有钱都很难买到的中外环，下半年该如何选！

在过去很长一段时间内，很多买房人都会将环线视为评判地段优劣的标准，比如内环内为市中心，外环外则为郊区。伴随着上海城市版图扩大，内环内的发展几乎饱和，内中环的供应也逐渐紧张，城市的发展重心也逐步由内向外扩散。

对于很多在市区上班的买房人来说，既要上班通勤便利，又要生活配套跟得上，显然外环内是很多买房人可以接受的底线。

相比内中环，中外环的面积更大，可选区域更多，有些板块已经发展相当成熟，有些板块还在发展阶段，因此，不同的区域其房价格局也大不相同。

上半年中外环认购项目

从今年上半年中外环认购项目的表现来看，除了还没有开启认购的大华朗香花园五期，其余项目全部触发积分制。随着中外环愈发吃香，那么下半年中外环还有上车机会吗？笔者今天将带大家剖析中外环各热点区域。

中外环线房价地图

宝山上大——中外环的价格洼地

上大板块是北部中外环一个较为典型的板块，板块内除了大量的商品房还有规模可观的拆迁安置房，从城市界面来看还算新。上大板块经历多年发展，商业配套依然不算太完善，目前只有一个初具规模的经纬汇。好在有板块内的教育和交通配套都还不错，目前有7、15号线两条轨交通车。

经纬汇

房价方面，上大板块上半年入市的房源主要以“地头蛇”大华的项目为主，包括大华朗香花园里、大华朗香公园里，其产品和价格也是比较实在的，卖的就是性价比，去年入市的大华朗香公园里均价5.7万元/平，今年上半年入市价格也定格在5.7万元/平。再来看不远处大场地块的房地联动价也是在5.7万元/平。

由此可见未来上大板块的新房价格将锚定在5.7万元/平。外加区域内一二手房倒挂不严重，因此想要在中外环买房的，预算又非常有限，上大板块可以考虑。

项目方面，在前三批认购房源中，大华朗香花园里还尚未认购，而公园里2次认购均触发了积分制。可见在产品并不占优的情况下，消费者还是能接受这里的地段和价格。下半年大华朗香公园里将迎来今年第三次加推，还没有买到的业主下半年可以一试。

宝山共康——大宁北的成熟板块

宝山的共康板块近几年的发展势头相当不错，区域内生活配套相当成熟，这里有万达广场、绿地新都会以及规模较大的底商，烟火气相当不错。其实共康板块近两年有如此大的关注度，主要还是依托了大宁的发展势头，共康板块距离大宁车程仅不到4公里。因此在这里置业的购房者看中的就是这里成熟的配套。

宝山万达广场

新房方面，上半年板块内唯一新盘大华公园城市无悬念触发了积分制。值得注意的是，今年入市的大华公园城市均价5.9万元/平，相比去年底的开盘价格贵了近2千。因此，未来区域内入市的新房价会否持续上浮尚不得而知。

今年下半年，区域内另一个老盘和欣国际花园将会加推，不过加推的产品并不是区域内主流的小户型高层产品，而是193平以上的别墅产品，如此大跨度的产品段，该项目未来的去化表现让人打上问号。

杨浦新江湾城——房价赶超内环内

在中外环里，有一个板块的房价是远超同区域的，那就是杨浦的新江湾城。新江湾城虽然地处中外环，但是板块新房价格（13万+）却赶上杨浦内环（保利天汇10.99万）。那么究竟是什么原因推高了新江湾城的房价？

首先从地价来看，新江湾城近两年土地出让并不多，最近一次土地出让是在2019年的9月，中华企业以38.13亿元摘得一幅宅地，成交楼板价5.25万元/平，而新江湾目前的地王项目是融信保持的5.28万元/平的楼板价，这个楼板价还不及融信和旭辉去年以5.48万元/平的楼板价在七宝拿下的地块。

因此，推高新江湾城房价并非是高昂的地价，更多的是外部因素。新江湾城作为上海第三代国际社区，区域内拥有江湾湿地公园，绿化覆盖率很高。

板块内清一色为高端社区，产品也基本以大户型为主；而且这里还有复旦、同济和上音附校等学区打底，再加上商业和轨交覆盖，整个板块营造出富人区的感受。即便这里的房价很高，但是这里依然得到市场的认可。

复旦第二附校

去年，新江湾城仅有融信世纪江湾一盘入市，还是1楼的底复房源，均价13万元/平，最终认筹率高达330%。今年上半年新江湾城仅有上海院子一盘入市，总价近2500万起，最终209套房源有251组认购，虽然未触发积分制，但也达到了120%的认购率。

下半年新江湾城将迎来爆发，预计3盘集中入市。一反常态的是，下半年入市的三个项目中，盛世御龙湾和中华企业项目都是135㎡以下的小户型，这将大幅降低新江湾城的准入门槛。

