农村村民之间跨村买卖自住房是否有效?

裁判要点

《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。由此可见，农村村民之间买卖、出租房屋并无法律的禁止性规定。宅基地以及宅基地上的房屋进行转让非用于农业生产，其使用权转让并不会对农业生产和发展造成不利影响；农村房屋转让仅限于村民与村民之间，不改变农村土地的性质；虽然宅基地土地使用权属集体所有，但农村房屋的所有权属农村村民私有，对权属合法、宅基地已经依法批准使用、符合土地利用总体规划的农村房屋，在当事人意思自治的情况下转让不违反法律的禁止性规定。本案中，陈先洪与黄来信都是农村村民，案涉房屋本身就是建造在农村宅基地上，买卖时陈先洪所在村组的村民参与并予以见证，黄来信购买后亦确实用于自住，双方的买卖行为属于农村村民之间为了满足自住需要进行的房屋买卖行为，该行为并不损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反相关国家政策，双方买卖协议合法有效。

【裁判文书】

湖南省郴州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘10民终818号

上诉人（原审原告）：陈先洪，男，1952年1月26日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。

委托诉讼代理人：陈锦平，男，1979年6月6日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系陈先洪之子。

上诉人（原审被告）：黄来信，男，1954年4月18日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。

委托诉讼代理人：周文新，湖南展翼律师事务所律师。

上诉人陈先洪与上诉人黄来信因宅基地使用权纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初75号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

陈先洪上诉请求：1.判令黄来信返还陈先洪郴集建（92）字第0312XXXXX号的房屋及证件原件；2.判令2018年3月14日万寿桥村六组与黄来信签订的书面协议无效；3.本案一、二审诉讼费由黄来信负担。事实和理由：1.一审认定“旧宅基地房屋的处置权利主体及处置方式、权属不明，黄来信返还的对象不明”错误。陈先洪领取了郴集建（92）字第0312XXXXX号证书，并新建了案涉房屋，登记的户主是陈先洪。由于案涉房屋经常遭遇洪水，获政府同意后陈先洪另申请宅基地并建房，按照当地规定和习俗，新建房屋后，旧房产还是属于本人。故旧宅基地的权属还是属于陈先洪，归还的主体也是陈先洪。2.2018年3月14日万寿桥村六组与黄来信签订书面协议，未通知陈先洪到场，也没有召开村民大会，该协议无效。陈先洪未征得家人同意与黄来信签订《立卖合约》，亦不合法。3.因洪水搬迁，陈先洪申请新的宅基地，但是至今未办证。2013年陈先洪儿子陈锦平进行分户登记，2020年国家对农村宅基地进行确权，新宅基地确权登记在陈锦平名下。因此，陈先洪仅有本案的一处宅基地，不违反一户一宅的原则。4.即便有两处宅基地也属于行政处理范围，不影响法院依法判定黄来信返还财产给陈先洪。依据合同无效的法律后果，因该合同取得的财产，双方均应返还。

黄来信辩称，陈先洪的上诉理由不能成立。陈先洪在出售案涉房屋前已经以灾民身份另行获批了宅基地，并建房入住。按照相关法律规定，农村实行一户一宅制度，故陈先洪不再享有案涉房屋所占有的宅基地使用权。尽管陈先洪曾经享有案涉房屋的宅基地使用权，但由于其以灾民身份退出了原宅基地，才能获批新的宅基地，并建房搬迁入住，故其不再享有原宅基地的使用权。一审法院对此事实认定并无不当。除了陈先洪不再享有原宅基地的使用权外，黄来信也不具备退还案涉房屋的基本条件，因为案涉房屋是黄来信一家四口唯一的居住用房，且陈先洪未依法与黄来信达成退回案涉房屋的退赔协议，如果退还该房屋将造成黄来信一家失去基本的生存保障，陈先洪要求黄来信退回房屋的诉请危害了其基本的生存权。按照生存权高于债权的基本法理原则，也不应支持陈先洪的上诉请求。

黄来信上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈先洪对黄来信的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由陈先洪负担。事实和理由：1.黄来信购买的是陈先洪已不享有宅基地使用权的灾后遗留房屋，一审判决认定“原告陈先洪将万寿桥村六组的宅基地使用权转让给集体经济组织之外的黄来信”明显错误。2.黄来信购买不含陈先洪宅基地使用权的灾后遗留房屋，并不违反法律强制性规定，一审认定案涉《立卖合约》无效错误。3.案涉房屋系黄来信一家四口的唯一居住生活用房，关系到黄来信一家的基本生存权，显然不具备返还的条件，一审对此未予认定错误。

