纠结！苏州的“老破小”到底值不值得买？

“老破小“值不值得买”？

这是个老生常谈的话题

“老破小”房如其名，存在着很多缺陷：物业差、环境差、楼龄长、没电梯、户型传统、装修过时……

但是它同时拥有很高的话题度，是很多考虑购买二手房人士的选择之一，位置好、通勤时间短、性价比高、学区好、公摊低等都是“老破小”的优势。

今天我们就来分析一下苏州“老破小”存在的优劣势，给正在纠结“老破小能不能买”的小伙伴提供一些参考。

“老破小”有一定的居住价值

老旧的二手房虽然有不足，但不能否认其价值。

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位置好

由于建设年代较早，目前苏州的老破小大多数都位于市区地段，周围的硬件设施配套比较好，不管是交通、商业还是医疗、教育配套都很齐全。由于老房子占据了市中心的位置，优越的地段赋予了老破小比较好的保值性。

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价格低

除了生活方便，“老破小”价格通常远低于周边同类型的新房 ，老小区基本上2房的小户型居多，面积段基本集中在70-90㎡之间，整体的总价不会太高。还有一点值得一提，老小区大多以多层为主，得房率较高。

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物业费便宜

老破小除了价格便宜，这些老房子往往没有物业费，即使有也很低，相比较如今新房市场上大量3.5元·平/月以上的物业费，“老破小”能省下一笔不少的开销。

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潜在价值

“拆迁”和“学区”，也是老破小被认为有价值的两大标准。

无论政策怎么变，如果遇到拆迁“老破小”依旧排在首位，不过同施教区变化带来的价值一样，都有很多不确定性在，不能作为大部分人买房的直接理由。

像教育改革带来了变数，“多校划片"、"实际居住”、“园区九年一学位”等政策不断落实，将逐渐打消学区房的价值。

老破小已落后于时代 不符合当下主流

从链家二手房网站的日常房源中，我们也能发现：相当大一部分挂牌的二手房，都是我们认知中的“老破小”。

比如：彩香新村、东港新村、古巷新村等老小区。

越来越多的人追求更好的生活环境与品质，选择更优质的资产，会抛掉一些破旧落后的房子。很多人会选择拿老房子置换新房，老破小更是首当其冲。

东环路周边

在这个快速发展的换房时代，“老破小”这种产品从户型、功能、品质、小区等各种方面已经落后于时代了。

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年代久远

这一点非常好理解，老破小之所以叫“老破小”，就是因为有很多是八九十年代甚至更久远的房子，我国建筑水平的更新替代非常快，5年一个新时代。20年甚至更久的老房子，建筑水平有限，建筑的质量往往会不尽如人意

年代久远的房子存在着隔音效果不好、墙面地面有裂缝、脱落等现象。一些严重的甚至厨房和厕所还可能漏水渗水。

这样的小区往往谈不上优质的生活体验，所以如果是选择买房改善的人群，基本不会选择老破小，而目前常熟的主流群体就是以改善为主，因此房子面临着难出手甚至贬值的问题。

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户型不理想

户型问题也是老小区的通病之一。老房子一般以2室1厅1厨1卫居多，面积并不大。也就是说没有办法做到现在的商品房那样动静分区、干湿分离、私密性好等，而且户型紧凑，餐厅、客厅没有明确的划分，功能性和舒适度很低，无法满足当代人的生活需求。

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整体品质低

早年规划的小区基本没有什么配套设施，地下车库、儿童游乐设施、小区中心花园都是不存在的，能有些绿色植被已经算是不错的了。

因此老小区都面临着一个“停车难”的问题，就算后期小区内增设停车位，也远远达不到1：1的车位配比。而且老小区物业基本为“0”，要知道 “后期居住看物业”这句话不是没有道理的，物业的问题也是房子后期价值的一个重要保障。

