上海楼市：顾村未来有发展潜力吗？内行人说出实情

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，上海无房刚需，预算比较有限，上海可以选的板块不多，请问顾村怎么样？这里动迁房多，房价不是很高，但是没什么热度，普通刚需买房自住能选这里吗？顾村未来有发展潜力吗？

沪叔：你好，作为六大动迁基地之一，这里离市区最近，动迁也最彻底，这里大部分的动迁房面积都在50~80平，比较适合刚需。除了动迁之外，这里发展最好的就是工业，但是人口素质层次不齐，居住环境也比较差，违章建筑比较多，和其他打造生态板块的地方相比，这里确实不够宜居。但是顾村板块在整个宝山区域来说都很重要，这里的区位配套很完善，还很优质，没有明显短板，曾经也一度媲美上大板块，不过现在差距也慢慢拉开，单价差出了1万以上，一部分原因是这里的产业更新慢，另一部分原因是上大有教育的加持，因此发展速度也会增加。目前的顾村的优势就在于价格，妥妥的价格洼地，并且这里有机器人产业园，分量也比较重，还被定为了2035主城区，有发展规划，目前已经有项目入市，效果不错，刚需可以关注一下这个板块。上海买房建议，详见内部分享。

提问：沪叔，您好，上海买房，已婚一个孩子，有一套房子自住，但是地段不行，不是很方便，居住舒适度也不高，预算总价1000万左右，想置换一套在中环买，碧云、新江湾和北蔡板块选哪里比较合适？有没有楼盘推荐？

沪叔：你好，预算一千万在中环买房，碧云、新江湾都是豪宅区，北蔡板块可选的房子要多一些。碧云社区位于浦东金桥地区，有外高桥自贸区和陆家嘴产业推动，是一个较为高端的国际社区，区域内居住舒适度非常高，环境优美，空气质量非常高，教育、运动、医疗等资源应有尽有，板块内住宅产品密度都较低，多数房子总价都突破2000万，预算1000万可选房源很少，项目产品一般，还可以看看金杨板块的次新房，品质较好。新江湾板块位于杨浦区，板块内由于有森林与湿地等自然资源，板块是个高端居住区，氛围较好，还拥有稀缺性与产品力皆具的别墅，是个热度高的板块。1000万预算同样可选房源不多，预算再往上加一些可以买到品质不错的二手房。北蔡板块在浦东腹地，也位于中环上，靠近科技产业园区，同时附近也有高端居住区，在这边置业的主要是周边产业园工作的产业客户。板块规划能级较高，新房较为稀缺，教育与商业资源也很完善，小学学区较强。具体买房选筹，详见内部分享。

提问：沪叔，您好，我刚需买房，有房票，我购房预算是均价在5w以内的房子，不知道可以选择哪些区域项目？项目最好离地铁站近一点

沪叔：你好，嘉定新城目前有新房供应的范围在11号线嘉定北站、嘉定西站、白银路站三站，这几个站周围拥有嘉定工业园区南区高科技产业，嘉定老城区，还有图书馆等配套，一些典型的项目：正荣悦珑府，地铁房，均价3w+刚需和本地工作者上车盘。其次可以考虑松江泗泾，距离市中心距离很近，板块通勤也十分方便，通过地铁3站到七宝，9站到徐家汇，半个小时内可以到达漕河泾。 最后 宝山有一些推出的新项目，1号线沿线新房比较受到在市区工作和本地改善类购房者欢迎。 具体投资回报率最高的楼盘，详见内部分享。

提问：沪叔，你好，手中有一套商住房，16年入手，商贷十年，利率5个点出头。想问下这种房子现在把贷款一次还清卖掉划算么？这种房子一直持有划算么？

沪叔：你好，这种房子一直持有不太划算。商住房顾名思义，就是这类房产既可以居住也可以办公，它有别于传统住宅仅仅用于居住，多用于过渡和投资需求，形态多为loft或公寓。商住房有优势如下：不限购，面积小总价低，地段便利；缺点如下：一、产权年限一般只有40年或者50年，而且使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。二、不能落户，对于急需买房落户的群体来说，商住房也不适合考虑，大部分的商住房都无法迁入户口，对于家中有学龄儿童的家庭，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学。三、生活成本高，大多数商住房的水电都是商用标准，而且物业费招收也远高于住宅项目，如果是一大家子入住，多出来的生活成本一定要提前计算。四、居住体验住宅多为板楼，而商住房多数以塔楼为主，相比通风和采光条件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人员比较复杂。