商办项目如何利用52项核心数据驱动收益增长？

文先生正在杭州某园区负责资产管理，当各行各业都在大谈数据价值，他也希望用数据思考、用数据发现新机会，最理想的状态就是当他需要数据了，数据即刻就能跳到眼前！然而，尴尬的事情却时常发生：

针对房源空置情况，安排运营出具一份详细的经营分析，结果2周后才拿到报告，然而空置情况又变了...

正在开会讨论下一步计划，结果运营和财务发现好几项关键数据都对不上...

房源多，近半年租客流转又频繁，想要弄清楚整个项目的真实计租情况，运营助理直言EXCEL很难做出交叉分析...

确实，如果商办项目还在使用EXCEL来管理数据，难以避免出现数据滞后、数据出错、复杂数据难以计算的问题，而文总最终选择CREAMS经营看板解决以下关键场景：

• 项目经营得好不好？
• 哪些房源导致租金流失严重？
• 哪些房源可以提高价格，哪些需要降价？
• 如何合理调整租户结构？
• 下一步工作重点是什么？

项目经营得好不好？

以往项目方判断经营好坏主要看「出租率」，然而，这两年越来越多项目发现，平时招商看似热热闹闹，结果年终一盘，哪怕年底出租率已达成90%-100%，利润却远远低于预期。

究其原因，租户流转越来越快，在项目之间跳来跳去已是常态，而流转所形成的空置成本、中介佣金成本、免租期成本却无法在一个简单的「出租率」体现出来。高流转之下，出租率已经不足以回答这个问题。

• 项目经营得好不好？
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CREAMS经营看板则通过【计租率】帮助项目方准确反映项目真实收益情况。

计租率= ∑（房源面积*计租天数）/（总面积*总时长），因年度计租率是根据某一资产在365天中产生能计算的租金收益比例和天数决定的，计租率越高说明资产运营状况越好。

• 项目少赚了多少钱？
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另外，CREAMS经营看板还可通过【效益流失走势】、【计租均价】、【租金收益流失总额预估】等字段，帮你快速判断租金流失情况。租金收益流失总额= ∑（单价*面积*房源空置天数），如果将计租均价代入单价，便可预估流失总额。

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哪些房源导致租金流失严重？

如果项目收益表现不佳，我们需要尽快找出造成租金流失的问题房源。如果采用人工盘房，重复工作量只会大大降低发现问题的效率，只会让租金流失越来越多。越快解决问题越能获得更高收益。

通过CREAMS经营看板，我们可以通过【流转效率排名】和【空置房源空置天数排名】快速锁定哪些房源租得慢、哪些房源长期空置，优先重点解决；

（虚拟数据，仅供参考）

另外，我们还可以通过【空置天数占比】定位所有问题房源以及房源共性。CREAMS按照房源空置天数区分为0-30天（极优房源）、30-60天（优质房源）、60-90天（普通房源）、90-150天（问题房源）、150天以上（高危房源）；

同时可以直接穿透到所有具体房源，帮助项目方快速完成房源归类，找出同类型房源的热门面积段、楼幢、朝向、楼层、装标、价格区间等共性，将问题房源和优质房源、普通房源进行对比，快速找出问题所在。

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招商房源价格该提价还是降价？

当一个招商项目进入持续运营期，价格的把控与优化便显得尤为重要。很多人对项目房源的租金是不做分析的，很大的原因来自于租金分布是一个动态的数据，每套房源的入市时间不同，签约价格也不尽相同，且租赁合同数量往往上下浮动，也给分析工作带去很大难度。

• 租金实时单价分布情况

CREAMS经营看板【租金单价实时分布】根据合同数据自动统计实时生成，我们能在图上清楚看到以某单价出租的分别是多少份合同、多少方面积，同时穿透到具体房源详情。

如单价为1元/m²·天，我们能看到这些面积是哪些房源的，合同起始时间、楼幢、房号、租客等合同信息也能一目了然。

（虚拟数据，仅供参考）

通过【租金单价实时分布】情况，我们能对各个区间段的房源数量进行统计，快速盘出低价区房源与高价区房源。此时，便可对比低价区房源是否被低估了、高价区房源的定价是否合理等等。

