实探成都“牛小”旁的学区房！风口浪尖下，老旧学区房还能香多久？

　　靴子终于落地。

　　7月10日，备受成都家长关注的2021小升初划片范围正式公布，今年多个区都较往年有了一定变化（具体划片详情可点击链接查看→）。

　　划片范围公布之后，此前因北京西城学区房“爆雷”而处于话题中心的学区房又有了新的议论点。其实，成都的“牛小”（优质小学）此前同样被视作“许多家庭缓解焦虑的药方”，但如果把学区的光环去掉，大概也会让许多家长哗然。

　　究竟成都的学区房长啥样？近日，发哥选了成都几个“牛小”打探。

　　成都“牛小”旁的

　　学区房长啥样

　　对口成都市实验小学的人民中路一段5号

　　人民中路一段5号的房龄已经39年了，地处成都市核心位置，但整个小区毫无居住感可言。在实探过程中，发哥发现这个小区的权属非常复杂，有商品房、已购公房、私产、拆迁安置房等多种房源。多数在售房源面积在70-100㎡左右，因为贴上了实小学区的标签，单价达到了3万/㎡以上。

　　对口成都市泡桐树小学的实业街17号

　　房龄27年，实业街17号周边的各项配套称得上丰富，日常生活便捷，但整个区域主要以老小区为主，对口学校是泡桐树小学，小区目前在售房源仅2套，面积接近90㎡，从房屋内部情况来看，比较适合家庭居住，售价则达到4.4万/㎡。

　　对口成都师范附属小学的城市理想A座

　　城市理想A座，房龄13年算是我们选的几个房源中最年轻的一个项目，面积段为30-60㎡左右，面积越小，单价越贵，可以看出多数家庭购买是为了挂户口读书，而并不在乎真正的家庭居住需求。目前，小区的二手房价格在3.5万/㎡以上。

　　从上述小区的实地走访来看，除了卖价站在了当下成都二手房市场的高处外，甚至有些房源几乎不能居住。带发哥看房的中介小哥也直言，买学区房的家庭看重的是其附带的学校资格，对于居住的要求并不多。也就是说，将动辄数百万押在了一个入学资格上，一旦学区房失灵，这些房子本身的价值将大打折扣。

　　这一点在北京西城区的部分小区上已经有所显现。北京西城区去年发布了“731”教改政策，即2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这意味着此前许多北京家长花费数百万甚至上千万买下的学区房，并不能成为“牛小”入场券。据新华社7月6日报道，今年北京西城严格执行“731”政策后，区域内整体二手房价格有所下调，其中德胜、月坛、金融街3个学区内二手价格可以预期将出现下探。相关平台显示，近两周来，金融街、德胜学区均有业主调低了二手房挂牌价格20万元至30万元。

　　给学区房降温

　　多地相继出台调控政策

　　北京西城“731”教改政策严格落地，犹如一枚深水炸弹，在许多家长群、教育群炸开了锅。其实不光是北京西城，整治学区房已经成为全国性的政策方向。

　　在今年4月30日中共中央政治局召开的会议上，“学区房”被罕见提及。会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

　　“中央政治局会议提及了学区房的内容，属于比较罕见的一次。”多位业内专家分析说。而为了给学区房降温，上海、成都、重庆、合肥等多个城市都已相继有了动作。

　　上海一座学校附近的学区房 图据视觉中国

　　今年3月16日，上海教委出台中考改革方案，优质高中将拿出半数以上名额均衡分配录取。也就是说，未来，无论在什么区域、什么学校，只要学生努力，都有可能进入优质高中。

　　招生名额的重新分配，也让上海的学区房市场出现了格局性的变化。据央视财经报道，新政出台一周多时间，上海学区房市场情绪明显降温。在浦东前滩区域，对口华师大二附中的一处高端楼盘，年初的价格大概是1800万左右，但新政出台一周后，业主主动降价至1720万，“出现这个政策，可能会把市场拉回比较理性的阶段。”

　　成都

　　5月，成都市教育局联合成都市住房和城乡建设局、成都市市场监督管理局印发了《关于开展学区房等虚假违法广告专项整治工作的通知》，明确2021年5-6月，全市开展学区房等虚假违法广告专项整治工作。

　　《通知》指出，专项整治的主要范围包括从事商品房销售及二手房买卖的房地产开发企业、房地产中介机构、房源信息发布平台、网络媒体等市场主体的以下三种行为：以广告或其他形式的宣传明示或者暗示购买者可以签约入读、划片入读特定中小学的；在广告或其他形式的宣传中使用学位房、学区房、学府房、名校配套等引发购房者对特定中小学入学资格产生误解的；以书面或口头形式承诺特定中小学入学资格的。

　　风口浪尖下

　　学区房还能被看好吗？

　　站在风口浪尖，学区房还能被看好吗？越来越多的家长都在思考这个问题。

　　有业内人士表示：“学区再好，也不能完全舍弃房子是拿来住的居住特征，量体裁衣，在家庭能力范围内，基于真实的居住需求去配置资产，选择居住兼顾教育资源的房源。” 也就是说，买房本身还是需要从自身的居住需求来考虑。

　　在对“牛小”旁的学区房走访中，发哥还发现了另一个问题，区位相同的两个小区，如果在学区上存在差异，足以导致房价的成倍差异。而在当下学区房重压的调控之下，把高昂的成本留给学区房，开始变成一件冒险的事。

　　北京西城区学区房“爆雷”之后，红星新闻特约评论员守一就此做出评论，其中指出：

　　整治学区房已经成为全国性的政策方向。把学区房打回“原形”，对楼市的意义，更大于教育。真正的教育公平，改变学位的分配方式还不足以实现。只要优质教育资源的数量仍然紧缺，学校和学校之间的差距仍然存在，那么在满足一部分人需求的同时，必然有一部分人就被排除在学位之外。

　　另一方面，学区房焦虑被消除之后，家长可能又会陷入不知道孩子能去哪所学校的焦虑。这种看运气的抽签，还可能因为不透明而催生内幕担忧，因而，相关部门要做好监督，确保经得住拷问。

　　图据视觉中国

　　平衡教育资源，被摆在了问题首位。

　　恰好，成都近日又在公开平台上发布了另一则消息：

　　随着城市的发展，锦江区外来人口逐年增多，人口的分布也有所调整，根据这些变化，锦江区教育局也在积极思考，通过规划、新建学校等多种方式缓解居民的上学问题。目前，皇经楼片区、东湖片区以及三环路附近均有规划学校在建，将极大增加区内初中学位供给。随着新建学校的投用，2021年下半年，锦江区将就该片区小升初划片方案开展广泛调研，按照程序进行审慎论证，结合锦江区新建中学布点和建设进度，研究调整锦江区小升初划片方案。

　　从当下成都的情况来看，关于学区的调整还没有达到北京的严厉程度，每年公布的学校划片其实差异并不算大，但这也并不能成为盲目追风学区房的保障。权衡好居住与教育的关系，不要一味追逐“牛小”而孤注一掷去牺牲家庭居住品质，这才是更稳妥的选择。

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　　主编：余鸽

　　副主编：江涛

　　编辑：余兰

　　图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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