从筒子楼到绿色定制办公楼，探秘中国写字楼进化史丨商办资管

编辑丨苏建红

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）综合整理

随着经济的急速发展以及城市化进程的加快，写字楼正逐渐成为集人才、技术、创新、资金的承载平台。

相对于以前，如今的写字楼已不再是单纯的工作场所，更多的是为办公人员提供生态健康的办公环境，为企业创造更高的工作效率，提供更优质的服务。写字楼的发展可以说在某一方面也体现了城市的繁荣程度。

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20世纪50年代~90年代

写字楼——时代变革的见证者

写字楼是城市发展和繁荣的直接体现，它们就像城市的守望者，亲力参与每一个时代的变迁。

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20世纪50年代~20世纪60年代，还没有写字楼的概念，出现的办公楼是计划经济时代的产物，是因商务活动的需要而集中在一些小房子中，各自独立但又相互紧密联系的业务单元。

那时办公楼只强调办公的基本需求，没有空调、电梯、一般只有固定电话。其实就是板式的筒子楼，分成很多个房间，大多以不超过6层的低矮建筑为主，而且多为政府等事业单位的办公场所。

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70年代，建造技术越来越高，开始出现简单的高层办公楼。相对“筒子楼”办公而言，只是颜值有了进步，基本功能没变太大变化。

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到了80年代，随着大规模城市化的兴起，人群向城市集中，开始有了写字楼的概念。这时候的办公楼除了解决工作问题，还需要解决大家吃饭、休闲、健身、合并使用公共服务功能等问题。

建筑以剪力墙结构，高度以8层~15层为主，功能配套逐步完善，配套更新了消防、空调、中控等现代化设施，增加卫生间、茶水间、餐厅、健身房等，写字楼的概念因此形成。

但由于较高售价和租金，一些中小企业无法承受，商住两用办公楼开始出现。

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90年代初开始，内地的写字楼逐渐兴盛，最具代表性的深圳国贸大厦以三天一层楼的速度建成，这创造了建筑史上的新记录，“深圳速度”最初就来源于写字楼。

当时，写字楼建筑高度在20层左右，结构是框架剪力墙结构，在功能上开始考虑以客户的贴身需求为导向，大大提高了智能化水平，并成为集交通、经济、娱乐等为一体的商务休闲综合体。

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21世纪初

城市新引擎——CBD商务区

中央商务区是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区，一般位于城市的黄金地带，集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公楼和酒店、公寓等设施，具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，且吸引了大量的公司、金融机构、企业财团在这里开展各种商务活动。

中央商务区最初起源于20世纪20年代的美国，到了20世纪五六十年代，在发达国家，城市中心区制造业开始外迁，同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集，这也就要求大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区。纽约的曼哈顿、巴黎的拉德芳斯、东京的新宿、香港的中环都是国际上发展得相当成熟的商务区中心。

21世纪初，城市中开始出现CBD商务中心萌芽，随着各行各业的迅速发展，企业开始重视商务形象，写字楼自此呈现出新的特点。公司总部、金融中心和专业化生产服务，构成了当今商务中心区的三大职能机构。

如今中国核心城市的商务中心已发展成熟，成为城市化中一个新的亮点。到目前为止，写字楼已经不仅仅是满足企业办公的工作场所，同时也是彰显企业实力与形象的封面，是鉴知城市经济辉煌与否的重要依据。

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未来办公革命

随着CBD热的兴起，一些值得关注的问题也相继产生。如：停车难、电梯拥挤、办公环境、员工健康等问题迫切要求写字楼升级转型。未来，随着时代变化，加上疫情影响，写字楼办公将会呈现绿色健康、智慧化、敏捷化等三大时代特征。

第一，后疫情时代仍有远程办公的工作选择，生活、社交也都需要绿色健康的空间。可以预见，具有可持续性和健康特性的绿色建筑将会不断出现，这也符合时代发展的趋势。如今，写字楼逐渐成为都市商务精英的绿色生态圈。

第二，随着数字化信息技术变革进程的加快，传统办公空间已经严重制约企业发展，难以满足企业办公需求。如何降本增效，提升员工体验，对于企业而言已经不再是一个选择，而是一个必然要进行的过程。在办公空间内实现与智能化产品无缝连接的智慧化办公升级迫在眉睫。

第三，当下，随着技术快速更迭，工作节奏加快，企业为了达到保证业务连续性、简化工作流程、让员工灵活选择工作时间和地点、快速响应企业办公需求并提供整体解决方案的目标，将通过多种方法和维度做好“敏捷”办公转型。

敏捷办公空间有各种各样的形式，它其实更是一种工作方式，能够有效应对不确定性。当空间激发更高效的工作行为时，“敏捷”化办公也会反过来推动企业业务发展和变革。敏捷不仅仅是一个过程，敏捷慢慢地会成为一个公司DNA的一部分。

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