谁才是200万级新房板块的“最强王者”？ 房叔说No.259

|PART 1|

200万，在今天的杭州基本就是买房的门槛线，虽然杭州楼市均价已经摸到3.5万+，但好在200万的总预算在杭州依旧存在一定的选择，首套首付60万便可以上车杭州。

如临平山北、大江东、瓶窑、银湖、闲林、青山湖科技城、崇贤等板块，这些板块依旧有在售新房，或潜在的新房供应可供刚需购房者选择。

不同于改善型购房者，刚需购房者因为预算不高，且收入预期通常低于中高收入人群，在一定程度上更需要买到有成长空间的房子，以累积后续的改善置换资本。

那么同为200万级新房板块，这些同一总价范围的板块哪个更有购买价值呢？这也是房叔后台咨询的主力问题之一。今天就这个问题，我来谈谈我个人的一些判断、看法，希望能够对这部分购房者起到一定的帮助。

|PART 2|

新房200万级板块既然是杭州的门槛板块，大部分也自然处于位置相对偏远的区域，多数板块也都为依托核心城区的居住型刚需板块。除了依托核心城区的居住型刚需板块，还有另外一种类型的门槛板块。

如大江东、富阳城区、临安城区这类自成一体型板块，这类板块不仅能够有部分主城外溢需求，自身也能够孕育需求，如当地工作生活的人口的购房需求，或乡村人口本地城市化所带来的购房需求。

这两种类型的门槛板块，它们的价值逻辑完全不一样，需要单独分析。首先，我们将杭州200万级新房板块按照不同的类型拆分开来。

闲林、良渚、瓶窑、临平山北、崇贤、星桥、银湖、青山湖科技城、临浦这几个板块就是比较明显的第一类板块，它们都没有强大的本地需求，基本都是依托杭州城区的居住型刚需板块。

富阳城区、大江东、临安城区则就相对不同，本地都有较为封闭的内生需求，但也能承接一些主城外溢购房需求，属于第二种类型板块。

但值得注意的是，大江东还有一些特殊。大江东虽归类为自成一体型板块，但在7号线等多条地铁线路下，目前支撑大江东的主力还是以核心城区外溢刚需需求。

大江东发展的前期依旧是以杭州城区外溢的刚需为主力支撑，但房价到了一定阶段后，大江东房价的天花板必须依靠内生需求推动。

在这点上与富阳城区完全不一样，富阳城区恰恰相反，是以本地需求为主，杭州城区需求外溢为辅。

临安城区则相对比较均衡一些，由于16号线，之前临安楼市的本地需求与未科等城西外溢需求的比例基本持平。板块类型我们就基本归纳完毕了，接下来我便按照两大类不同的门槛板块的价值逻辑，分别对各个板块的价值做预判。

|PART 3|
第一种依托杭州城区的居住型刚需板块，它们的价值逻辑很简单，核心就在于其所依托城区板块的能级有多高，它们之间的联系强度又有多强。这些板块所依托的杭州城区板块我称之为宗主板块。

只有宗主板块够强，宗主板块的外溢购买力才够强，也才能拔高依附型居住板块的房价天花板。而它们之间的联系强度越强，依附型的居住板块能承接的外溢需求也就越多越强，板块空间也就更大。

就比如我一直看好闲林、良渚、瓶窑这三个板块，原因就在于它们与未科、云城这个超高能级的宗主板块的联系强度够强，这几个板块能够非常顺畅的承接未科、云城的需求外溢，甚至还可以承接一部分蒋村的需求外溢。

这三个板块以闲林最为突出，尤其是闲林北组团，在良睦路、上和路，以及未科商业公共配套南移的支撑下，闲林北与未科大概率将逐渐融合，这样的大趋势下，闲林的天花板远远不是其他同类型刚需门槛板块可比拟的。

