老黄埔东部规划“麻雀小区”，能为周边市场突围？

麻雀小区：东风化工厂项目规划公布

各位街坊还记得年初被卓越置业拍得、位于老黄埔的东风化工厂地块吗？最近这块宅地的详细规划已经出炉了，距离拿地还不满四个月。

（项目详情，图源/官方资料）

小编记得廣府壹號在拿地三个多月后就出规划、五个多月就面市，不得不说现在的开发商卖房都心急火燎的。当然，这主要是因为黄埔正处在风口期，连拿地六年多的佳大瑞园都捂不住了，开发商抓紧时机也就见怪不怪了。

言归正传，东风化工厂居住项目的正式名称尚未公布，从规划图来看，项目将建设6栋中高层住宅（1#为政府保障房），这对可建设用地仅2.2万㎡左右的小区来说，已经算是物尽其用，容积率也达到了3.74，典型的刚需定位。

（项目楼栋规划布局图）

麻雀小区最大的缺点是自建配套不足，像东风化工厂这个项目，除了一所15班的幼儿园，就没有其他自建教育配套了；其他诸如托儿所、老年之家、健身房等都只能安排在3层高的社区中心里，空间属实局促。

操刀项目的广州市悦商房地产开发有限公司，是卓越置业的全资子公司。记得当初地块刚被卓越摇得时，有朋友问小编：“卓越不是搞教育培训的吗？怎么做房地产了？”其实，此卓越非彼卓越——卓越教育是广州本地企业，而卓越置业是发家于深圳的房企，两家企业名字相同，但业务不同。

（两家各自LOGO，卓越置业也称“卓越集团”）

卓越置业成立于1996年，业务以商业为主，住宅为辅，在2020全国百强房企中，卓越位列第43名。虽说在深圳本土名气颇大，但卓越在外地的口碑却是一般，比如长沙。

（卓越长沙项目相关新闻报道）

市场突围：2.7万多的地价是新起点？

近几年，卓越开始在北方“攻城略地”，涉足北京、上海、青岛等城市，最近还耗资百亿在北京连夺4宗地块，急剧扩张之心可见一斑。不过，黄埔区东风化工厂这宗地块，却是卓越地产进军广州的首个项目。

（制图/冰尾一角）

卓越这块地的最终楼面价为27105元/㎡，彼时可谓轰动不小。但是，短短几个月来高地价在黄埔竟已成“常态”，且不说卓越地块隔路相望的黄埔化工厂宅地，上月底拍出的黄陂HBPQ-A-6地块、知识城ZSCN-E2和ZSCN-E3地块，楼面价统统都是超2.7万。

当然，传闻黄陂、知识城的三块地主打的是高端住宅，跟黄埔目前大比例的刚需盘不同。即便规划设计偏向于刚需，卓越的这个居住项目，也因为高昂的拿地成本注定其房价不菲，通常至少翻一番，也就是说其售价突破5万几乎是板上钉钉的事了。

目前，老黄埔东部及周边住宅项目稀缺，一手盘基本只有富力新城，二手房也是寥寥可数，跟西边鱼珠、大沙东片区相比，整体市场实在冷清，一二手成交均显低迷。

（老黄埔东部二手房成交情况，图源/贝壳网）

卓越地块、黄埔化工厂地块等地价2.7万多的项目，未来的销售能否为周边市场注入新活力呢？这其实很难预测。不过，通常情况下麻雀小区的关注度远不如旧改大盘，毕竟体量决定货量，能持续加推的大盘更能保持热度。

城市发展：三十年河西，三十年河东？

说起麻雀小区和旧改大盘，小编就想到鱼珠片区的鹭山府和富颐华庭，前者比卓越项目更小，仅有3栋住宅楼，虽然早于富颐华庭开盘，但近乎售罄的小盘如今已是没什么关注度。对开发商来说，售罄就完事了，但对市场来说还是得考虑项目能带来的影响。

土拍拿地或旧改出地、麻雀小区或旧改大盘，老黄埔东部现阶段的情况有点类似于几年前的鱼珠片区。这两个板块都在黄埔临港经济区的范围内，只不过城市建设循序渐进，鱼珠CBD已有雏形，而老黄埔东部则是刚刚开始——周边旧改方才启动，穗港智造合作区刚出方案，其2.7万多地价更多的是未来规划的提前溢价。

（穗港码头效果图，图源/官方资料）

所以说，老黄埔东部楼市能否突围，不是只靠一两个小楼盘的影响，更关键的是整个区域的大翻身，比如工厂的腾笼换鸟，交通、商业、医疗等配套的改善。

都说影响房地产的重要因素有三：“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，无论近期的新政怎么加码、黄埔地价有多高，最终房地产的健康发展还是受人口因素影响。客观来说，人口集聚靠的就是上述的产业升级，以及城市配套的建设。

（南岗商圈、西区商圈未来规划图）

关于老黄埔东部产业升级、旧改更新、相关商圈的规划已经讲过多次（三张“大饼”陆续铺开，黄埔东南角仍是价值洼地？），目前也有已取得进展的项目，比如交通方面的地铁5号线东延段、有轨电车2号线，旧改方面沙步、南岗南片、庙头等项目的复建区均已动工，且看后续建设成果。

总之，城市建设的车轮是有序推进的，俗话说：“三十年河西，三十年河东”，老黄埔东部的翻身不是虚无缥缈之事，它只是需要时间沉淀，在后续的建设更新中，这一带同样有机会形成强大的人口集聚力，助推楼市健康发展。