日本房价崩盘回忆：当年那些“没买”房子的人，后来过得如何？

　　大家好，我今天百忙之中抽空给大家带来以下这篇文章，欢迎大家一起品鉴！

　　“承担风险无可指责，但同时记住千万不能孤注一掷！”

　　——乔治·索罗斯

　　盲目的投资会带来不可控的风险，尤其是对于住房这样原本不带有投资职能的“需求物”。一旦将其贴上投资品的标签，那么风险将会急速膨胀，以至于未来某个时刻会掀起滔天大浪。

　　就如上个世纪七十年代到九十年代的日本，其房地产行业因为过度“炒作”而经历了一轮“奇迹”般的高速增长和下跌。其后果便是给整个日本带来了不可估量的损失，不仅仅是房地产行业，就连装修、电器等其他行业也出现了大批的倒闭潮。一连串打击，让整个日本经济陷入了长达十年的寒冬期。

　　那么，当年日本的房价是如何崩盘的呢？

　　一、崩盘

　　二次世界大战之后，日本的高出生率造就了所谓的婴儿潮。此外，二十世纪七十年代，时任日本首相的田中角荣在《日本列岛改造论》当中指出，要以工业区域比较发达的地方重新规划高速公路和新干线，将基础设施建设大力推行到日本全境。

　　在这种情况下，日本制造业开始蓬勃发展。同时，为了应对布雷顿森林体系崩溃而导致的经济恶化，日本政府采取了积极的财政政策。这种情况下，日本整个房屋信贷市场出现了大幅度扩张的现象。在当时，因日本央行实行低贴现率的缘故，使得居民住宅贷款额同比增长了130%以上。

　　到了八十年代初期，日本国内的基础建设已经基本完成。但日本政府在财政政策方面仍然比较宽松。因此，涌入制造业的热钱逐渐开始解放，投入到了房地产行业，促使房价大幅度上涨。不过，真正疯涨的时间，还是日本和美国签订了《广场协议》以后。

　　《广场协议》签订以后，日元被迫升值。在这种情况下，海外热钱大量开始涌入日本。此时，日本制造业已经由盛转衰，但为了维持制造业景气的状况，日本央行一直维持着低利率。于是，从1985年开始到1990年前后，整个日本从股市到房价，从海外收购到融资房贷，都陷入了超级疯狂的状态。

　　整个日本因所谓的“收入倍增”计划而成为一流的发达国家，人均国内生产总值更是超过美国达到了世界第一。《广场协议》签订之后的第一年，平均股价大约在一万两千七百多日元。但是两年之后，平均股价已经攀升到了两万日元。

　　四年之后，平均股价已经达到了创纪录的三万八千多日元。而东京证券交易市场当年份额占据全世界将近一半，成了世界上最大的证券交易市场。

　　因为房地产行业大热的缘故，使得无数公司开始变得“不务正业”起来，纷纷开始炒房，将资金投入其中。没有钱的公司或个人，甚至会去银行贷款投资房产。而一些银行更是疯狂，他们甚至不惜违反巴塞尔协议，将持股人的未实现的利润当作资本出借出去。结果，1990年，整个日本房地产开始“崩溃”了。

　　因为日本政府一开始设立的地价税，使得涌入房地产行业的热钱放缓。等到日本政府有意识戳破这个房地产泡沫的时候，才发现能够接盘的人太少了。于是，日本房价出现了断崖式的下跌。

　　结果，不仅整个房地产行业崩盘，无数公司倒闭，无数人失业，就连与之不相干的餐饮业也受到牵连，以至于整个日本出现了失业潮。此后，整个日本陷入了长达十年的经济寒冬期。恐怖的是，即便到了2003年，整个日本经济开始回暖，但日本七家大型银行仍有将近六万亿日元的坏账需要核销。

　　其中，无数买房的人，因还不起贷款而被迫跟妻子离婚净身出户。再加上失业潮的缘故，不得不成为流浪汉。那一段时期，是日本离婚率、自杀率最高的时期。可以说，整个日本哀鸿遍野。

　　说到这里，可能有些人会好奇，那就是当年没有“买房”的那些人，后来过得如何呢？

　　事实上，相对来说比较有钱的那部分人生活的还不错，但租房的普通大众可能会过得更惨一点。

　　二、泡沫过后

　　倘若日本经济崩盘之后只是房价暴跌的话，那也不算什么。因为日本老百姓该上班的就上班，该还房贷依然可以继续还房贷，一切都不过是纸面上的身价缩水而已。

　　然而，房价暴跌引起了一连串的负面效应。首先就是跟房地产有直接关联的钢铁、水泥等原材料企业和工厂倒闭，其次就是跟房地产间接有关的装修、家具、电器等企业破产倒闭。如此一来，牵一发而动全身，以至于整个日本几乎所有行业都出现了失业潮。

　　失业的人多了，自然会因为没有工资而还不上银行的贷款。这样一来，到最后银行也开始倒闭。银行倒闭之后，一些处在艰难时刻的企业就没办法拿到贷款，结果企业继续倒闭，形成了一个恶性循环。

　　很多人以为在经济崩盘之后，买了很多房的人最惨。其实，这些人还好过一些。因为有多套房的缘故，他们还可以通过租房收取租金来进行度日。最惨的就是当年那些没买房的人。因为通货膨胀和失业潮的现象，导致那些没买房的人连租房的租金都付不起，这样一来，一家人只能带着孩子全家流浪。

　　当然了，相当一部分没买房的人过的极其凄惨，但也有一部分有点积蓄的人，可能会过得稍微好一点。因为他们只要在房价暴跌之后，稍微抄底买上几套房，就可以“轻松”度日了。

　　当然了，因为没买房的普通人本身都是比较穷的缘故，即便他们被迫举家流浪，但相对来说应该也是损失最小的一批。

　　那么，经过了房价崩盘的日本，后来他们的买房观念是否发生了变化呢？

　　事实上，现如今的日本年轻人，通常绝大多数人都是没有“买房”观念的。

　　三、观念

　　跟全世界都当房子是投资品的态度不同，日本经历了房地产泡沫之后，似乎不再追求投资住房了。因为他们觉得，房子这种东西购买之后就会有所损耗，既然有损耗，那当然就不值得投资了。

　　因此，在日本的大多数年轻人基本上都是租房来住。即便未来结婚之后，夫妻俩也是租房。除非未来有了孩子之后，拥有自己的住房成为刚需，否则他们一般是不会考虑买房的。

　　说起来，他们之所以有这样的观念，很大一部分原因是因为当年经历了房地产泡沫。另外一部分原因是，日本的经济回暖之后，物价和租金都趋于平稳的缘故。譬如说，十年前住房租金是七万日元，十年之后仍然是这个价格。

　　如此一来，它并不像包括我国在内的其他国家，住房租金逐年上涨，以至于人们都考虑直接购房来保值增值。对于日本人来说，住房租金趋于平稳，就意味着没有购房的必要。

　　因此，现如今的日本人，之所以没有主动买房这样的观念，还是跟整个日本的经济环境有关。

　　结语：

　　当然，说到房地产泡沫，笔者觉得中国应当不会出现类似日本那样的情况。因为国人拥有太过浓厚的“房子情结”了。对于任何国人来说，拥有一个完整的家，才能拥有一个圆满的人生。而要拥有一个完整的家，房子则是必需品。

　　当然，即便如此，我们也应该在住房和商品房之间区分开来，在投资住房的时候，应当谨慎一点。无论如何，房子都是用来住的，而并非是用来投资炒作的。只有吸取日本曾经的教训，才能够更好的应对未来。