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顾村地王盘终于熬不住了!价格真实惠?

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被建发自身“雪藏”N年的宝山顾村地王盘央玺,终于熬不住了,这批次推出了社区内占地面积最大的叠加别墅产品,均价7.1万/平。

如今很多业内人士和购房者都一致认为“这是上海外环内不多见的稀缺别墅产品,价格比预想中低了不少,值得推荐”,但事实究竟如何呢?



别看实惠,价格还是高

2016年8月17日,组合体建发、中粮、首开竞得宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块,总价67.9亿,楼板价达到了宝山之最53727元/平,溢价率115%,这就是央玺。


地王的出现,对周边行情的影响是立竿见影的,而央玺能够成为周边竞品的“心头好”,全凭它抬轿子,且这一抬就是将近5年之久,而且还会更久,因为后面还有少量联排别墅产品。

2019年,即将熬到了现房后的央玺终于按捺不住,先后于6月、10月开出了社区的全部高层公寓房源,单价6.3万/平,这一价格对于宝山区来说,除了靠近新江湾城的上港星江湾外,无论是地段比央玺好、还是比央玺差,所有开盘项目的均价都比央玺低。不得不承认,央玺就是宝山的绝对制高点。

在有了高价盘央玺的衬托下,宝山区的其他项目对购房者的“教育”就变得更加容易了,毕竟和地王相比,其他项目都很便宜。

再看央玺如今开出的三期产品叠加别墅,上叠面积段约119平,下叠面积段约133平,均价7.1万/平,易眼看房也统计了去年一年宝山区的别墅房源售价,然而这一价格在宝山所有别墅产品里,也同样是最高点。


当然,央玺位于外环内,相比宝山其他项目确实有着贴近市区的优势,但也要注意,这里的城市界面和整体环境,目前来看也只能用“一般”来形容。


产品优势不大

建发打造的新中式住宅确实有一定看点,在社区内部和园林景观上别具一格,还配有会所,普通购房者进入央玺大门,就能感受到中式皇家豪宅的风格和景观,能够令人眼前一亮。


但对于室内户型的打造上,恐怕亮点并不多。

在类型上,本次项目推出的叠加别墅其实是介于公寓和别墅之间,它没有联排、独栋的纯粹感,同时又像公寓,只是在两层楼的内部独立开了一个楼梯,是人们追求低密别墅的舒适环境,但价格又不是很贵的折中产品。

所以你会看到一房一价表上的“户型/用途”写的是复式,而不是叠加别墅。


再看户型设计,上叠约119平,三复四,外带一个阁楼和一个露台,由于建筑面积本就不大,一层只有客、餐厅以及厨卫功能,但其实可以把餐厅位置改做卧室,能够增加一层空间的实用性,不过相应的餐桌就要移动到厨房与卫生间之间的位置,这样来看,空间就会显得很局促。

而二层空间也只做到了2房1卫,功能性明显缺失很多,而且主卧虽然为套房设计,但住在次卧的业主想要用卫浴,只能到主卧或楼下才可,不方便使用,同时还影响主卧的私密性。


这套119平的叠加产品,充其量是扩大版的2房2厅2卫公寓房,但总价却要达到约780万起,在宝山,用780万买2房,还是毛坯,划算?

下叠约133平,一复二,外带挑高5.6米的地下室(可隔开两层)和入户花园,该户型相对要比上叠好了不少,一层多了一个卧室,家里有老人会方便一些,二层同样设计了两个卧室,总体来说也只是个扩大版的3房2厅3卫产品,该户型唯一亮点就是地下室和入户花园了,也算是给买别墅的购房者一种弥补。


但是下叠的总价要达到约960万起,并且还有很多超过1000万的房子。

那么1000万的预算,真的只有这里可选?闵行七宝的融信旭辉世纪古美,99平3房总价约800万,论地段和能级,比宝山要好;地处内环内虹口的融创青雲壹号,101平的2房总价也才约1100万,各方面更是赛过接近外环的央玺,如此来看,央玺的产品还有多大优势?

但为何还有很多人觉得实惠呢,这就是预期与最终价格之间的对比。

如今开发商在卖房时,价格都会或多或少的往高了报,为的就是提高预期,就如该盘尚未取证时,对外报价约8万/平,而审批后价格为7.1万/平,相差接近1万/平的价差大大降低了预期,这样购房者才会觉得价格更加实惠。

当然,此种分析不包含周边二手房,在它的南侧,中环国际公寓二手挂牌价也确实到了约7万/平以上,再看近期成交情况,小面积的成交价略高,约7万/平左右,而面积略大的约90平成交均价约6.4万/平。


和欣国际花园目前挂牌价也到了约6.6万/平,近期成交主要以非标产品为主,成交单价起伏较大,再往前推,去年12月的成交均价约6.5万/平,与目前挂牌价基本持平。

但是现在上海的一二手房市场,本就是两个体系,这里倒挂,其他地方也一样。所以单看新房,该盘优势并不大。


周边环境仍待完善

想必看过央玺的购房者,出来后会有一种错觉,内部堪称豪宅典范,外部像是城乡结合部。

在项目的交叉口处,富长路东侧是原有的老房子,南侧还有待拆迁空地,而且宝山区的集卡特别多,城市界面和环境并不是很理想。

交通方面,项目与最近的1号线呼兰路站也有约1.5公里的直线距离,步行前往不太现实;好在项目南侧约800多米处还有在建的18号线大康路站,待这条地铁开通后,能对央玺的出行起到一定帮助意义。


配套方面只能以富长路东侧的老房沿街商业为主了,至于大型配套,距离项目基本都在2公里以外。

能够说得过去的是,在央玺北侧约500米处,有宝山区共富实验学校这一九年一贯制学校,这所学校在宝山区来说,也还算尚可。根据上海发布查询,央玺正好对口这所学校。




总体而言,对于预算800万或1000万的客户来说,以央玺的产品来看,它并不是唯一选择。

但是,如果对上述问题都不是太介意,那么,区域内比较少见的中式风格、已经尘埃落定的学区,和可能不会太高的积分要求,也可以成为考虑入手的因素。

最后再说一句,这次央玺的开盘也不是最后一次打破宝山区价格体系,因为该盘还有少量联排产品,毫无疑问,待下一批次产品入市,该盘又将是宝山区的天花板。

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