问号。
短期内，星航、臻珑府应该得依靠自建配套或蹭外围其他区域。好在两个楼盘都是妥妥的”双地铁“，13号线南海神庙站就在西边不远处，在建中的5号线东延段在星航旁边设有庙头路站，交通便利。
总的来说，”双地铁“算是庙头“双盘”的最大优势，这一点明显要强于富颐、珺合府。
“双盘”PK：聊聊体量、学校那些事儿
既然外部条件都差不多，那么星航和臻珑府该怎么选呢？如果吹毛求疵的话，星航距离地铁站要更近一点，但老实说双方半斤八两，谈不上优胜劣汰，重要的还是各自的自建配套。
地块的大小决定了星航和臻珑府在体量上的差距，星航占地面积为69738㎡，产品包括8栋高层住宅（7#、8#为政府性房源）和13栋低层小洋楼；而臻珑府占地仅28317㎡，只有6栋高层（1#为政府性房源）。
（越秀TOD星航效果图，图源/房天下）
（卓越招商臻珑府效果图，图源/房天下）
除了货量，两个项目最明显的差距应该是自建配套的体量，尤其是学校设施，臻珑府只有一所15班的幼儿园，而星航除了9班的幼儿园，还有24班小学。即便幼儿园班数少于臻珑府，但星航能配套小学，明显更胜一筹，有小学学位需求的购房者需要留个心眼。
按照2021年黄埔区公办小学招生计划，庙头附近的适龄儿童入读的是庙头小学。据广州黄埔发布信息，庙头旧改将配置一所完全中学和两所小学，后期臻珑府是读旧改规划的学校，还是能蹭星航的学校，暂时还不确定。
（庙头教育规划，图源/广州黄埔发布）
回到两个小区本身，体量更大的星航还配套了肉菜市场和社区泳池，而臻珑府则是社区中心带着一些小商业。其实，从产品类型和小区内部基础设施来看，星航会更倾向于改善，至少也是刚改定位。
首期产品方面，星航首推的是5#、6#，房源为建面约88-101㎡的三或四房；臻珑府首推为建面约78㎡-115㎡的三或四房，具体看下图。
（星航首期户型图）
总的来说，臻珑府的产品涵盖面更广，不过户型设计受面积限制，比如臻珑府最小的户型比星航的小10㎡，但也少了个卫生间，所以说终究还是要看预算和具体需求。
（臻珑府首期户型图）
据说臻珑府预计8月份会开放售楼部，而星航则是9月初，时间节点很接近，首期产品相差也不大，届时难免会有一场PK。实际上，从目前的吹风价来看，两个项目还是存在一定价差的，就看谁更受购房者青睐了。
当然，相信很多购房者还是会放眼整个老黄埔，将之前那三个楼盘也纳入选择范围。如果臻珑府、星航的定价真的迈入5万梯队，你觉得值不值得入手呢？
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