最严格的北京调控，最可怜的北京市场

有关北京市场的调研，我会在稍后的文章中分享。

今天最核心的内容，是想要分享一个北京市场的调控。这是一个被北京市场的调研更有价值的东西。

因为这是方向，这是趋势，这是大势。

当你真正了解了北京调控之后，你一定会发现一个非常残酷的事实，那就是什么市场，什么板块，什么学区，什么产业，什么副中心，什么北三县，什么暴击，在调控面前统统都是弟弟。

北京调控>北京市场。

哪有什么自由的市场，只有放肆的北京式调控。

1

北京投资，是最惨的。

没有人会在2015年8月14日之后炒通州。

没有人会在2017年3月17日之后炒北京。

没有人会在2017年3月17日之后炒北三县。

没有人会在2021年7月2日之后炒学区房。

北京市场至少被干断4次。

这绝对是全国最惨的市场，与之相对应的，也是全国调控速度最快的城市，更是全国政治最正确的城市。

无他，这里是北京。

尤其是最近这一次，从2020年下半年开始，当深圳市场的涨幅上浮到40%-100%的时候，当上海市场的涨幅上浮到40%-100%的时候，北京市场的涨幅是多少？

最高40-50%。

高吗？一点都不高。

当北京刚刚启动的时候，当时的平均涨幅也就在20%-30%的时候，北京直接在12月启动了第一波调控，随后的北京市场硬是在供需的压力下，再次上涨了10%左右的涨幅，但是也就如此了。

因此，整个北京市场的涨幅也就在40%左右。

难道说北京的市场不够好吗？

难道说北京的资源不够优质吗？

难道说北京的门槛不够高吗？

但是，为什么北京市场的涨幅这么少，涨幅周期又这么短？是市场出了问题，还是调控逼得太紧？我想着这个问题的答案，每个人心里都非常清楚。

稳定压倒一切。

这是悬在北京头上的一把刀，作为极为讲究政治的城市，当所有的决策都围绕着稳定二字，当房价涨幅成为这个城市的红线，一切的一切，都将被快速扼杀。

2

第一次：

直接干倒了通州市场。

2015年8月14日，通州双限。

2015年8月14日，北京市住建委、通州区人民政府联合发《关于加强通州区商品房销售管理的通知》，要求满足以下条件之一的才能在通州购买一套商品住房：

1、京籍无房；

2、已有1套住房，户籍属于通州且落户3年（含）以上；

3、已有1套住房，户籍在北京其他区域，近3年在通州连续缴纳社保或个税；

4、无房，非京籍，连续3年在通州缴纳社保或个税。

这个时候，国家正在干什么？

整个2015年-2016年，全国上下房地产市场的基调只有一个：去库存、大放松，大量的利好出政策出台，降准降息降首付降门槛，利好政策扑面而来，从深圳开始全国启动了全新一轮的房地产大牛市。

