马老师 || 内城“最后的贵族”，“分钟寺豪宅三兄弟”（上篇）

让我们将时间的指针倒回到去年5月。彼时，丰台区南苑乡分钟寺村突然成为京城土地市场的焦点。20多家竞买主体蜂拥而至，一场白热化的夺地大战一触即发。

这一昔日籍籍无名的区域爆红的原因不难理解。2017年以来，北京四环内仅有8宗地块出让；2018年起又实施“四环限住令”，内城地块几成绝版。位于三环边的分钟寺一下子放出三幅宅地，面对这种可遇不可求的良机，诸多房企自然一如嗷嗷待哺的婴孩，必然抢一杯奶喝。

最终，三幅贵比黄金的地块全部落入合生创展囊中，虎视眈眈的竞争对手们沦为看客。

这样的结果既出人意料又在情理之中。合理之处在于，分钟寺地块的一级开发商珠江投资集团正是合生创展兄弟企业，这为合生此番在京城再掀风云早已埋下伏笔；不过，自霄云路8号（今更名为：缦合北京）之后，合生远离京城楼市已长达十年之久。外界不禁质疑，向来习惯“慢工出细活”的合生一下子吞掉东三环全部绝版地块，会不会消化不良？

果然，仅仅过了一个多月的时间剧情便出现戏剧性反转，金茂、世茂入局合生其中两幅地块的操盘，“三国演义”就此成为这场大戏的续章。

进入2021年，被称为“分钟寺豪宅三兄弟”的合生·缦云、东叁金茂府、世茂·天誉相继开盘。据马老师了解，三个项目如今去化均在半数上下，各自的主打户型正在强力推盘之中。

本周二，马老师帮选房团队顶着骄阳，用一天时间探访了这三家北京内城“最后的豪门贵族”，可谓收获满满。“分钟寺三兄弟”究竟哪家更强？且听本人一一分解。

规划先行，看清分钟寺的现实与未来

众所周知，北京很多地名都是有讲究的，比如成寿寺、公主坟、隆福寺等等，都与历史典故相关。关于分钟寺，据传此地原有一座寺庙，清代皇帝到南苑狩猎时，往往携后妃同行，声势浩大，这个寺庙便成为帝后及妃嫔等随行休息落脚、梳洗打扮的地方，故取名“粉妆寺”，也有“第二行宫”之称。后取谐音为分钟寺，如今寺已无存，但分钟寺与分钟寺村的名称一直沿用下来。

通过区域图一目了然，分钟寺村就在东南三环边上，距地铁十号线分钟寺站仅数百米之遥，紧邻京沪高速，驱车约10分钟即可达到国贸商圈，距离首都机场和大兴新机场也在四五十分钟车程内，内城稀缺区位属性与先天交通优势自无需多言。

“豪宅三兄弟”项目所在地块相互依偎，各自仅一条马路之隔，从交通条件来看没有高下之分。在售楼处考察学习时，三个项目的销售也是不约而同地将区位优势强调了一遍。放眼京城，今后想要再找出第四个能与此黄金区位媲美的项目怕是很难了。

实地考查之后，马老师发现项目所在的分钟寺村区位颇有意思，它位于丰台区最东的一个角，正处于丰台与朝阳交界地带，驱车分别向东、北、南方向行进几分钟均是朝阳地界了。

分钟寺地铁站现状

项目周边的居住氛围和配套目前尚处于“百废待兴”的状态。沿着不同的方向分别兜了一大圈，浓浓的城中村“土”味儿扑面而来。周边数里内，尚未整修的狭窄马路仅能容纳两条单车道通行，路边还能看到附近的村民在烈日下售卖各种蔬菜。正在如火如荼建设中的项目工地附近更是没有什么人气，周边最近的商业配套要算十里河附近的家装城和品位普通的新业广场了，马老师一行的午餐就是在那一带搞定的。如此居住环境，实在与“豪宅三兄弟”的项目气质无法匹配。

东叁金茂府施工现场

世茂·天誉施工现场

合生·缦云施工现场

不过三个项目的交房日期都排在了2024年。马老师相信，分钟寺一带三年之后大概率会旧貌换新颜。这一判断，来自于丰台区政府“先规划后开发”的发展理念。

前些年，北京南城的发展一直比较滞后，但这也给了南城更多的发展空间，近年南城豪宅项目供应扎堆就是这个道理，因为其他区域可供开发的宅地已经极其有限了。随着新一轮“南城行动计划”逐步推进，丽泽商务区、大兴新机场等重大项目拉动着丰台、大兴区域正在实现巨变。

而分钟寺村所在区域被定义为CBD国际生态居住区，且早在2018年就被列入北京市棚户区改造及环境整治计划，当地政府更是对项目所在的1.7万平方公里区域进行了统一规划。如今项目所在地块的拆迁腾退工作早已完毕，村民们住进了附近的定向安置房。而项目周边的地块，沿三环布局规划了七块商业用地、三块教育用地和一块三甲医院标准的医疗用地。三块教育用地分别是一座国际幼儿园、一座小学及一座中学，其中中学用地已经确定为首师大九年一贯制学校，这一信息三个项目销售的口径是一致的。