• 如何合理优化租金策略？

在项目的不同阶段，价格策略都是不一样的，当然，这也与项目的推盘节奏息息相关。我们在之前的数据解读中介绍了【计租均价】，它可以系统地了解当下真实的租金价格情况，可以作为价格调整的参考值。

另外，我们还可以结合【平效】调整低价区房源价格。平效=资源在时间段内的收入/（面积*时长），也等于计租率*计租均价。这个数据原来是用在卖场中的，指的是平均每平米的销售金额，现在我们将它用来衡量项目房源的盈利能力和出租效率。

（虚拟数据，仅供参考）

当项目计租率较低时，计租均价并不能客观反映真实的租金水平，但结合平效，就能清楚看到项目是否赚钱。

例如，一家二房东以2元的单价拿到一个10万方的项目，并将其在租均价做到了3.2元。项目看似运营得风生水起，实际是忽略了空置房源，这部分房源是只有投入没有产出的，一算项目整体平效可能只有2.3元。这也意味着租差仅3毛钱，是远远打不平运营成本的。看似赚钱，实则亏钱。

那么在实际的招商运营场景中，当发现影响租金收益的低价区房源时，我们建议将它们的租金调整至计租均价与平效之间的中间值，如此一来便能有效提高项目租金收益。

如何合理调整租户结构？

当项目发展到一定阶段，需要开始关注租户结构是否有助于项目长期健康稳定发展。

我们可通过CREAMS【签约企业注册资金分布】、【签约企业注册年限分布】、【标签分析】、【行业分析】、【合同面积分布】、【租客结构分析】、【退租面积行业占比】来描绘租客画像，从而调整租户结构。

例如，通过【合同面积分布】我们可以看到每个面积区间段分别签约了多少份合同、租客的产业分布是怎样的，从而分析各个产业对面积段的需求，以便更有针对性地调整房源面积进行定向招租。

通过【租期结构分析】我们可以重点关注不同租约的客户，针对不同状态采取对应措施，比如对于租期长、但是企业资金实力较强的租客，如果因项目各项服务不到位、企业发展受限而产生的影响，远比未到期退租产生违约金来得多。

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下一步工作重点是什么？

管楼管园区，就是在管租约全生命周期。面对当前客户流转越来越快的挑战，项目方更需要切细管理颗粒度，从新增、续签、退租等环节入手，找到降低租金流失、提升收益的潜在机会！

• 当前出租、新增、续签情况

通过CREAMS经营看板，可以从【月出租率走势】找出出租规律，预测未来招商KPI完成趋势；同理，我们也可从【成交走势】中看到各个月份合同/房源面积的新增量、续签量、新增+续签量走势，判断运营工作是否到位。

• 项目退租情况

招商运营并不仅仅是把租客招进来，如何留下来更是一个考验水平的工作。我们可以通过【退租走势】，可以看到这一年中每个月份分别退租了多少合同/房源面积。例如，我们筛选出今年的退租走势，3月有一个退租高峰，此时我们便该结合【退租原因分析】，看看去年2月份-6月份这段时间内，租客退租都是什么原因，再对这些事项进行整改。

若是物业原因居多，我们便要召开物业部门会议，反思日常服务中存在的问题；若是因为租金价格退租，我们则需通过调研周边竞品的租金，以及本项目内其他房源租金，对退租房源价格进行调整等等。

另外，通过CREAMS经营看板【提前退租率】可以预测项目退租趋势，前置退租沟通和续租政策等，降低退租率。

• 合同到期情况

合同到期前，我们需要提前做好到期租客的意向调查，将续租、退租工作前置。这不仅能更大程度上减少租客等待时间，提高租客满意度，也能提前通知招商部做好招商准备工作，减少房源流转空置。

CREAMS经营看板【合同到期分布】能从年、季、月三个时间维度，查看指定时间段内的合同数量/合同面积到期情况，并且穿透到具体房源详情；结合【合同到期续租走势】、【退租走势】、【续租率】高效判断续约工作是否到位，找出提升续约率的方法。

此外，管理层也可参考以上数据，制定相关的绩效考核条目，驱动运营人员自发租客续约数量的提升，减少流转。

CREAMS经营看板设计了52项核心资管数据，项目方可以根据业务需求组建属于自己的经营看板，用数据思考、用数据说话、用数据追溯，用数据决策，用数据提升项目收益！