北京楼市：再说一遍，学区房一定要买小

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　　提问：房姐好！想咨询下，目前有两套房，一套是光熙门小区，45平米，一套在大兴，三羊里小区，90平米左右。单位在三元桥附近，考虑到孩子上学，想换到西城。有以下问题想咨询下：1、西城房价都是靠学区撑着，从居住角度来看，我想买小户型先弄上学籍，房姐认为是否更合理？2、如果买西城学区小户型，手上的这两套房想保留一套，房姐认为光熙门小区房子是否有继续持有的必要，还是都卖了重新购置一个大的？房姐是否有购置建议？3、关于西城学区，房姐有什么好的建议？比较中意德胜片区，但都很贵。谢谢！

　　回答：1. 买入功能性的学区房，思路没问题 2. 光熙门小户型增长空间有限，三羊里如果非自住也可以出掉。建议置换到丰台 马家堡、角门、草桥，或者朝阳 双井、朝青、方庄 3. 西城只能看看德胜了，但是德胜也有7中这个坑，最好买裕中这种直升的 或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区，房子质量不要有什么要求

　　提问：房姐您好 富力城旁边的合生国际花园三居可以看到cbd夜景但是挨着火车道和三环 请问可以看到cbd景色和火车公路噪音比哪个更重要些 ？140平房合生国际和180平的苹果南区比总价差不多 哪个更优秀些 谢谢

　　回答：谢谢赞赏 我们有同事之前想买合生国际花园的，我建议是谨慎。 对于北京这样一个城市，死角位置和铁道分隔是非常大的硬伤，合生国际花园之所以一直便宜也有这方面原因。 140的合生和180的苹果南一样的价格？ 你检查下是否有写错 苹果南除非出来特价，一般也不会重点关注。 这个总价，不如你看看阳光100两居西侧看东三环中国尊。

　　提问：房姐你好，新人首问，望解答。 目前看房准备上车，自住+保值，首付可出最多700W，首房首贷，想买05年后的次新，100+两居或三居，考虑的板块主要是望京和朝青 (奥森北苑那块也实地看了，感觉略远)，个人比较看重物业管理水平，户型朝向其次，学区不做重点考虑。 1.能否简单分析下这几个板块的优劣，保值前景？您推荐哪个 2.望京目前在看季景沁园(小区内部真心喜欢，不过望京西周边配套不如后面两家)，国风上观，融科橄榄城(小区品质好，户型面积较小，有溢价？)。朝青主要在看天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马嘉园。想请教房姐觉得这几个小区单价多少可以入手？有评价推荐吗 3.另最近有思考九龙山，大郊亭，百子湾一带，不知有无合适的小区推荐？

　　回答：望京自住保值都不错的板块可以重点淘下，你看中品质就要接受轻微溢价，橄榄城还不错可以看，还有 慧谷阳光、臻园、宝星国际三期 都是可以淘。朝青的天鹅湾溢价偏高不推荐了。润枫水尚，珠江罗马嘉园可以看。还有 双井的 首城国际、华纺易城 和四惠的东恒时代二期建议都淘一下，现在的市场活跃起来了，都是一房一价

　　提问：房姐您好！新人首问：夫妻双方京籍，家庭现有朝阳红军营2014年次新房两居一套，用于自住，截至到目前，小区有朝阳景山九年一贯制学位。考虑到孩子三年以后上小学，准备入手一套海淀学区房，现有首付150，准备贷款300万，总预算450万。夫妻二人均在五道口上班，从今年五月开始看石油附小的学区房。最近整理明白思路，不打算兼顾自住，仅用于上学落户。请问：1、朝阳景山九年一贯制对比海淀石油附小+学院路初中，如何选择？2、年底是入手学区房的时机吗？3、如果不是，何时入手学区房合适？4、希望学校能够离五道口不太远，方便未来接送，有无其它的学区房建议？

　　回答：你好，海淀买无坑的学区450有点难，而且居住体验很差。 景山是新建校，生源不错，硬件也好，以后应该不次于本部。 石油附小属于区重点，排不进海淀前10，除了健翔园和石油大院，其他都是老破小，但是学区溢价不算多，可以买。 年底是最后的购房时机，有充足的时间淘笋。