这个时候，通州在干什么？

在搞双限，在搞最严格的双限，起因则是2015年北京刚刚放出通州搬迁的消息，大量的资金进驻通州，但是释放消息的第二天，通州市场全面禁止，严禁炒房。

通州刚刚起步，就被斩断。

3

第二次：

“3·17调控”直接干倒了北京市场。

2017年3月17日北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。

这是非常官方的说法，“3·17最严调控”则是最响亮的名头。

政策最核心的几点：

认房且认贷；提高二套普宅首付比例至60%；最高贷款年限由30年降成25年；企业购买的商品房再次上市交易，需满3年及以上。等等。

正是因为这个政策的出台，作为北京史上最严的限购限贷政策“3·17新政”出炉，再加上后续竟然连续出台了多个补丁，整个北京市场急转直下，刚刚起来的市场迅速跌入低谷。

这是3·17最严调控之后的补丁政策：

3月，商住房个人全面限购，同时禁贷。

4月，平房、法拍房陆续纳入个人住房限购范围。

9月，未来五年供应25万套共有产权住房。

10月，实施《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》。

11月，5年里供应1000公顷集体土地。

从2017年到2021年，整整4年。

据相关数据显示，北京房价从2017年的42536，一直平稳增长，截止到2021年3月15日为46694，四年仅上涨4158元，调控效果极其显著。

北京凉凉。

通州凉凉。

学区凉凉。

北三县凉凉。

如果说第一次调控，只是对通州进行了调控，那么2017年的最严调控直接把北京干到谷底，正在起步的涨幅，迅速被干断。

4

第三次调控：

限竞房，对于北京房价的再次重击。

北京限竞房，全国独一份，这种新调控、新产品的出现，对于整个北京市场的负面影响还是非常深远的。限竞房的出现，严重抑制了北京市场，尤其是新房市场的涨幅。

为什么这么说？

其实北京的限竞房，本质上就是限价+限售的一种。

全国其他城市只有限价房，对市场的影响一定是非常积极的，这一点在杭州成都南京西安合肥，都产生了极大的作用：

涨价，抢房。

因为这些城市的“海王调控”，看着调控了，实际上对于市场却产生了非常巨大的促进作用，都知道倒挂，都知道买到就是赚到，于是全国各地风起云涌的万人摇，起此彼伏，在全国都形成了极为壮观的市场。

但是北京却完全不一样，从限竞房出现开始，一是受317调控的影响，门槛和名额难以解决，二是限竞房的出现，滞缓了新房市场的涨幅，造成了北京市场多年不涨。

为什么？

一是动辄5年社保；

二是产品很差+限售。

甚至20年上半年之前，很多人因为限竞房的户型一般、限售、夹有配套，甚至很多人还看不上限竞房，也就是在20年下半年开始，因为全国市场的涨价，北京市场的限竞房才得到了市场的认可，很多人慢慢认识到，限竞房可以买啊。

比如说亦庄。

之前也推荐粉丝去买过，才4万6，但是现在已经涨到了5万5以上，而且还不好买，现在那一块中海打造的项目，精装7万2，比之前的新房价格也高了不少。

5

第四次调控：

直接把学区房给干掉了。

这一招，北京依然冲在了第一个，直接震动全国。

因为这是北京，这是全国最好的学区房，也是全国最贵的学区房之一。但是即使如此，也在7月开始便从西城、东城开始，率先在全国启动了第一轮声势浩大的学区房调控，这在全国都是史无前例的大调控。

甚至引发了全国人民的争论，其他城市纷纷表态跟进。

7月初连续发布的西城、东城的学区房的调控，直接把整个房地产的市场给干下去了，未来学区能不能买？都成了非常重要的问题。

北京学区房的调控，对市场的打击都是非常巨大的。

不仅如此，辅助以学区调控的背后，还有教师轮岗的新规，还有教育机构的打击，都是一些列的组合拳，对于整个北京市场的打击还是非常大的。

这就是北京的影响力。

除此以外，包括我们6月底去北京调研的北三县。

通勤和距离，才是北京主宰北三县的命脉。

4年前的调控，直接把北三县干废了，导致整个北三县到现在为止都没有缓过劲来。

一时间，整个全国涌向北三县的投资客风声鹤唳，造成了大量的客户高位站岗，从燕郊的4万，大厂不到3万，到香河不到2万，现在全部腰斩。

北三县的价值，不在于北三县有多大的价值，而在于北京的价值有多大，涨了有多少，望京、通州、国贸等片区的价值有多少，这才是最关键的。

不仅如此，本来燕郊的房价已经涨了一点点，但是这一波学区房的严控，直接把整个北京的市场全部干下去。

皮之不存，毛将焉附？

6

北京，才是调控最狠的城市。

力度、频次、影响力，比长沙、海南更加严格，比郑州更通透。

很多人说我屁股坐歪了，调控是应该的，房价怎么可以随便涨，国家就应该大力出手，北京就应该作出表率。这话没错，我绝对承认。

需要调控吗？

一定需要。作为首都必须调控，作为顶级一线必需调控，甚至是作为政治正确都可以调控，这一点，没有任何问题。

但是，调控之后呢？

现在最大的问题是，只有北京、郑州、长沙、青岛等全国寥寥的几个城市在调控，其他城市不仅逆势上涨，甚至接连涨了几波了，这5年的涨幅至少涨了1倍，甚至很多涨了2倍、3倍。

同为顶级一线，北京最高涨了50%，上海最高涨了100%，深圳最高涨了100%，原本可以1V1的情况，现在必须拿出更高的时间成本和资金成本，这样公平吗？

北京在调控，深沪在上涨；

北京在下降，深沪在上涨；

北京有限竞房，限售+限价双管齐下，深沪却只有限价。

这样真的可以吗？