“大规模去库存”：北京楼市发生大转变

北京楼市进入到2021年以后，普通住宅的新房存量出现了大规模的下降，这充分说明北京楼市，已经进入“疯狂去库存”的时期。

首先我们来看北京新房中“普通住宅”的存量变化情况。

第一，北京新一轮库存的增长是在2017年3月份以后开始的，也就是说北京“317新政”后，新房库存开始出现大规模上涨。

2017年5月份，北京新房库存创造了历史最低的2.1万套，随后库存一路飙升，2020年6月份达到了历史最高的6.6万套。

317新政后，北京疯狂供地，导致普通住宅的库存疯狂上涨，随着库存的增加，北京迎来的“漫长的三年房价阴跌”时期。

2017年北京新房供应量仅有2万套左右，2018年就暴涨到4万套，2019年4.5万套，2020年居然高达5万套.

从2018-2020年的三年期间，北京新房供应了15万套，一边是“限购加码”，房子卖不动，而另一边则是疯狂供地，供应量激增。

2017年下半年-2020年上半年的三年期间，北京房价下跌了接近20%，打破了北京房价的不跌“金身”。

没有城市的房价会“永不跌”，也没有城市的房价会“永不涨”。

短短三年，北京新房普宅的库存涨了3倍，遍地都是“限竞房”，区域价格涨硝烟弥漫，亦庄、昌平、大兴、房山等限竞房集中的地方，房价都下降了30%以上。

最典型的就是2018-2019年的亦庄，同时有接近10个限竞房在售，价格从5.5万下降到了4.5万，区域降价幅度超过了20%。

所以如果你在2018年年底能够以4.5万单价买入亦庄，那就“挣大了”。

第二，2021年开始，北京出现“库存猛烈下降”阶段，市场开始逆转。

北京普宅新房库存从2020年7月份开始出现下降，而从2021年1月份开始出现了“猛烈下降”，这是所有人都意料不到的。

2020年6月北京库存为6.6万套，2021年1月份是6.5万套，2021年7月份忽然就下降到了5万套！

6个月的时间，北京新房库存就下降了1.5万套，按照这个速度发展下去，北京新房再过半年就要面临“无房可卖”局面了。

或者说，如果北京库存再下降1.5万套，那就只剩下3.5万套左右了，这样的库存量就已经低于北京2015-2016年暴涨期间的库存量了。

为什么北京楼市在进入2021年以后，库存量“下降如此厉害”？

首先是市场需求出现“大爆发”，2018-2019年这两年，每年北京新房的网签量都是2-3万套左右，但是2021年半年就网签了3万套！

市场需求暴涨一倍！

2021年6月份北京新房普宅网签量突破7000套，创造自从2017年以来的最高点：2017年6月份网签量仅有1300套，2019年3900套，2021年7139套。

北京需求“大爆发”！

北京二手房市场同样“火爆”！

2018年北京二手房每个月仅有1.2万套的销售，2019年也是1.2万套，2020年达到1.4万套，2021年上半年单月销售接近2万套。

进入2021年以来，北京二手房“完全不愁卖”！

需求暴涨，必然推动市场库存下降，北京楼市全面进入“去库存”。

其实北京楼市自从2017年以后，争议就比较大，一来是限购政策全国最严，二来是人口增长放缓，甚至出现人口净流出，三是南方城市房价确实出现了暴涨。

但是从近期的市场表现来看，北京楼市已然出现“大逆袭”。

原因主要有以下几个方面：

第一是“疫情爆发”后，国外的人回来了，需求回来了，钱也就回来了，从而导致北京住房需求出现暴涨。

从2020年下半年的学区房大爆发，到2021年的需求全面爆发，“安全中国”的概念推动了国外需求全面回潮，北京买房需求出现明显增长。

而且这一轮的购买力非常强劲，“不差钱”迹象明显。

第二是北京产业结构调整已经基本完成，“互联网+高科技的效应”带来了一大批的高收入“码农”，成为这一轮需求的核心特征。

北京是目前全国科技产业含量最高的城市，疏解非首都功能后，进入高质量经济发展阶段，互联网经济和高科技经济占比提升，从而带来了一大批的高收入“码农”。

北京房子基本都被“码农”“金融民工”给包圆了，这帮人最大的特征就是“不差钱”。

第三就是北京的房价确实“比较低”，尤其是上一轮北京供应了大量的限竞房，房价是比较低的，也推动了市场需求的爆发。

在上一轮的供应中，北京六环内有大量的限竞房房价仅有5万出头，甚至部分限竞房房价只有4万出头，相比其他城市来说太低了，性价比很高。

而北京在今年5月份的集中供地中，6环内的新房房价都已经全部突破6万+了，买房人一看不得了，再等下去只能买6万以上的房子了。

所以，价格相对较低的限竞房也是推动北京买房人大量入市的主要原因，限竞房卖一个少一个，后面已经不会再有了。

比如像亦庄版块，以前大量的4万+限竞房没人买，但是随着旧宫、亦庄等地区6万+，7万+的商品房入市，4-5万的限竞房“性价比极高”。

进入2021年以后，亦庄5万+的限竞房几乎是被“一扫而空”！

到了2021年下半年，我们判断这种形势还将会持续：

一个是限竞房还将会快速去化，卖一个少一个，尤其是六环内的5万+限竞房，是下半年最好的入手时机；

另外一个就是次新房二手房的成交，还会非常活跃，房价稳步上涨，因此二手房次新房的卖出是下半年最好的时机。

2022年，北京六环内将全部进入6万+时代！