接下来再看看其他同类型板块，先看下银湖。

|PART 4|

银湖的宗主板块不用多说，南北两侧都是山地的情况下，银湖能依托的也就是向东的滨江，在6号线以及彩虹快速路的加持下，银湖与滨江的联系强度并不弱。但同样也可以看出，银湖与滨江的联系明显不如闲林与未科之间的联系强度大。

同时滨江的刚需外溢区较多，包括不限于义桥、新街、南部新城等都是滨江的外溢区，所以银湖有一定的想象空间，但天花板高度不会太高。

且银湖与滨江的联系很依赖6号线，那么银湖的地铁房和非地铁房的价值空间差异会相对较大，买银湖尽量瞄准地铁房。

高桥与银湖比较类似，都是依托宗主板块滨江的居住型刚需板块，但显然与滨江之间的联系，高桥要更逊一筹，银湖在补完商业缺失后天花板就必然大于高桥。

崇贤是今年以来的刚需板块中的爆款，崇贤所依托的板块相对比较杂乱，包括不限于城北的北软、申花、桥西，武林乃至钱江新城都有一定的需求外溢至崇贤。

这得益于崇贤非常占优的区位条件，崇贤是绕城高速内唯一的200万级新房板块，兼容性很强，以至于杭州主城的刚需几乎都可以考虑崇贤，在地铁四期15号线比较强的预期下，崇贤的火爆是必然的。

但决定崇贤天花板高度的却不是它的兼容性，而是崇贤未来的主要宗主板块运河新城、智慧网谷，只有城北的主产业区的需求起来了，崇贤的区位优势才能最大的激发出来，但短期运河新城与智慧网谷显然不够高能级，未来能否成为产业集聚区需要时间，也需要观察。

同价位异常突出的区位优势下，崇贤的天花板相较临浦、以及临平山北、星桥等板块更为明确，但崇贤也不是全能的，宗主板块短期不够高能级，天子岭同样是短期揭不掉的伤疤。

至于星桥与临平山北，这两个板块所依托的都是城东一带的杭州城区，可称之为城东刚需板块双子星。在区位上星桥显然好于临平山北，地铁的通达性上，3号线的便利性也略强于9号线，但相对3号线，9号线直达钱江新城的优势明显。

临平山北虽在区位以及地铁通达性稍显不足，但临平山北的城市界面以及配套的能级是要明显好于星桥的，秋石快速路等多条快速路加持下，自驾的便利程度基本可以和星桥持平。

两个板块依托的钱江新城、武林等宗主板块能级足够高，但问题也来了，钱江新城、武林的需求外溢选择面非常之大，星桥与临平山北只能启动承接底层的刚性需求，天花板受限明显。

同时因为都处于相对远郊，对于地铁的依赖非常强，地铁房与非地铁房的价值差会比较明显，能买地铁房尽量选择地铁房。对于这两个板块，我并不算非常看好，与崇贤相比有一定的差距，但好在限价够低，2万出头的新房价格是存在性价比的，地铁房性价比是不错的。

另外，临平山北的希望在于本地的产业导入，如果未来能有部分内生需求支撑，有利于板块空间的成长性；如果依靠主城溢出的处境不改变，就像前文所说天花板不会高。

再来看临浦，对于这个板块而言，宗主板块必然就是滨江与奥体，依托的宗主板块很强，能级够高，但问题是与宗主板块的联系是在较弱，地铁四期目前也不够安全，江南整体向北发展的趋势下，临浦的天花板有限，属于同价格较弱的居住型板块；地铁四期能否如愿审批落地，将是决定这个板块价值的关键。

青山湖科技城，争议很大，市场上不少观点认为青山湖科技城距离过远，站在杭州传统城区的角度看，青山湖科技城就是远郊，2万出头的价格基本没有购买价值。

但现实却是青山湖科技城标杆楼盘已经突破2.5万，朝着3万的单价进发，原因就在于青山湖科技城所依托的宗主板块根本就不是杭州传统城区，而是新兴的未科。

但按照青山湖科技城与未科的距离，两者之间的联系强度也不能算很强，目前的价格在很大程度上的推动力是城西楼市供给紧缺，大城西新房供给以及存量供给的不足，挤压部分需求沿着16号线外溢至青山湖，推高板块天花板。青山湖科技城未来的价值天花板面临三个不确定性。