所以对于预算仅千万出头的购房者来说，下半年或是上车新江湾城的好机会，未来这样的机会已经不多。

说到这里不得不提一下，毗邻新江湾城的淞南板块也有一小部分接壤了新江湾城。该区域内的新盘有宝山的上港星江湾，项目距离融信世纪江湾仅300米，均价仅有7.3万元/平，这已经是宝山房价的天花板。不过相比新江湾13万+的房价，这里新房价格仅有新江湾城的一半左右。

之所以会形成如此鲜明的价格差异，一方面军工路以北的城市界面较差，另一方面这里不能享受新江湾城的教育资源。但是7万出头价格能挤进新江湾城，不管怎么算都是一笔划得来的买卖，下半年项目二期将入市，感兴趣的购房者不要错过。

上港星江湾一期

闵行古美-金虹桥——高端社区房价或走高

在上海西侧的中外环区域，闵行区可谓占据了半壁江山。金虹桥、龙柏、古美、七宝都位于闵行的中外环，彼此相邻。其中龙柏区域主要以存量二手房为主，而七宝位于中外环内的区域比较少，这里主要还是重点说一下古美板块和金虹桥板块。

其实古美和金虹桥板块在位置上衔接，整体给人的印象就是高端。板块内高档住宅社区云集，生活环境好，配套也齐全。而且这两个板块毗邻的周边板块例如漕河泾、古北、七宝等板块都属于强势板块，产业和配套都很成熟。

因此无论是古美还是金虹桥板块，不仅可以发挥自身板块的居住优势，还能依托周边板块的生活配套，目前这里已经演变为一个与古北相媲美的高端社区。另外，区域内9、10和12号线三条轨交途径，将古美-金虹桥和市区紧密连接。

新房方面，今年上半年古美没有新盘入市，仅有古美-七宝板块接壤的融信旭辉世纪古美一盘入市，并以72.04分的高分触发积分制，均价8.25万元/平。外环外的七宝房价站上了8字头的当口，这或将预示着闵行古美-金虹桥区域未来新房价格同样将站上8字头。

供应方面，金虹桥下半年会有2盘加推入市，分别为古北尚郡和古北金鹰府。古北尚郡上一次开盘追溯到2018年，当时认购价格为7.1万元/平，不过这个价格已经没有太多参考的意义。而古北金鹰府去年开盘价格7.85万元/平。从目前的房价格局来看，这两个新盘入市价格或大概率在8万+。

徐汇长桥——徐汇中环均价不到8万

徐汇中外环的长桥板块算是一个城市界面比较老旧的板块，区域几乎没有什么大型商业配套，未来主要依赖徐汇滨江的商业配套。不过，该板块的最大优势就是教育资源突出。

长桥板块

这样一个以老旧小区为主的板块，新房供应一直是比较罕见的，不过今年下半年，徐汇的汇成南街里三期将入市，项目的二期在去年认筹超3000组，认筹率1265%（去年最高纪录）。若不出意外，项目或提前预定高积分。从价格来看，去年汇成南街里入市均价7.9万元/平，周边二手次新房均价普遍在9万+，因此还是形成了一定的一二手房倒挂。

另外而在南街里不远处的上海地产仁恒项目也会在今年底和大家见面，能否分流南街里客群值得关注。

浦东高行——仅靠概念撑起的高房价有点虚

看完浦西，我们将视线放到浦东。对于很多住在浦西的人来说，可能对高行板块比较陌生，但提起森兰，相信很多人都有所耳闻。

森兰一直宣称自己是第四代国际社区，然而，去过森兰的伙伴肯定会发现，板块内的商业配套奇缺，看病也要跑到很远的地方。相比起古北、大宁、新江湾城等国际社区，缺少高端配套的森兰或许真的被高估。

过去几年这里引入“明珠系”和“进才系”学校，森兰板块的一二手房倒挂变得相当明显。挂牌数据显示，森兰名轩，森兰壹公馆等项目的挂牌均价已经突破12万元/平，而上半年入市的森兰星河湾均价也才7.9万元/平。

如此明显的一二手房倒挂，会吸引大量的投资客前来。即便这里的配套存在短板，但新房也不愁卖。下半年再次加推的星河湾和森兰名轩或再次触发高积分。

总体来看，森兰板块概念打得高大上，但是目前仅靠大片生态资源和个别优质学区，短期内恐怕还不足以撑起这个高端社区。

浦东高桥——远离市区但价格便宜

说完高行，不得不提高桥。因为这两个板块彼此相邻，只不过高桥距离市区更远，更确切地说，高桥板块几乎是中外环内距离市区最远的区域，区域内的配套也不太完善，但是上半年，阳明花园依然触发了积分制。其5.3万的均价是中外环的地板价，而且项目临地铁，6换10号线6站直达新江湾城。

