青浦这个“三无”产品为何能够次次热销？

一个远离地铁，价格又不是很便宜的项目，竟然能接连触发积分制，成为沪上热销盘，很令人费解。

该盘就是位于青浦朱家角板块的中环境秋月，今年项目已推盘三次，前两次认筹数据都不错，第二次还触发了积分制，然而意向客户被一轮轮筛选后，这一次开盘，恐怕再难触发积分了。

价格没涨？细品！

项目共计开盘三次，分别是今年的1月、5月以及7月即将开盘的第三期房源，从整盘价格来看，一期到三期已有一定涨幅，其中一期整盘均价约39800元/平，而三期整盘42000元/平，半年时间，该盘的房价涨幅已有2200元/平，而且第三期房源相比第一期来说还没有单价颇高的合院产品。

如果把各个产品拆解出来会发现，该盘的各个产品也都有一定涨幅。

1、公寓房，也就是洋房产品，前两期开盘单价约37500元/平，而第三期却达到了38500元/平，涨幅1000元/平。

2、合院产品因只在前两次开盘有，本次并没有该产品，暂不统计。

3、叠加产品，前两次开盘并无涨幅，而即将推出的第三期，却达到了43571元/平，它的涨幅约2400元/平。

明显看出，能做出高溢价的叠加别墅，涨幅最为可观。只是三期洋房产品略多一些，均摊到整盘价格，显得项目涨幅并不大。

产品真的好？

低密住区是中环境秋月的最大卖点，居住舒适，有着相对不错的得房率。但放眼整个朱家角，哪一个项目不是低密住区？

中环境秋月效果图

该盘在取得土地之初，容积率就已确定为1.25，中小套比例不得低于60%。

再对比周边竞品，与该盘同一批取证的另一新盘大名城映湖，同样是1.25的容积率，也同样是中小套比例不得低于60%。

一样的土地要求，但大名城映湖却做出了社区统一的7-8层洋房产品，而不像中环境秋月，做出了高低配。

大名城映湖效果图

洋房+叠加，看似不错的搭配，实则是侵占了洋房更多的活动空间和绿化空间，与此同时各个楼栋的栋距也会变小。

而且在产品的打造上也变得不纯粹，此类叠墅产品本就是介于公寓和别墅之间的产物，只是人们为了追求别墅的舒适度，但限于有限资金，不得不做的一种妥协而已。

所以我们看到了，在中环境秋月的叠加产品里，房企为了把容积率做足，纵向楼层竟然做出了3户人家，其中1、2层为一户，3层为一户（其实就是公寓房），4、5层为一户，比一复二（1楼2楼为一户）、三复四（3楼4楼为一户）的叠加别墅还要多出一层，基本是为了效益放弃了舒适性。

再看户型，上叠约93平，限于面积因素，这套叠加别墅只做到了2房格局，虽然有附赠露台，但这两年违建监管加强，露台大概率只能是露台，最终对购房者而言是花了比公寓更高的价格买了一套功能性更差的房子。

建面约93平上叠

下叠约126平，能够做到3房格局，外带花园和地下室，确实比上叠优质不少，但这也只是扩大版的3房格局，本质上与该盘88平3房并无二样。

建面约126平下叠

不仅如此，这两套叠加产品，每个卧室都很小，本以为是用来改善居住的，但却没有住在别墅的舒适感。

用了更多的资金来买一套这样的“类别墅”产品，恐怕也难说实惠。

中环境秋月的开发公司上海中环投资是普陀区的国企，近些年在上海打造了如奉贤的秋月朗庭、秋月朗庭尚东区等住宅项目，无论容积率高低，都做成了高低配的混合社区，从相对单一的产品设计不难看出，这是一家对产品投入不那么重视的开发公司。

周边要啥没啥

朱家角的低密住区环境确实不错，这与马桥别墅区、张江东郊十分相似。

但反过来看，马桥别墅区、张江东郊最初吸引高端客群的也都是高品质的别墅产品，这类人群相比便利的生活配套更看重居住环境的私密性。

但是，刚需客生活在这样一个区域内，配套显然很不方便，所以一眼望去，荒凉感十足。而近距离的商业配套也只能驱车前往17号线淀山湖大道站附近的商业体。

但是这里的商业万达茂自身也存在一定问题，看似有着40多万方的大体量，但由于这里本身就属于全新开发区，居住人口尚未达到高度成熟，至今外面的金街也几乎空关。

至于交通，青浦区目前高度依赖轨交17号线，而该盘所在的朱家角区域，距离最近的淀山湖大道站也有约2.3公里，走路不现实，也只能公交或单车接驳，若算上公交等车时间，从中环境秋月出发，到往虹桥火车站，预计也要1小时左右。

项目大力宣传的学校复旦兰生虽然就在旁边，但由于是私立学校，也无法称之为学区房，即便家里孩子在此求学，一学期的学费也是一笔客观的开销。所以与传统公办学区相比，该盘也弱了许多。

其实中环境秋月每次开盘都得以热销，还是在于它的低价策略，毕竟一套约74平的洋房总价约280万，基本是上车盘，而一套最小面积的别墅也只有约380多万，这样的预算，无论到上海哪里，可能都不一定买到这样的产品。所以退而求其次，该盘才有了这样的热度。对于自住客而言，如果预算实在有限，也可以接受目前项目存在的缺陷，那么这个项目的低总价洋房也不失为上车的良机，但如果是抱着投资捡漏的心态，恐怕就要想想，未来这样的项目流入二手市场后到底还剩下什么优势了。