一是大城西新增供给量，假如门槛刚需房能够较为充分的供给，那么青山湖的想象空间一定会受抑制。二是未科与云城的发展高度，未科、云城两大宗主板块强，青山湖科技城自然强，反之亦然。三是临安独立的楼市政策，不限购、低首付导致需求被刺激、放大。但站在今天看，大城西新房充分供给的可能性较低，且未科、云城发展进程肉眼可见的高歌猛进，临安楼市紧缩的可能性也不强。

综合考量青山湖科技城的不确定性很弱，以未来科技城中心形成的价格梯度看，目前的新房价格总体并不算太虚；青山湖最大的隐忧在于投资客比例高企，二手存量极大，在市场走淡之时价格波动必然较大。

|PART 5|

大江东、富阳城区、临安城区三大自成一体型板块的价值逻辑则如上文所阐述的相同，它们与居住型刚需板块截然不同。之所以三个板块都能自成一体，有历史原因，也有地理格局的原因。

历史原因在于这三个板块都相对独立，与杭州城区的联系不够强，比较有代表性的便是富阳城区和临安城区。

富阳城区和临安城区在撤市设区之前，本就是杭州市下辖的县级市，地铁未开通前基本不能作为杭州城区的居住配套，也就无从谈起城区需求外溢，当地的房产市场需求主要还是以本地改善、城市化需求为主。

这类依托本地需求的自成一体型区域，房价天花板和本地的购买力相关度极高，这也就是为什么富阳城区房价高于临安城区的原因，本质上是富阳的经济水平高，本地购买力强。临安本土经济差，房产市场热度更需要城区需求外溢推动，但城区需求外溢是有限度的，临安城区接近外溢的极限，能承接的需求都是极为门槛的低购买力需求外溢，所以临安城区的房价天花板必然就低于青山湖科技城。

但富阳就不一样了，本土购买力强劲，甚至购买力强于滨江等这类城区外溢过来的刚性需求，富阳城区的天花板就自然不会太低，要高于高桥，以及银湖的非地铁盘。大江东上文已经提及过了，与富阳和临安城区相比，大江东更为特殊，当下自成一体的程度更弱，更依赖杭州城区外溢。

但过远的通勤时间，大江东承接不了相对高端的需求外溢，所以当下的大江东天花板是有限的，注定不会太高。大江东的未来一定是要自力更生的，房价天花板需要本土高端购买力推动。

目前看形势不是很明朗，产业集聚需要时间，制造业为主的产业集聚也很难孵化出足量的高端购买力。

但这不是在否定大江东的购买价值，核心区有地铁、有高规格配套、还有同等价格板块难有的产业预期，还有最重要的低门槛，新房性价比并不低。

|PART 6|

最后总结一下，总体而言，闲林、良渚、瓶窑三个居住型刚需板块空间最大，与宗主板块联系够紧密，同时宗主板块够强劲。

这三个板块2万出头的新房价格简直就是送钱。在我看来，这三个板块的新房购买价值甚至不比刚入门的红盘差，五颗星。崇贤与大江东核心区可以列为第二梯队。

一个拥有肉眼可见的区位优势，地铁预期同样很稳，另一个自成一体，作为承载杭州高端二产梦想的产业孵化区，板块预期不弱，新房价格低到离谱，购买价值四颗星。银湖、星桥、临平山北可以列为第三梯队，有地铁，与宗主板块联系不弱，限价下不失为上车好选择，但记住，地铁是它们的最强砝码。青山湖科技城、富阳城区、高桥，临浦，临安城区第四梯队，记住第四梯队有先后次序，购买价值依次递减。

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文章来源:杭州房叔

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