“两集中”下土拍城市集聚度高，人口又将向哪些城市集聚？

本期看点

看点一：二线城市引领各能级城市，带动土地市场更加火热。

看点二: 2021年长三角地区仍然是房产市场的热点核心区，热门城市聚集度高且土地和楼市量价高启，更受房企青睐；

看点三：无锡民营企业和外资资本雄厚，GDP“碾压”徐州，而人口规模由于下辖面积的原因远小于徐州；

看点四：徐州城市集聚效应高，无锡则经济集聚度大幅高于人口集聚度、城市集聚效应较低，较强的经济实力或进一步驱动人口向无锡集聚，从而使楼市增长空间进一步打开。

引 言

自2021年22大重点城市推行“两集中、三批次”供地以来，各大重点城市纷纷推出供地计划，并于4月份开始陆续集中土拍，截止6月23日，除武汉外重点城市均完成了首批集中供地。总的来说，本轮土拍土地溢价率由于土拍政策等限制原因有所降低，成交楼面价却明显提高，各城市土地市场“冷热”不均，集中度提高且分化明显的特征在城市面得到充分体现。下文着重分析2021年以来城市土拍表现，并对部分城市楼市表现进行对比。

（一）房企拿地城市能级分布

● 截止至21年5月底，房企拿地热情进一步高涨，各房企在全国各能级城市拿地总金额达到了14130亿元，相比去年同期上涨8.83%

从成交金额上看，2021年1-5月二线城市房企拿地金额最高，为7955亿元，再次超过一线与三四线城市拿地金额总额。

从拿地金额涨幅来看，二线城市表现同样亮眼，涨幅高达14.55%，领先一线城市与三四线城市。一线城市与三四线城市拿地金额涨幅分别仅为2.6%与2.0%，与去年接近持平。

二线城市土地市场火热主要有三点原因：

一是2021年1-5月南京、杭州等多个热点二线城市相继举行集中土拍，拉高房企在二线城市拿地热情，二线城市土地成交量再度上涨，预计接下来随着多数城市已陆续完成集中土拍，2021年下半年二线城市房企规模或将呈现下降态势；

二是在人才政策的持续利好下，人口大量涌入，重庆、杭州等二线城市人口保持着较快的增长速度，楼市的表现也相应火热；

三是一线城市的房地产市场受限购不利影响的程度较大，二线城市的房地产投资仍处于快速增长期，相较于现阶段一线城市的较高进入壁垒和三四线城市的较高市场风险，二线城市无疑将成为房地产企业布局和抢占业绩的焦点区域。

（二）房企拿地城市群分布

● 长三角地区热度继续攀高，更受房企青睐

中科财金数据库对2021年1-5月房企拿地城市布局的数据做了统计分析后发现，五个主要地区中各房企在长三角地区的拿地总量与金额上明显领跑于其他地区，这主要是因为目前国内的房产市场还是以长三角城市群最为活跃，市场相对成熟完善，楼市发展也较其他地区更为火热。

截止至21年5月底，各房企在长三角地区拿地总金额达到了7118亿元，甚至超过其他四个地区的拿地金额总和。

而从平均楼面价上看，长三角地区的地价也遥遥领先于其他地区，平均楼面价达到11272元/平方米，其余四个地区的平均楼面价均未突破1W大关。

而东北地区市场遇冷已久，土地成交量只有367万方，且只在大连、抚顺、沈阳、长春和哈尔滨五个城市有土地成交情况，市场上存量房较多导致房企在东北地区的拿地意愿偏低，21年进入东北市场的房企全部为头部房企。

（三）各城市量价分析

● 量价高启城市主要还是分布在长三角地区，且都是热门一二线城市；而价格洼地则主要分布在中西部地区

从单城市来看，杭州无疑是21年截止到目前为止最热门的城市了；土地成交量和成交金额均位列第一，而刚结束不久的集中供地也为杭州赚足了眼球和热度，作为长三角区域唯一标榜要晋升一线的城市，我们认为接下来的几年杭州的房产市场热度会继续保持。

前十榜单中，入围的均是热门一二线城市，但由于上海集中供地发生在6月，所以在成交量上并未入围前十；但从该城市的其他勾地情况来看，上海的平均楼面价已经达到25823元/m2，仅排在厦门和北京之后。

虽然杭州在成交金额和成交建面上领跑于其他城市，且16501元/m2的楼面价虽然超过了长三角地区的平均楼面价，但距离北京28644元/m2的楼面价还有很大的距离。

目前来看热门城市中的价格洼地分布在贵阳、济南、青岛、石家庄、海口等城市，楼面价均未突破5000元/m2。

2021年1-5成交额TOP10排行榜中，江苏省占三席，其中无锡超过苏州排第九，同时作为苏北城市的代表——徐州因其未在1-5月集中土拍而未入榜但楼市也较为火热、自动加入集中供地阵营，故下文对江苏省苏南、苏北两大代表城市无锡、徐州进行对比分析：

（四）无锡、徐州对比分析

● 无锡民营企业和外资资本雄厚，GDP“碾压”徐州，而人口规模由于下辖面积的原因远小于徐州

无锡作为苏南代表城市，民营企业和外资资本雄厚，GDP“碾压”徐州，经济实力在全国的地位也“遥遥领先”，其中2020年无锡GDP达12370亿元占全国比重为1.22%，徐州则为7319.77亿元、全国占比为0.72%，无锡的GDP规模约为徐州的1.68倍。

人口方面，根据第七次人口普查，截止2020年11月1日，无锡常住人口为746.21万人，徐州则为908.37万人，无锡人口规模小于徐州的很大原因为无锡下辖总面积远远小于徐州：无锡下辖5区2县、总面积为4627.47平方千米，徐州却下辖5区、3县和2个县级市，总面积为11258平方千米，徐州下辖面积为无锡的2.43倍。

● 无锡人口增速快且吸附能力强

值得关注的是无锡市常住人口第七次人口普查较2010年第六次增加108.7万至746.21万人、增长17.06%，徐州则增加50.65万至908.3万人，增长5.91%，可见无锡的人口吸附能力更强。

● 徐州城市集聚效应高，无锡则人口、经济集聚度差距大，人口增长空间大

人口与经济的集聚度方面，2020年无锡GDP在全国的地位高于人口规模地位0.69%，而徐州则仅为0.08%、徐州人口经济集聚效应更高。这也意味着在后续发展中，由于无锡经济发达，人口或将进一步向无锡集聚，直至人口、经济集聚度趋于一致。

● 徐州商品住宅成交量明显高于无锡，但房价却大幅低于无锡且房价增速相对较慢

从商品住宅成交方面，无锡成交量低于徐州，但差距有所缩小，成交量走势则基本趋同。

从新房房价看，无锡房价持续高于徐州，此外，无锡五年房价平均复合增长22.6%，徐州则为17.58%，无锡房价增速方面也快于徐州。总的来说，无锡楼市增长能力高于徐州。

结 语

综上，2021年1-5月二线城市土拍最为火热，杭州表现尤为突出，长三角地区仍然是房产市场的热点核心区，各房企在长三角地区的拿地总量与金额上明显领跑于其他地区，东北地区市场则遇冷已久，土拍市场南北冷热不均。

此外，通过无锡、徐州的对比分析，印证了房地产市场、GDP、人口之间相互影响、相互推动的正相关关系，房地产行业涉及产业链长，其发展极大的助推了GDP的增长，同时经济发展强劲的城市对人口吸引力强，驱动人口向这些城市集聚，如无锡，而人口的集聚又为房地产市场的发展提供广阔的空间。