重视财务管理，现金流较为充裕的万科（000002.SZ）在行业下行周期显得有些财大气粗。
近日，中海地产和保利发展两大央企联合发函，以“跳价竞拍”为由向佛山市资源局南海分局联名投诉了万科。在这份《关于地块拍卖的相关情况反映》（简称为《情况反映》）中，中海、保利称万科在佛山一宗土地的竞拍过程中，直接从配建1.7万平方米跳价报出2.5万平方米，提前结束竞拍流程，造成“未出现跳价行为的国企，失去公平竞争机会”。
公开资料显示，7月12日，佛山万科以约50.9亿元“触顶” 竞得广东佛山一地块。该地块拍卖迎来8家房企参与，包括有华润、保利华南、中海、美的、龙光等房企。地块开拍35分钟，万科直接喊价，将配建人才住房面积喊到最高，报价24轮后便进入封顶价，以封顶楼面价约21045元/㎡价格拿下地块。
实际上，在土地出让公告中，已经明确指出“当有竞买人报出最高限制地价及配建人才住房最高限制建筑面积成功竞得地块时，网上交易系统将停止接受竞买申请及竞买保证金。”
“这个地块的最高限制地价为人民币50.9亿元，配建人才住房最高限制建筑面积为25000平方米”。公告指出。换言之，万科突然跳价抢地的行为虽然显得财大气粗，但并未违反规则。
也因此，佛山市南海自然资源南海分局在接受媒体采访时已经回应，“交易规则是公开透明的，中海、保利的诉求不合理，我们不予支持”。
众所周知，楼面价大幅上涨的情况下，房价很难不上涨。也因此，保利中海从规则方面谴责无力，就从道德上指责，“根据国务院国资委相关监管要求国有企业须切实提高政治站位，深入贯彻房住不炒政策确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。”
在央企和万科抢地的背景后面，是佛山的地价屡被刷新。
今年3月，当代置业拿下的佛山金沙洲地块，成为首宗楼面价破2万元/平方米的地块；一个月后华润以总价64.5亿元、折合楼面价2.23万元/平方米夺下佛山陈村TOD地块，成为佛山“新地王”。
今年推出的“两集中供地”考验房企的“钱袋子”，也导致市场两极分化的趋势越发明显。在这种背景下，“赢者通吃，强者恒强”的马太效应愈发凸显，房企在热点城市竞相追逐高价地，而地段优势不明显的区域则相对遇冷。
另外，房企内部分化也表现明显。众多实力雄厚的头部房企不仅在拿地金额上名列前茅，且在多个城市均有落子。如万科、保利、华润、龙湖和旭辉重点布局22个集中供地的城市，尤其保利和万科采取均布策略，进入城市最多超过10个，平均每城的投资额在25~34 亿元。
中指研究院的数据显示，2021年1-6月，TOP100企业拿地总额16485亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元。也就是说，集中供地政策并未明显给地价降温。
值得注意的是，万科上半年拿地金额为962亿元，排在行业拿地榜首位，而排名第2的保利发展为794亿元，与万科相差一定金额。全国房企中上半年拿地超过500亿元的仅有8家。
从6月份拿地情况来看，万科和后面房企的差距还在进一步拉大。上半年拿地金额TOP5的房企分别为万科、保利发展、建发房产、绿城中国、华润置地，较1-5月份拿地金额榜比较，上述五房企在六月份新增拿地金额分别为253亿元、171亿元、192亿元、142亿元、76亿元。
实际上，过去数年忙着多元化转型的“老大哥”万科，一度被恒大、碧桂园夺去了销售额第一的位置。但目前恒大面临债务危机，上半年拿地减少，碧桂园在22城集中供地中拿地也相对保守，仅有万科在今年定下了7900亿元的销售目标，增幅达12%。
据杨改之观察，自“三条红线”提出后，万科在投资与销售两方面都出现了加速迹象，尤其是在2020年12月，单月销售1015.4亿元，同比增长77%，投资金额532.9亿元，达单月最高。2021年1月，万科销售业绩延续12月高增长，单月全口径销售702亿元，单月销售排名再次登顶。
从万科的历年表现来看，万科也曾多次逆市而起，如在2008年金融危机背景下，全国房地产市场大幅萎缩，万科在市场下行周期中，投资和销售均表现出较强的韧性。
不过，高价拿地的万科仍需面临增收不增利的困境。2021年一季报显示，万科房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率（已扣除税金及附加）录得16.1%。对此，万科解释称，“毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。”
- 万科财务数据，一根筋财经梳理制图
此前的2020年，万科地产开发业务毛利率为22.6%，同比下降4.6个百分点。而该业务毛利率已连续两年下滑。
万科集团总裁、首席执行官祝九胜在2020年业绩会上，未回避公司地产开发主业毛利显著下滑这一局面，并直言，“短期来看，房地产利润率仍存在下降趋势。”
数据显示，近三年来，万科无论是毛利率还是净利率都在走低。截至7月16日，万科股价23.95元/股，跌至近一年的最低位，资本市场也对万科做出了判断。
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