区域分化趋势明显，下半年将供过于求！武汉楼市上半年供求总体平衡

极目新闻记者 刘闪

实习生 程心怡 魏佳怡

今年上半年，武汉楼市表现如何？最近，多家机构相继发布了相关分析报告。极目新闻记者梳理发现，上半年武汉新房供求两旺，供应和销售均达12万套，但区域分化明显，市场冷热不均。

经历了集中供地新政和房贷收紧，对于下半年的武汉市场，业内人士预计，房企的融资难度会进一步增加，区域供求依旧明显分化，主城区中洪山、硚口、青山等压力相对较小，部分新城区明显供大于求。

上半年新房市场供销两旺

后疫情时代的武汉，楼市依旧是大家关注的热点话题。7月15日，武汉市房管局公布了今年1-6月房地产市场运行情况。上半年，该市新房供求关系总体平衡，新房消费快速释放，但区域分化明显，市场冷热不均。截至6月末，已批准预售尚未网签的商品住房180125套，面积2094.88万平方米，去化周期保持在10个月区间，整体保持合理水平。

土地供应方面，房地产开发用地供应80宗，总面积375.04公顷，住宅用地供应59宗，总面积287.50公顷。新建商品房批准预售127413套，新建商品住房批准预售107660套。

戴德梁行在回顾市场时认为，2021年上半年，武汉土地市场量价齐升。远城区成供地主力，蔡甸、黄陂和江夏等片区土地成交面积均同比大幅提升，次中心城区成交主力集中在东湖高新和沌口。

住宅市场方面，上半年销供比1.0，整体暂处供需均衡状态。此外，武汉首次在东湖高新区试点集中开盘备受关注。戴德梁行认为，选择在光谷试点，一方面在于保障刚需购房，另一方面在于引导区域市场供需回归健康理性，避免哄抬房价。

武汉市房地产管理中心提供的信息显示，上半年住房消费持续释放，新房销售以中心城区为主。新建商品房销售124145套，新建商品住房销售108769套。价格区间主要集中在10000-15000元/平方米，90㎡－120㎡面积区间的新建住房销量占比49.5%。存量住房成交55612套，成交面积534.23万平方米。其中洪山区和东湖高新区成交面积居前2位。

去化率相差悬殊分化加剧

戴德梁行提供的分析报告显示，从分区成交价格来看，中心城区引领上半年武汉市房价上涨，较2020年末涨幅超10%的区域均大部分集中于中心城区，中心城区以外只有青山区和江夏区涨幅超10%。

“上半年武汉市商品住宅市场区域分化显著，由于市场购房主力仍以刚需为主，成交主力板块集中在次中心城区。”戴德梁行武汉公司研究部助理经理胡韵表示，此外，远城区的部分区域如东西湖、黄陂和江夏热度有上升趋势，或将成为下一波潜力热点板块。

来自武汉克而瑞的年中总结显示，2021年上半年，整体市场开盘去化率为38%，基本维持在2020年以来的低位。同时，项目成交分化加剧。开盘去化率大于80%与低于40%的项目占比仍有增加，其中超4成的项目去化不足20%。新增供应分板块去化，城市重点功能区、产业核心区去化率明显较好，比较典型的有武昌滨江、光谷中心城等板块。

7月21日，在武汉市房地产开发协会举办的2021上半年武汉楼市分析会上，湖北中原地产首席技术官兼策略顾问中心总经理郑源滔表示，截至目前，尽管今年整体市场开盘去化率同比去年全年基本持平，但是新房市场深度分化趋势不改，特别在区域方面，主、新城区分化明显，东湖高新、江岸等区域依旧是开盘去化的第一梯队。

胡韵认为，在武汉地产市场，过去较为粗放的发展模式将逐步被淘汰，正进入集约化发展的新阶段，各子市场的开发和运营难度都将呈现增高的趋势。

集中供地促进优胜劣汰

值得一提的是，上半年尾声，武汉作为试点城市之一，举行了首批住宅用地集中出让。三天共成交54宗地块，成交金额788亿元，平均成交溢价率17%，成交楼面价为8255元/平方米，成交金额排名22城住宅用地集中出让活动的第6位，溢价率排名第9位。

中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示，本次集中供地从成交结果看，国资背景房企拿地优势持续凸显，武汉城建、南山、万科表现积极。在拿地难的大背景下，部分房企在新城区布局、联合竞拍或勾地的机会更大。而长期来看，新城区板块竞争会更加激烈，部分需求旺盛主城区板块土地供应量将出现明显下滑。

胡韵表示，本次武汉集中土拍土地类型仍然以综合用地为主，商业地产开发商一定程度上将受到影响，优质地块的拿地难度增加、对开发商筹融资能力要求进一步提高。但从另一方面来说，该政策也将有效促进地产行业优胜劣汰，优质大型开发商将成为武汉市场主力，这也将间接提高武汉地产市场整体服务水平和未来项目质量。

此外，在合伙拿地增多的情况下，除了房企与房企之间的合伙拿地，房企与非房企之间的合伙拿地情况正逐步出现，这些非房地产企业目前涉及金融投资、旅游开发、智能制造等，长远来看这种模式可能成为房企解决资金问题、突出竞争优势增强拿地议价权和多元化发展转型的“一石三鸟”新思路。

（小）下半年市场供应充足

各大机构进行年中回顾时，7月21日，武汉市房管局发布了今年第三季度预计达到销售条件的商品房项目清单，预计将有225个项目、973.31万平方米商品房可达销售条件，市场供应充足。

武汉克而瑞统计发现，过去两年，由于受疫情、军运会等因素影响，拆迁、旧城改造工作暂停。重启后，预计今年将有3万套左右需求流入市场。在供应方面，2021年下半年新增供应量预计1367万平方米，相较于上半年显著增加。在供应结构变化方面，外环外、三四环外有小幅增加；二环内、二三环间相对减少。因此市场价格不会出现较大涨幅。至年底，上半年出现的供不应求将变供过于求，库存会增加。

与此同时，对房地产的监管仍在加强。7月22日，住建部和央行分别对保障性租赁住房、房地产调控、房地产金融调控发表权威解读。住建部强调，下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。央行强调，下一步将坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，抓好政策执行，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

7月16日，武汉市房管局发布《武汉市房地产开发企业信用监管办法（征求意见稿）》意见公告，该办法一旦实施，相当于给开发商戴上了紧箍咒，主要目的是杜绝开发商过去的很多违规违法行为。

对于下半年的武汉市场，郑源滔表示，在金融方面，房企的融资难度会进一步增加，建议房企开拓多方融资渠道，提升自身抗风险能力；在供求方面，区域供求依旧明显分化，主城区中洪山、硚口、青山等压力相对较小，部分新城区明显供大于求。