海珠集中供地首秀！全能配套能“拯救”紧邻变电站的它吗？

广州第二次集中供地日期逼近，网传的供地清单中，缺席第一次集中供地的海珠区倒是挤出了两块“牙膏”。

两宗地块分别是蚝壳洲地块和江泰路地块（又名：南天花园地块）。其中，江泰路地块前身为广州南天花园房产有限公司所有，但由于公司经营不善，地块后收归海珠区土地开发中心所有。
看来，这也是一宗有故事的地块，再加上面积不大，容积率却高达4.65，未来要建什么产品，确实考验开发商功夫。
今天，我们就来好好扒一下这宗地。

01

地块情况

两地铁交汇，半小时通勤珠江新城

地块位于海珠西南部，北至江泰路、西接江南大道。
且不说较远的地铁8号线(宝岗大道站）和广佛线(燕岗站)，单凭距离百余米的2号线（11号线在建）江泰路站，这个优势足以让各开发商垂涎。

按照高德地图上的路线时长，从江泰路站至昌岗站转8号线，再经客村站转3号线到达珠江新城站，全程仅需20来分钟。
半小时通勤珠江新城！刚需表示爱了。

| 分别以越秀的丽丰中心、荔湾的立白中心和琶洲地铁站为例
同样，无论是到越秀、荔湾或是海珠另一边的大热门琶洲，通勤时间依然能够控制在半小时左右。

相邻的还有公交车站江南大道南总站，是广州交通网络的重要站点之一。经过江南大道南总站的线路有244A路、244路、812路以及夜22路。
在该站点可乘坐公交车前往新市墟、越秀公园、黄石路口、白云政务中心、中医学院、修理三厂、机场路岗贝路口、迎宾路、黄石东路口和解放路口等地。

对于仍在奋斗的小年轻家庭来说，能够优化通勤的时间，为生活留出更多空间，诱惑力不言自明。

麻雀虽小五脏俱全

除了交通方便，地块周边周边吃喝玩乐的商场也是一个不少，学校和医院都很适合“上有老，下有小”的购房人群。

地块周边的商场有TIT润政广场、万科里、燕汇广场以及江泰广场。
相对于一些新城区或郊区边缘地块，老城区的商业密度也是一种优势，牺牲了自然环境的舒适度，收获一份人间烟火气。

地块邻近的晓园小学是一所配套给晓园新村的全日制公立小学，属区一级学校，如果未来地块建成项目对口该小学，家长接送也比较省心。（具体学位情况以教育局公布为准）

从地块步行10分钟可到达不远处的燕子岗体育场。
这里曾是广州亚运会主要场馆之一，连港超球队R&F富力足球俱乐部都把主场迁移到这里作为征战香港超级联赛的主场。
如果你喜欢足球运动，这又将是一个加分项。

老城区中与220KV变电站紧密相邻

今年5月的用地调整中，江泰路地块将原本的公共绿地和防护绿地调整为二类居住用地，生生增添了一小块住宅区。
按照实地状况，R2三角部分应是原本的凤阳苑，B1为江南大道南的公交总站。U1大块蓝色区域变化不大，是海珠区的瑞宝变电站和广州工程电力有限公司。

乐居实探发现，地块已被围蔽起来，目前铁门紧闭，暂未有任何施工方介入。透过铁门和围墙，我们不难看见里面的杂草和不远处的废品站。
最令人关注的是，地块与220KV的瑞宝变电站紧紧相邻，四周如蛛网般重重包围的高压电网此起彼伏。

虽变电站外墙有一“拆”字，但在规划图片中却未对变电站有丝毫调整。按照老城区巨大的用电量需求，该电力公司目前搬迁的可能性不大。
对于变电站的辐射问题，乐居君在这里不作过多评价，因为距离变电站近的周边居民楼也不止一个两个。
单看地块，容积率高且挨着变电站，地块条件不算太优质，但环顾四周极其具有优势的交通环境和成熟配套，似乎没有什么是刚需一族不能低头迁就的。

02

周边楼市

楼市方面，地块周边的新盘中冶逸璟公馆在售别墅产品，总价4000-7000万元/套。
| 左图为江泰路地块所在街道；右图为中冶逸璟公馆所在街道
虽然乐居君认为中冶逸璟公馆所处街道的景观氛围优于江泰路地块，但却共享配套，那么江泰路地块也会被豪宅带飞吗？
此外，地块周边还有“老树发新枝”的时代润南(点击回顾)，其实质为润南花园二期，尽管只是两栋单体楼，产权也缩水近27年，但吹风价已达8字头，加上所推产品为140-170㎡大户型，总价也分分钟过千万元。
因而，江泰路地块的未来楼价要接上刚需盘的地气，似乎也不太现实。

据链家网数据显示，江泰路地块周边小区的二手楼市均价在35000元/㎡，楼龄都在20年以上。

03

小结

尽管邻近变电站，但江泰路地块素质还是比较扛打的，出行、吃喝玩乐都不用发愁。

在片区新房动辄7、8万元/平，且均为大户型的情况下，若江泰路地块未来打造出小户型，对市场来说，不得不说是一个惊喜。
你觉得在第二次集中供地中，地块会有怎样的表现？未来入市产品会卖到多少钱？我们评论区见。

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文章来源:乐居买房