长沙近十年典型两安用地项目样本研究报告|独家

|两安用地独家研究系列·08·睿诚研究院|

文|罗乾波

01 长沙两安用地发展简述

纵观相关政府政策、业界实践等情况，睿诚研究院认为长沙两安用地的发展可以分为四大阶段：

第一阶段：萌芽期，2000年以前，主要在村集体土地上发展安置房，非本文重点，暂略

第二阶段：成型期，2000-2009年，以2000年政府发布的“60号令”为起点、2008年政府颁布的“103号令”为终结，本周期内主要以村集体自主选择合作伙伴为主，以本土小公司、私人与村集体合作为要，大多为协议出让方式

第三阶段：发展期，2010-2020年，以2009年政府公布的《关于进一步加强被征地农民安置工作的意见》即长政办发〔2009〕16号文件为标志，该文件重点提出了“村民代表大会三分之二以上表决通过+乡镇（街道）审核和区政府批准+严格实行网上‘招拍挂’出让”的国土资源管控模式，进一步规范了长沙两安用地的处置方式，把两安用地的发展模式逐步推向成熟期，百强公司正式杀入两安用地领域，且逐步成为主导力量

第四阶段：成熟期，2021年及未来，集中供地时代来临、以及城市更新浪潮呼啸而至，两安用地竞争更加激烈，有政府直接出手的严控、城市更新的圈占和竞争主体房企的百强化和头部化等，当下考量的是企业的综合竞争实力

长沙两安用地一步步走入深水区，规范和成熟起来，也见证着星城的不断繁荣。

02 两安用地市场总体特征

在本次研究选取的典型样本中，共计24宗两安用地地块，总计1747.46亩，成交总额约117亿元，跨度11年，年均10.6亿元。

从年份上看2010年-2018年成交速度较缓，从2019年开始加速，2019年和2020年各有8宗地块成交，说明以前房企可选资源较多，最近两年招拍挂市场拿地难度不断增大，更多的企业进入到两安用地范畴抢地而补仓土储，百强房企也在这两个时间点快速参与进来，并不断成为主力军团。

03 土地性质类型

睿诚研究院分析：

在两安用地的土地性质方面，住宅和商住用地基本接近一半，纯商业用地不足两成，表明开发商更偏好商住类土地，纯商业用地因其去化速率较慢、自持比例要求高和村委会返租运营的巨大压力等，此类地块成交比例较低。

04 市场竞争格局

睿诚研究院分析：

本土中小型房企和百强公司基本两分天下，大型上市等全国性公司携雷霆之势已跃居首位，本土企业逐步退居二线，昭示出在中国房地产业的不断进化中，本土区域型公司发展能力欠缺，也慢慢丧失了本土的优势，在大公司的裹挟下，其生存空间受到了较大挤压。

05 区域分布特点

睿诚研究院分析：

由于雨花区发展程度最高，故其成交宗数占比最大；其次为岳麓区，再次为开福区；芙蓉和天心区占比类似，长沙县也有少部分，望城因以前是县域城区，发展速度有点慢，最近几年才有所起色。

06 获取方式

睿诚研究院分析：

在拿地方式上，与村委会直接签约拿地的占比58%，排名第一；收并购即与平台公司签约的占比38%；只有一例为公开招拍挂获得。

说明直接与村委会合作一直是主流形态，已达六成强度，占据绝对优势；随着本土平台早先拿的地逐步消化完毕，以及上市公司于长沙的拿地路径的改变，为降低其相关拿地成本，未来直接从村委会获取土地，将成为大型公司抢地的不二法门。

07 主要挂牌条件

经过对公开资料的分析，睿诚研究院总结了历年来的主要挂牌条件，如下：

1、需与村委会签订《关于返还村集体物业的协议》，含地上商业+住宅+地下车库等（具体到个别项目会有所不一样），以便从法律层面保证返还物业的有效落地；而不造成相关社会矛盾

2、商业和公寓产权办理至村集体经济组织（或改制后村集体企业、公司等）名下，以免除村委会的后顾之忧

3、返还的商业综合楼由竞得人运营10-15年左右（根据《物业返还协议》，运营起始时间为完成项目建设并经职能部门竣工验收合格后），并每月向村民委员会支付双方约定的租金

4、开发商负责土地平整、测量、全面公决、规划设计、转让、调规、报批、上会等工作，并相应出资办理

5、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，住宅户型面积不超过144平方米的房屋不少于60%，其中120平方米以下的户型不少于60%，优先首套刚需群体购买

6、按照规划要求，土地竞得人须整合相邻地块一并建设，如卓越蔚蓝城邦和中欣楚天御府等

7、竞买人缴付土地竞买保证金的资金来源不得为银行贷款、股东借贷、转贷和募集资金

8、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务，落实装配式建筑等

9、竞得方要有自己或指定的第三方专业的团队负责商业运营管理，吸聚人气，打造品牌，开业时，必须完成70%以上的铺面招商，并实现正常商业运营；个别项目要求商业物业返租运营的保证金已从200万元左右，提高到1000万元左右，再次强化了开发商的商业运营能力指标

10、返还物业由竞得人自取得土地《成交确认书》之日起12-36个月内交付（根据项目规模差异而不同），逾期需要向村民委员会支付适当违约金

11、安置返还物业和户型设计方案，须经社区委员会确认后交由竞得人实施，并经村代表大会三分之二代表表决通过后，且经过80%以上村民签字后才能执行

12、招商方案必须经过村委会、街道和区政府三级审核，也必须在报纸或区政府网站公示等等

08 房企拿地排行榜

1、成交宗数排名：金地商置、奥园，及本土的园康和中欣并列第一，其余仅成交一宗

2、拿地面积排名：

睿诚研究院分析：

金地商置以224亩的规模雄踞榜首，本土个别公司由于单一地块面积较大，或多次拿地而排名比较靠前

3、拿地金额排名：

睿诚研究院分析：

中欣以17.3亿元排名第一，兴旺携江河地产以15亿元排名第二，奥园凭借14亿元屈居第三；百强公司因前期土地资源宽松和介入深度较浅，而稍处于中后位

09 后市展望

睿诚研究院观察：

1、数据提要：

在上述典型项目样本中，2021年目前只有一例，还反映不出下半年的情况，其中上述数据只归集了成功摘牌的情况，至今已与村委会签约而未挂牌摘牌的项目尚未纳入本次数据，这可初步表现出近十年来长沙两安用地的发展和成交状况，也可作为未来市场走势的参考

2、未来趋势：

1）受两安集中供地的压力影响，今后存量两安用地的成交和开发速度将逐步加快

2）各区域发展的平衡性会得到进一步改善

3）挂牌条件日益严格

4）返还条件和商业物业的代运营管理的要求不断提高，缺乏商业品牌资源和运管经验的企业，其竞争力将徐徐下降，获取土地的机会将减少

5）本土公司平台化+百强企业主导化，土地分流及企业分层的结构界限日益清晰，竞争壁垒逐渐加高

6）与村委会直接签约模式，将成为房企获取两安用地的主要方式

7）因必须与村委签订返还协议，保牌摘牌有坚实的保障；鉴于平台公司与村委会的一些矛盾，只有湘粤村那个项目出现四家公司（长沙瀛御企业管理有限公司、揭阳市泰悦企业管理有限公司、长沙霖扬建材商贸有限公司和长沙洋润置业有限公司）竞争的特殊情况，其他项目皆为独一公司成功摘牌

8）城中好地段的两安用地资源不断萎缩，要么就是拆迁难度大周期长，或者是被城市更新所消化，未来新的两安地块不断往二环以外扩展