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天津首轮两集中土拍已经过去一个多月了，数个地块已经公示了规划信息，甚至有些项目已经准备开盘了，时间上真的是刷新了记录了。
在公示的规划信息中，小编发现有几个项目户均面积偏小，武清南湖的新城悦隽学府、西青正荣张家窝地块和金地金钟公路地块，三个项目整体户均面积不足90㎡，三家开发商在板块内均选择了小户型流量盘。
事实上，客户需求端很久之前就有这样的趋势了。
01
刚需向下、改善向上
新房面积需求分散，供应端差异化竞争
从2017年两室、三室平分市场，到近两年三室占比已经超过6成，三室已经天津当下市场主流的产品了。
从2016年放开二胎政策开始，三室户型市场需求也在逐年增加，其实在2017年三室户型市场供应量占比已经超过55%，而客户需求端还没有到50%。
直到2019年，三室户型的客户需求才突破5成，也正因为三室具备功能性和可变性，需求两室户型的客户开始考虑小三室户型。
两室的需求相较于去年有所上升。
从去年开始，开发商在做三室户型的时候，户型面积已经呈现向下探的趋势，85㎡三室随处可见。而今年市场上也开始涌现一些80㎡左右的两室户型，一方面留住地缘刚需客，一方面吸引下游板块客户，毕竟小户型会突破了入住板块的门槛。
从上半年的市场上来看，80㎡左右的两室户型并不是适用于所有板块，很适合有大量落户客的落户板块和核心区的板块，对于泛城区市场表现可能稍弱一点。
再来说四室户型，近五年四室需求占比已经到达了峰值了。2021年上半年，四室户型成交占比约4.3%，从2017年开始，四室户型并未突破4%。
数据来源：CRIC2020
从成交面积段来看，天津市场主力成交面积段分布在85-90㎡之间，其次是95-100㎡之间。
两三年前，天津市场成交主力集中在85-95㎡，现在95㎡向上晋升了。
小编对比了四大区近五年的面积段成交结构，前两年90-95㎡主力热销的是市区的两室户型，现在95-100㎡主力热销的是环城的三室户型。
无论是户型或是面积段，天津市场下户型面积变化趋势都在向两端分散。
75-80㎡的成交套数占比增加显著，这也印证了小编前文提到的，80㎡两室户型需求增加了； 105-110㎡需求占比增加，主要是由于市区和滨海带动的，两大片区此面积段下三室需求走高。
不过，当下市场选择做小户型与小面积只会是一种“微趋势”，可以算作是对当下市场的补充。
数据来源：CRIC2020
说个题外话，当三胎正式放开的时候，从天津近年来成交的房型、面积来看，可能选择三胎的不会太多，毕竟一家五口所需要的面积也并不会太小。
而三胎的影响真正传导到房地产市场时，可以参考二胎对于房地产市场的影响，大约两到三年，房地产市场才会凸显，甚至可能更久。
02
产品：市区分化、环城趋刚、滨海不敏感
市场主力成交的两室、三室，分四大区来看。
市内六区两室户型主力成交集中在80-90㎡，三室户型集中在100-105㎡和125-135㎡。
从主力成交的情况来看，市区产品分化较为明显，刚需与高端改善皆存在，且均为市内六区主力。
75-80㎡的两室户型成交变化较为明显，其实变化最明显的是环城，后文再说。市区同样变化明显的还有85-90㎡的三室，和140-145㎡的四室户型。
数据来源：CRIC2020
环城四区两室户型中75-80㎡已经成为绝对主力了，对比全市可以明显发现，其占比增长的速度远远高于全市水平。
三室中85-100㎡成为环城市场火热的产品，而原先125-130㎡的三室户型是环城市场主力热销产品，现平均分散在100-130㎡中的各个面积段，这个面积段的需求约等于功能小三室85-100㎡的需求。
从成交面积段占比上来看，环城的需求还是比较刚，普通改善客户约为刚需的3到5成。
数据来源：CRIC2020
滨海新区两室户型主力成交为85-90㎡，三室主力成交户型为95-100㎡。
两室并没有呈现向下探的 趋势，且两室户型整体都在缩量，三室和四室比例大幅提升。
三室户型由原先的120㎡的主力成交户型向100㎡和135㎡的这三室户型分散，四室户型仍坚挺的集中在140㎡，140㎡以上的户型三室和四室的需求是相近的。
数据来源：CRIC2020
03
天津市场产品已经有了细微的变化。
三室户型成为市场绝对的主力，市区向改善化进阶；环城100㎡以下的户型需求最多；滨海则呈现了与市场环城截然不同的一面，改善需求相对更旺盛。
80㎡的两室在环城盛行，85㎡成为三室户型的底线，四室的市场主流还是在125㎡以上。
从已公示规划地块信息的项目来看，在双集中拍地的作用下，流量房企、流量板块将会再提速，做更高周转、且更多能的产品满足刚需客群。
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