可见这里较低的均价还是能吸引到周边工作的上班族。下半年高桥板块仍有新盘入市，宝华高桥项目体量有近千套。在体量如此充裕的情况下，大概率不会触发积分制。

外高桥自贸区

浦东金桥——发展成熟依然极具潜力

金桥板块其实是浦东未来的一个超级潜力股，甚至是一个被低估的板块。金桥板块的范围非常大，从内中环到中外环都有它的足迹。金桥不仅在地理上占据更大的优势，其生活配套也是相当成熟的。

目前金桥板块内有3条轨交覆盖（6、9、12号线），这里不仅有繁华的沿街商业，还有金桥国际中心等大型商业中心。因此，如果你想选择成熟的生活氛围，当下的金桥已经很不错。

金桥副中心规划效果图

当然，金桥的发展还远不止于此，在2035规划中，金桥被划入浦东主城区内，并提档为城市副中心。其中位于中外环的副中心核心区域将规划建设14栋百米建筑。另外，轨交巨峰路站上盖嘉里中心及在建的金桥九宫格等地标，都将进一步提升金桥外围区域的能级。

巨峰路嘉里中心商住办效果图

房价方面，去年金桥仅有浦开仁恒金桥世纪一个项目入市，均价7.02万元/平，认筹率超400%，当日清盘，可见区域内新房的需求量还是相当大的。不过从金桥近2年的推盘情况来看，供应量还是比较少的。

下半年金桥九宫格住宅项目——金鼎首府或最快在第四季度入市，由于项目距离金桥世纪不远处，预计均价不会低于7.02万元/平。

目前区域内一二手房倒挂并不明显，房价基本坐实，比起森兰板块的高溢价，金桥的目前的商业配套和设施建设是肉眼可见的，相对来说更适合居住。

浦东御桥——一二手房严重倒挂的现代化板块

御桥是浦东过去几年在中外环比较热的一个板块，这个板块的配套是很强的，早些年宜家和红星美凯龙分别落子御桥，商业方面东郊百联购物中心也坐落于此。区域内有11和18号线（二期在建）双轨交格局，所以整个板块的生活氛围是不错的。

随着区域内的标杆项目——万科海上传奇入市，让购房者更关注御桥这个板块。再加上万科社区内引入建平实验地杰校区，10万方的万科复地活力城2019年底开业，可以说万科对整个板块的赋能相当显著。去年这里的二手房价格也是水涨船高，形成了相当明显的一二手房倒挂现象。

目前万科海上传奇的二手房价格已经站上10万，不排除人为提高挂牌均价的因素，但对于很多中产而言，御桥确实是浦东现代化而又成熟的板块。

复地万科活力城

尽管二手房价格突进，新房价格还是依然坚挺，去年板块内入市的陆家嘴锦绣逸庭均价在6.73万元/平，而阳光城愉景公馆均价在6.18万元/平。

阳光城价格更低，一方面是其距离地铁站更远，路程约1公里；另一方面项目社区非常小仅有1栋楼出售，还是沿马路的房源，装修品质也是偏刚需，因此在价格上有一定的让步。

下半年御桥的颐盛御中环项目将入市，考虑到目前御桥一二手房倒挂严重，配套成熟，项目大概率会触发积分制。不过项目唯一的不利因素是距离浦城热电厂约800米，当然对这方面有抵触的购房者建议绕行。

浦东康桥——价格实在但配套不太完善

周康板块其实在中外环内的覆盖范围并不算很大。周康板块的核心段更多是在外环外区域，仅有康桥的部分区域进入中外环版图。康桥在中外环区域内以工业园区为主，配套上确实没有太多亮眼的表现，近几年入市的新房也是零星分布在外环内各区域。

从近3年康桥新房价格来看，高层房源均价基本没有特别大的涨幅，均价维持在6万出头，去年入市的仁恒锦绣世纪6.6万已经是康桥板块内近几年的房价新高，从价格来看，板块房价没有太多水分。

从成交表现来看，康桥近几年新房的认购率在去年有抬头迹象，2020年前的认购率都达不到100%，而去年入市的项目除了绿洲康城清水湾，其余项目的认购率都突破了130%，放在今年都会触发积分制。

下半年，绿洲康城清水湾将继续加推，约130多套100平方米房源。由于该项目是商品房和动迁安置房共存的一个社区，因此社区内的人员参差不齐，建议买房人购买前要多看多了解。

总体来看，下半年中外环可选机会还是非常多的，预计有21盘入市，还有部分前文没有提到的楼盘。无论你的预算是500万+的刚需、千万内的改善、还是千万以上的高端改善，都能找到适合自己的产品。购房者还需结合自身预算和积分情况，避开高热项目，合理选择房源。

2021下半年中外环预入市项目不完全统计表