楼市开始“限水限粮”！楼市迎来新方向？真给董明珠说中！

一提起买房可能很多人有说不完的话题，但谈到最多可能就是“后悔”，很多人都后悔没有早点买房。为什么这么多人后悔没有早点买房呢？主要原因还是过去房价上涨的速度过快，早点买房的都得到了财富的升值，而没有买房的现在不得不花更多的钱在买房上面。根据相关数据显示我国在2000年平均房价还只有2000元/平左右，到了2020年年底平均房价已经突破了万元大关，短短20年房价就翻了五倍，而且这还只是平均房价，一些一线城市例如北京、上海、深圳、广州等城市，房价更是翻了十几倍甚至几十倍。

那么是什么原因导致我国的房价迅速上涨的呢？笔者认为主要有以下两个主要原因。自从1998年我国商品房改革以来，我国城镇化建设就进入了快车道，大量的人口从农村向城市转移，导致城市人口快速增加。人口增加后人们对住房的需求也就不断增加，造成很多城市的商品房都供不应求，房价自然不断上涨。其次就是过去有源源不断的资金流入房地产行业，前几年我说执行“棚户改”政策，对大量的拆迁户进行货币化改革的政策，导致大量的资金流入房地产行业。另外由于房价的持续上涨，很多炒房客和投资者把大量的资金投入到楼市中去，又推动房价的继续上涨。

从上面分析我们可以看出，支撑房价不断上涨的原因主要有两点，就是“需求”和“资金”，就像支撑一个人活下去的“粮”和“水”。那么未来房价是否还会继续大涨呢？其实我们只需从这两个点来着眼分析，就会清楚。

首先我们先从需求方面来看，根据国家统计局发布的数据来看，我国城镇家庭的住房拥有率已经高达96.86%，户均1.5套，其中有45%的城镇家庭拥有2套以上的房子。所以当房价回归平稳，大家不再炒房囤房，那么城市的住房需求只能依靠外来人口。但截止到2020年我国的城镇化率已经达到60.6%，年轻人的城镇化率更是达到80%，所以未来很难再有大量的人口从农村向城市转移。

其次我国的人口也已经接近峰值，根据社科院发布的人口预测显示，我国在2029年人口数量将会达到峰值14.47亿，而现在的人口已经达到了14亿，并且未来人口结构也在不断发生变化。没有住房需求的老年人占比越来越多，住房需求旺盛的年轻人占比越来越少，这就导致住房需求的持续减少。

最后就是我国的新生人口的持续降低，根据相关数据显示，在2016年我国刚刚放开二胎初期我国新生人口数量出现了一个小高峰达到了1786万，人口出生率为12.95%；到了2017年新生人口为1723万，人口出生率为12.43%；但到了2019年我国的新生人口只有1456万，人口出生率为10.48%；而到了2020年我国新生人口更是只有1003.5万，创下了历史新低。这也是我国放开三胎的主要原因，但个人认为如果国家无法解决高房价和养娃成本问题，三胎对我国新生人口降低问题作用不大。新生人口出生率降低会加快我国老龄化社会的进程，未来房地产行业的人口红利将慢慢消失。就像房产大佬李嘉诚说的那样：未来5年的不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临“需求枯竭”，所以未来房价凶多吉少。

另外我们从房地产行业“资金”方面来看，首先从去年开始我国的“棚户改”政策就基本结束，未来国家会大力推行旧改政策。所以未来我国大部分城市都不会再大拆大建，所以很难再有大量的资金因为货币化“拆迁”而流入房地产。其次，国家这两年对楼市的调控也越来越严，对流入房地产行业的资金管控也更加严格。先是去年八月份国家为房企划出了“三道红线”，用来降低房企的负债率和扩张速度，这样未来房企们的融资难度将越来越大。再就是今年年初央行又出台了“限贷令”，以此来打击一些人的炒房囤房行为。而最近国家又在严查违规资金流入房地产行业。种种迹象表明，国家正在慢慢控制房地产行业资金流，以此来稳定房价，实现“房住不炒”。

综上所述，支撑房价上涨的两大因素“需求”和“资金”开始减少，就像对一个人开始“限水限粮”。正如格力董事长董明珠说的那样：高房价上涨已经“没有支撑”。她还认为现在的高房价已经严重影响年轻人的正常生活，买过房的为买房发愁，买过房的为房贷发愁，根本无法专心搞科研。另外房价的不断上涨也让很多企业专注自己的行业，很多企业搞着搞着就去搞房地产行业去了，因为房地产行业更专业，最后导致自己主业的丢失。

最后，你对未来房价的优势有什么看法，欢迎评论区留言讨论。