大湾区人口快速增长，广深流入最多。

去10年，人口进一步向粤港澳大湾区内聚集。

数据显示，在第六次人口普查的2010年，粤港澳大湾区内地9市总人口5611.84万人，这一数据在2020年第七次人口普查中达到7801.43万人，增速达到39.02%。

这使粤港澳大湾区成为全中国人口增速最快的地区之一。数据显示，2020年全国人口与2010年第六次全国人口普查的1339724852人相比，增加72053872人，增长5.38%。

是什么促使粤港澳大湾区人口快速增长？21世纪经济研究院认为，人口进一步流入、较为年轻的人口结构、较高的人口出生率等都是原因。

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广深佛莞总人口超5600万

从人口上看，粤港澳大湾区内地9市在过去10年成为“大赢家”。

与2010年第六次全国人口普查相比，广东省常住人口增加超100万人的城市有深圳、广州、佛山、东莞、惠州和中山等6市，分别增加713.65万人、597.58万人、230.46万人、224.64万人、144.59万人和129.72万人，上述6市常住人口增量合计2040.63万人，占同期全省常住人口增幅的94.00%。

这6个常住人口增加超100万人的城市全部位于粤港澳大湾区之内。同时，大湾区内地9市已经拥有3个人口千万级的城市，分别是广州、深圳和东莞，人口在2020年达到1867.66万、1756.01万和1046.66万，加上人口接近千万的佛山市，这4大城市在2020年总人口达到5620.22万。这一数字较第六次人口普查的3853.88万，增长超过45%。

这意味着，广东省人口最多的四个城市，在过去10年的人口增速不仅远超全国人口、广东省人口增长，也超过大湾区内地9市的人口增速。

是什么让这些大城市的人口呈现“强者更强”的局面？

21世纪经济研究院认为，一个关键因素是，在过去10年，这些城市仍然保持了较高的经济增速、产业发展和收入水平。

以深圳为例，2010年深圳的人口1042.35万人，2020年达到1756.01万，增速超过68%。2020年，深圳实现地区生产总值27670.24亿元，人均GDP达到15.76万元。

而深圳占比较高的新兴产业，不仅能提供有吸引力的薪酬水平，也更容易吸引高素质人才流入。深圳2020年全市居民人均可支配收入64878元，比上年增长3.8%。

2020年，深圳全年战略性新兴产业增加值合计10272.72亿元，比上年增长3.1%，占地区生产总值比重37.1%。其中，新一代信息技术产业增加值4893.45亿元，增长2.6%。

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广州近10年也实现了人口从1270.01万上升到1867.66万人，涨幅超47%。根据广州2020年统计公报，广州市实现地区生产总值25019.11亿元，人均GDP也达到13.4万元。此外，广州城市居民人均可支配收入68304元，增长5.0%；农村居民人均可支配收入31266元，增长8.3%。

21世纪经济研究院认为，人口的流动遵循从收入偏低地区流向收入偏高地区，从人均GDP较低地区流向人均GDP较高地区的规则，这是人口流动的“收益”，也会带来经济的进一步发展。但在收益之外，还需要考虑成本问题，比如生活成本、交通成本、落户成本等等。

广州与深圳之所以能够在过去10年吸引更多人口流入，还得益于在大城市中较低的落户门槛。大专学历即可落户深圳，而广州也在2020年底放宽了落户条件，白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区实施差别化入户政策，大专即可落户。

此外，珠海成为大湾区内地9市的另一个人口“赢家”，总人口从2010年的156.02万增长到243.96万，增幅达到56.36%，总体人口增幅在过去10年排名广东省第二位。珠海的人口增长，与当地的地理位置、适宜的环境，不断发展的新兴产业都密切相关。

肇庆和江门为户籍人口流出地

相对来说，肇庆和江门的人口增速却偏低。计算户籍人口净迁移率，这两个城市在过去10年是户籍人口流出地。

根据江门统计年鉴，在2012年之后，一直到2019年（2020年数据尚无，下同），在计算户籍人口净迁移率时，江门全部为负，即有更多人口迁出。其中，2019年，江门户籍人口净迁出4645人。肇庆的情况也类似，根据肇庆统计年鉴，自2012年以来，肇庆的户籍人口净迁移率全部为负数，其中2019年，肇庆户籍人口净迁出12916人。

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从肇庆、江门迁出的人口，主要去了哪些地方？广东省内尤其是大湾区其他城市，成为选择的重点。比如，根据江门统计年鉴，2019年户口从江门迁出到广东省内其他城市的，共有4.67万人。

21世纪经济研究院认为，在城市群之内，随着交通、制度、产业的进一步打通，人口更容易向城市群内其他拥有更高收入、更好工作机会的城市流动，这使大城市的虹吸效应也更强。

未来，大湾区内部的落户和人口流动将进一步打通。根据4月份发布的《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，将试行以经常居住地登记户口制度，探索居住证互认制度，在除广州、深圳外的珠三角城市率先探索户籍准入年限同城化累计互认。

人口数据对房地产有什么深远影响呢？

都说房地产长期看人口，那人口数据对房地产有什么深远影响呢？

其一，只有人口流入的地方，房地产才安全。

因为房子始终是要人去住的，没有需求，房价是无论如何也长久不了的。

大家可以拿上面七普的数据作为参考，但这只是各个省份的大体走势，毕竟省份里面有多个城市，省会和地级市，县级市，明显能级是不一样的。

所以还要看城市的人口流入数据。

比如广东，虽然总量人口增加很快，但其实主要是流入了大湾区几个发达的城市，贫穷的粤东粤西粤北人口是持续流出。

湖南，过去十年人口增速并不算高，十年都只增加了74.4万，但是如果分城市来看的话，长沙这几年人口增幅都在20万以上，五年就有一百多万了，减少的是下面的各个地级市。

其二就是整体人口增速下滑后，导致城市之间也开始内卷起来了。

这么多年来，中国就是靠人口红利一直维持上面的平衡，即便一二三线城市不断虹吸地方的人口，但农村和县城和四五线城市有庞大的人口基数，大体的平衡并没有被破坏。

也是由于人口红利，很多开发商深入四五线城市开拓市场，碧桂园甚至重仓四五线城市。

当时由于大量农民进城买房，加上棚改货币化，那些布局四五线城市的房企都赚的盆满钵满。

从成交量便可看出来，2017和2018年，三四线城市的新房成交比强于一线，但是2019年后，随着棚改退潮，三四线进入新一轮调整期，一线城市明显超过了三四线，三四线有点后劲不足的迹象。

可是随着人口红利减少后，上面的平衡逐渐被破坏，农村的出生率也不如从前，人口外流现象严重。

据《21世纪经济报道》：2014年至2018年五年间，有122个城市在这5年间出现了城区常住人口减少。

其中，吉林龙井市，广东揭阳市和湖北洪湖市，是人口减少超过50%的城市，揭阳市过去五年城区常住人口流失更是超过百万。

基本上四五线小县城都是人口净流出的，除此之外，他们还面临人口老龄化的难题。

人散财也散，房子自然不值钱。

随便举几几个例子：黑龙江的鹤岗、双鸭山；宁夏的石嘴山；陕西铜川等等……

这些地方的房子，砖头钱甚至比房子还贵……

没有了需求，市场再怎么煽风点火也很难火起来啊！