　　提问：房姐，对于那些地铁规划中的房源，未来会有地铁口的，有投资价值吗？

　　回答：必须以落地为准 批复建设后，地铁十拿八稳； 施工开始后，地铁十拿九稳，剩下一成可能因为地质结构地面问题存在施工难题导致搁浅。 关键看房屋的价格。

　　提问：房姐好，新人首问。我和老公均为非京籍，均为sfsd，自住刚需，工作均在东边，想买朝阳总价500以内，首付200以内的房子（首付和总价略高一点点也可以接受）。优先考虑我们工作交通方便、周边配套完善的房子，同时最好能兼顾学区。 在网上看了一些：1.安慧北里秀园2.向军北里、南里3.金台里、新苑、红庙西里4.花家地北里、西里5.安慧里6.南湖中园一区7.松榆里、松榆西里8.方华苑9.十里堡北里 请房姐指导一下哪些小区更推荐，这些小区有没有雷区绝对不要碰？除了以上这些，朝阳还有其他适合我们的小区推荐吗？谢谢房姐。

　　回答：推荐望京可以看看南湖东园、南湖中园、世安家园，安贞可以看看安贞里，亚运村看看安慧北里、安苑北里、安慧里，这些是比较稳妥的选择

　　提问：房姐，你好。新人首问。单亲带一娃，正常年入30万，疫情受影响。目前名下高碑店兴隆家园一套139的房子，最近有人要买，780，这套房一直没住过，当初购买考虑到旁边有医院、地铁、公园，大三居适合老人一起住，但距离工作地点和孩子上学地都远，一直出租。房子一直价格洼地，比当初差点购买同价位的华纺易城低了200多万……目前孩子五年级在崇文读书，租住。父母名下后沙峪一套90米的房子，房本年底刚满两年。手头有子弹200。目前想换房，有点没头苍蝇。首先卖了兴隆，加上手头200，900多，在崇文附近只能买90左右的小两居，满足不了老人过来住的需求；二是卖了兴隆，在望京或者东边换一套品质好，能增值的房子，但完全没有方向。三是兴隆不卖，用手头200以父母名义在亦庄投资一套小户型，父母是否能抵押后沙峪房产贷款？他们都72岁了。因为没有看中买哪里，现在卖不卖兴隆很纠结。我有贷款，如果自己名义卖了兴隆，再买房，是否建议贷款？不想给自己太大压力。请房姐给个适合我的方案。谢谢。

　　回答：兴隆家园 交通位置不是很好，南北跨度大，涨幅一直落后大盘。 方案一在不需要学区在买崇文门有点风险。 方案三，父母年龄贷款受限，投资的话 200的子弹没什么选择 推荐方案二，自住+保值 看下双井九龙山比较合适，例如 首城国际、风度柏林、珠江帝景。还是建议贷款买，担心压力大就保守一点 ，可以在承受能力内少贷点

　　提问：房姐:您好！我刚工作，在三里河附近，集体户口。想买3居板楼、交通方便、考虑学区。请提供参考。谢谢！

　　回答：你好，子弹多少呢？ 附近的好学区就育民、中古、三里三。 育民：融泽府、金融世家，次新高大上。 中古：三里河一区，2、3、5号院 三里三：三里河二区AB区

　　提问：新人首问 房姐您好！前一次提问没得到回复，希望这次房姐能看到！急需要您的建议！我家目前情况是：家庭年收入约100W，孩子小学五年级，东城和平里有80年老破小一套，三居62平，有190w贷款（太老了，考虑是不是今年年中出掉）；老家有一套父母养老房，还有20w贷款；手上能凑800w，贷款计划最好不超200w，想听您建议该如何规划？ 1.家庭目前想法是年前年后赶紧买一套上车，怕房价上涨。但不知道该优先考虑城里小点的，还是通州运河商务区大点的？哪里投资回报更高？ 2.如果考虑城里，这个预算下投资东西海朝哪个区好？能推荐合适小区吗？ 3.如果考虑通州，高层如京贸国际城和多层Bobo自由城哪个更有投资增长潜力？目前京贸141平全办完约890万左右，BOBO122平全办完740w左右。 4.另一种想法是先在通州买个小的，人如K2百合湾两居，办完580w左右。余下钱等明年年中卖完东城老破小，再在东西城买个90以内的小三居，但有点担心到时房价涨了会错过买点？ 您的指导帮助了很多人，非常想听您的专业意见！！

　　回答：1. 长持5年以上 优先看看通州，目前通州的溢价已经被抹平，可以上车 2. 如果选朝阳，建议看看双井、四惠 3. 京贸国际城 略好点 4. 时间太长肯定会错过，建议先入一套大标的，你的负债率其实很低，后面再抵押现有标的，再加手中子弹入手一套小户型。

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