京沪高速与三个项目之间隔着45万方城市绿地

此外规划范围内，三个项目和京沪高速之间是一片45万平米超大城市林海景观及3.5万平运动公园。经马老师一行实地观察，周边的林海已经成形，满眼郁郁葱葱，只是目前处于野蛮生长的原始状态，林海旁的运动公园因被围档遮掩尚无缘得见，不过可以想象，待两大公园升级改造完成后，必将成为周边居民的天然“绿肺”，闲暇之时在城市森林中悠然漫步，岂不是一大人生乐事？

马老师之所以相信项目所在区域未来必将发生巨变，是基于这些依“先规划后开发”理念建设的区域在北京有诸多成功先例。比如之前的亦庄，如今产业、公园、高端商业等配置齐全，早已成为京城置业人群的热土；而孙河区域则从当年无人问津的村落蜕变为“中央别墅区”，此前最后一块宅地已被天恒、恒基联合体拿下，正所谓“以前的你爱理不理，如今的你高攀不起”。而丰台之前一向缺少国贸CBD、通州副中心这样的大IP，以分钟寺区域为核心的国际生态区定位显然为其提供了一个良机，倾力发展入情入理。

至于自发性发展的反例也不少见。最典型的例子就是天通苑、回龙观两个地区，如今各类住宅项目交错林立、配套定位混乱，交通拥堵等“大城市病”凸显，不少改善型置业者听到这两个名字便望而却步。

位置、布局、价位、外立面……各项指标逐个PK——

分析清楚区域的发展潜力，就可以对三个项目的整体情况做一个横向比较了。

01

占地面积

东叁金茂府占地面积最大，约3.84万方，但是被市政道路切割成两大部分，不太利于统一规划布局，园林共享空间也必然会受到一定影响；世茂·天誉次之，占地约2.98万平米；合生·缦云地块最小，占地2万平方。

02

整体布局

从地块形态看，世茂·天誉最方正，东叁金茂府和合生·缦云都存在比较“尖锐”的夹角，这给规划设计带来了一定的考验。

三个项目的容积率都是2.8。

不过面积最小的合生·缦云仅布局了四幢楼，总户数仅263户，楼间距也是三个项目中最有优势的，最大间距达到了110米（销售介绍为百米楼间距），人口密度和舒适度加分；世茂·天誉共有8幢楼，总户数为494户；被一分为二的金茂府则稍显“拥挤”，分布着15栋住宅楼和一栋商业，总户数680户。

三项目楼座分布图示

03

位置

如果以地铁分钟寺站为坐标，世茂·天誉项目最近，就在地铁正对面，步行三五分钟即达，另两个项目则需多走个几百米。不过这些细微的差距几乎可以忽略不计，何况三个项目面对的置业圈层也并非地铁一族。

04

生态资源

缦云和金茂府南区距离运动公园最近，仅有一路之隔；金茂府则紧邻45万方城市林海，项目将大户型主要安排在高层，也是为了强化观景效果；世茂·天誉与绿地的“会面”则被另两个项目隔开了。

另外从噪声污染角度考虑，天誉项目距离京沪高速最远。不过由于三个项目都被45万方绿地隔开，马老师觉得这方面的影响都不会很大。

05

外立面

结合售楼处沙盘和示范区展示效果，世茂·天誉的外立面效果最为亮眼，采用铝扣板结合玻璃幕墙，以高端写字楼标准打造出白、金色混搭的星空天幕效果，特别是弧线与圆角的细节运用，美感与舒适度兼具；合生·缦云外立面主打“云翼建筑”理念，同样搭配了金属铝板与玻璃幕墙和石材的外立面，露台错层，颇具动感；东叁金茂府在传统石材基础上同样引入了玻璃与金属材质，建立出良好的通透感，但整体表现上记忆点稍显不足。

天誉外立面效果图

缦云外立面效果图

东叁金茂府外立面效果图

06

层高

天誉和东叁金茂府层高都是3.15米，缦云则以3.3米完胜。

07

价位

缦云和天誉都是毛坯房和装修分拆签约，前者合计单价约13万/平，总价约2500万起步，后者合计单价在11-13万/平之间，总价约2000万元起步，不过大户型价位与缦云持平；金茂府是毛坯房售价送精装，单价11.3-11.5万/平，总价约1900万起步，但据销售介绍小户型已经基本上没有房源。

此外，马老师了解到，合生·缦云接待看房有验资门槛，额度为1000万。

08

物业费

物业费方面，合生·缦云可谓一骑绝尘，为14.8元/平，另外两个项目基本持平，每平11块多。

本篇文章的最后，马老师也想对为我们耐心讲解的三位项目销售谈点小小的感受：天誉的美女销售最具亲合力，体现出非常高的职业素养与配合度，那种真诚的态度给人的感觉绝对是由内而外的；金茂府的小姐姐相对中规中矩，一如项目本身的气质，低调但专业；来自缦云的小哥哥则显得有点“傲娇”，讲解过程中因为马老师想核实一个之前已经说过的信息，小哥哥立马开怼，吓得马老师赶紧打出十二分精神认真听讲，哈哈！

在下一篇里，马老师将结合三家企业的品牌力分析一下这几个项目各自的产品价值。