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贷款年限

最后就是贷款难的问题。由于房龄老，银行为了规避风险，贷款首付有可能增加，且贷款时间缩短甚至无法贷款。

老破小迎来旧改利好

细心的人一定会发现，这几年的老旧小区改造，已经被推到了风口浪尖，包括很多的高层会议也多次明确提到老旧小区的改造。

国务院办公厅在去年7月公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，指出到到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

过去我们听过很多关于老破小被摒弃的言论，似乎除了地段、学位，没有其他值得购买的理由。但随着老旧小区改造的到来，这个局面将会大大改变。

据了解，苏州从2005年就开始进行“老旧小区改造”了。从2005年到2014年间，苏州对1994年以前建成的老旧小区进行了多方位的综合改造。

2014年之后，开始对1998年以前建成的老旧小区进行了有针对性的改造工作。

2019年，苏州被列为住建部城镇老旧小区改造试点城市之一。

加装电梯、大规模旧改、设立共享物业等等...政府一直致力于改善老破小居住品质。

比如：位于平江路的“华阳里小区”这个小区的老改新很成功，从老旧小区变身为古色古香的苏式“园林”吸引了不少媒体报道过。

除了上面这个令人羡慕的华阳里小区外，今年，姑苏区还计划组织实施改造了16个老旧小区涉及房屋416幢、居民7067户。

其中，福星小区一、二期作为市级试点项目已进场施工，当前完成工程量的40%，预计年中全面完成；

清洁路84-87号、清塘路158号、城中花园、桂花二村、冰厂街、新元二村、新元新村、三香新村八个小区已开工建设，年底前完成改造；

狮林苑、桐芳苑、桃花坞大街85号2-3幢、打线里、长康里、财神里、敬文里七个小区计划于6月份进场施工，年底前基本改造完成。

无论是改造水电煤气，还是加装电梯停车场，或者是立面刷新、硬件设施补充，都会明显提升老旧小区的外在形象和居住质量，自然会带动“老破小”估值的提升。

有地段医疗优势的老破小，在旧改的利好之下，或许会迎来价格的第二春，就算没有地段和学区优势的老破小，也能通过旧改放缓破败和贬值脚步，最重要的是可以提升居住舒适度。

但是，凡事都有两面性。

小区旧改，从另一方面来看，也意味着大拆大建可能会被推迟，想要靠博拆迁来致富的人，这种可能性会越来越小。毕竟很多的老旧小区多数位于寸土寸金的老城区或中心，拆迁成本过于高昂，现在选择用旧改替代棚改，也是为了先行改善民生，但同时也意味着搁置棚改。

大家要明白，对于目前苏州的发展来说，宁可选择在一些新城区建设，也不太情愿来做老社区棚改。

而旧改，正在成为实实在在值得大家期待的红利。

最后，给那些想买老破小，或者正在看老破小的朋友们，几点建议：

1、如果你是首套房，用于自住，在预算不多的前提下，想要交通好、学位好、配套好，那么可以考虑购买老破小！除此之外没有好学区的老破小并不建议购买。

2、楼龄超过30年的老破小还是尽量别买，转手是个大麻烦，需要做好无法出手的心理准备。

3、家里已经有一套房，并且住得很舒服，但学位却不怎么好的，可以考虑买一套带好学位的老破小给孩子读书，今后再考虑转手。

4、纯投资的朋友，不太建议买老破小，因为老破小随着楼龄的加长，面临着贬值的问题，对于买房客户还有一个贷款受限的问题，因此转手时周期会很长。

5、家里有老人和孩子，且是买来自住的，可能也不太适合买老破小，毕竟大多的老破小都没电梯，爬楼太累，然后居住环境也不如新房。

“老破小”小区，有自身的优势，也有无法规避的缺陷。

总体来说，如果是以自住为目的的刚需，在买不起新小区的前提下，可以考虑购买性价比更高的老二手房小区。如果是以投资为目的的买房者，则不太推荐，毕竟无论是搏拆迁还是施教区的重新划分，都存在着太多的不确定性。

关于老破小，你觉得有没有购买价值？

老破小的未来发展会如何？

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