陈先洪辩称，黄来信的户籍在鲁塘镇，不是石盖塘镇万寿桥村村民，不具备本村宅基地使用权资格。新宅基地是政府以人为本，因陈先洪所建涉案房屋不时遭洪灾，允许陈先洪另行申请了新的宅基地。陈先洪与儿子陈锦平已经分户，新宅基地的房屋会确权到陈锦平名下，原先的老宅基地是登记在陈先洪名下，不违背一户一宅原则。就算违背一户一宅原则，也应当采取行政手段处理，不属于法院审理范围，不存在一审法院无法判令的情形。黄来信在鲁塘镇有140平方米的宅基地，不存在流离失所的情况。涉案房屋登记在陈先洪名下，不存在户主不明的情况。

陈先洪向一审法院起诉请求：1.确认陈先洪与黄来信买卖位于郴州市北湖区石盖塘街道办事万寿桥6组陈先洪宅基地上（郴集建（92）字第0312XXXXX号）房屋的行为无效；2.黄来信腾出位于郴州市北湖区石盖塘街道办事万寿桥6组陈先洪宅基地上（郴集建（92）字第0312XXXXX号）的房屋返还给陈先洪，并将该房屋集体土地使用地使用证（郴集建（92）字第0312XXXXX号）原件返还给陈先洪；3.诉讼费用由黄来信负担。

一审法院认定事实：陈先洪户籍地为湖南省郴州市北湖区石盖塘街道办事处万寿桥村6组，其在该组建有一处住宅，集体土地建设用地使用证权证号为郴集建（92）字第0312XXXXX号。黄来信户籍地为湖南省郴州市鲁塘镇红星村12组，其在该组建有一处住宅，因灾损毁，无法居住，故欲在其生父户籍地即陈先洪户籍地购买一处房屋用于居住。2004年2月24日，在同村人的见证下，双方订立《立卖合约》，黄来信出资24,888元购买了陈先洪在万寿桥村6组的住宅。此后，黄来信付清全部房款，全家居住于上述住宅，陈先洪向黄来信交付使用权证。陈先洪此前以灾民身份另行申请了另一处宅基地，获批后，建设住宅居住至今。2018年3月14日，万寿桥村6组与黄来信签订书面协议，确认上述买卖及黄来信已支付2000元土地补偿款的事实，约定土地征收款的分配。

一审法院认为，居民的房屋买卖行为不得违反国家法律、法规强制性规定。陈先洪将万寿桥村6组的宅基地使用权转让给集体经济组织之外的黄来信，违反国家法律规定，双方签订的《立卖合约》应系无效。合同无效自始无效，不受诉讼时效期间的限制。对于无效合同，因该合同取得的财产，双方均应予以返还，但因陈先洪已以灾民身份获批另一处宅基地，按照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”之规定，陈先洪已按国家政策优惠享受了新宅基地建房居住，旧宅基地房屋的处置权利主体及处置方式，双方均未提交相关政策文件或其他证据佐证，权属不明，黄来信返还的对象不明，无法判定，继而涉案土地建设用地使用证返还的对象也不明确，也无法判定。遂依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决：“一、确认原告陈先洪与被告黄来信于2004年2月24日就位于万寿桥村6组的房屋（土地使用权证号：郴集建（92）字第0312XXXXX号）所实施的买卖行为无效；二、驳回原告陈先洪其他诉讼请求。案件受理费减半收取计80元，由原告陈先洪负担40元，被告黄来信负担40元。”

本院二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋买卖行为是否有效以及黄来信是否应将案涉房屋及土地使用权证书返还给陈先洪。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。由此可见，农村村民之间买卖、出租房屋并无法律的禁止性规定。宅基地以及宅基地上的房屋进行转让非用于农业生产，其使用权转让并不会对农业生产和发展造成不利影响；农村房屋转让仅限于村民与村民之间，不改变农村土地的性质；虽然宅基地土地使用权属集体所有，但农村房屋的所有权属农村村民私有，对权属合法、宅基地已经依法批准使用、符合土地利用总体规划的农村房屋，在当事人意思自治的情况下转让不违反法律的禁止性规定。本案中，陈先洪与黄来信都是农村村民，案涉房屋本身就是建造在农村宅基地上，买卖时陈先洪所在村组的村民参与并予以见证，黄来信购买后亦确实用于自住，双方的买卖行为属于农村村民之间为了满足自住需要进行的房屋买卖行为，该行为并不损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反相关国家政策，双方买卖协议合法有效。

综上所述，陈先洪的上诉请求不能成立，应予驳回；黄来信的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初75号民事判决；

二、驳回上诉人陈先洪的诉讼请求。

一审案件受理费减半收取计80元，由陈先洪负担。陈先洪缴纳的二审上诉费80元，由陈先洪负担。黄来信缴纳的二审上诉费80元，由陈先洪负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　戴陈峰

审 判 员　李气春

审 判 员　孟晋忠

二〇二一年四月九日

法官助理　肖露华

书 记 员　吴　瑾

来源：土地法制研究院