顾村地王盘终于熬不住了！价格真实惠？

被建发自身“雪藏”N年的宝山顾村地王盘央玺，终于熬不住了，这批次推出了社区内占地面积最大的叠加别墅产品，均价7.1万/平。

如今很多业内人士和购房者都一致认为“这是上海外环内不多见的稀缺别墅产品，价格比预想中低了不少，值得推荐”，但事实究竟如何呢？

别看实惠，价格还是高了

2016年8月17日，组合体建发、中粮、首开竞得宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块，总价67.9亿，楼板价达到了宝山之最53727元/平，溢价率115%，这就是央玺。

地王的出现，对周边行情的影响是立竿见影的，而央玺能够成为周边竞品的“心头好”，全凭它抬轿子，且这一抬就是将近5年之久，而且还会更久，因为后面还有少量联排别墅产品。

2019年，即将熬到了现房后的央玺终于按捺不住，先后于6月、10月开出了社区的全部高层公寓房源，单价6.3万/平，这一价格对于宝山区来说，除了靠近新江湾城的上港星江湾外，无论是地段比央玺好、还是比央玺差，所有开盘项目的均价都比央玺低。不得不承认，央玺就是宝山的绝对制高点。

在有了高价盘央玺的衬托下，宝山区的其他项目对购房者的“教育”就变得更加容易了，毕竟和地王相比，其他项目都很便宜。

再看央玺如今开出的三期产品叠加别墅，上叠面积段约119平，下叠面积段约133平，均价7.1万/平，易眼看房也统计了去年一年宝山区的别墅房源售价，然而这一价格在宝山所有别墅产品里，也同样是最高点。

当然，央玺位于外环内，相比宝山其他项目确实有着贴近市区的优势，但也要注意，这里的城市界面和整体环境，目前来看也只能用“一般”来形容。

产品优势不大

建发打造的新中式住宅确实有一定看点，在社区内部和园林景观上别具一格，还配有会所，普通购房者进入央玺大门，就能感受到中式皇家豪宅的风格和景观，能够令人眼前一亮。

但对于室内户型的打造上，恐怕亮点并不多。

在类型上，本次项目推出的叠加别墅其实是介于公寓和别墅之间，它没有联排、独栋的纯粹感，同时又像公寓，只是在两层楼的内部独立开了一个楼梯，是人们追求低密别墅的舒适环境，但价格又不是很贵的折中产品。

所以你会看到一房一价表上的“户型/用途”写的是复式，而不是叠加别墅。

再看户型设计，上叠约119平，三复四，外带一个阁楼和一个露台，由于建筑面积本就不大，一层只有客、餐厅以及厨卫功能，但其实可以把餐厅位置改做卧室，能够增加一层空间的实用性，不过相应的餐桌就要移动到厨房与卫生间之间的位置，这样来看，空间就会显得很局促。

而二层空间也只做到了2房1卫，功能性明显缺失很多，而且主卧虽然为套房设计，但住在次卧的业主想要用卫浴，只能到主卧或楼下才可，不方便使用，同时还影响主卧的私密性。

这套119平的叠加产品，充其量是扩大版的2房2厅2卫公寓房，但总价却要达到约780万起，在宝山，用780万买2房，还是毛坯，划算？

下叠约133平，一复二，外带挑高5.6米的地下室（可隔开两层）和入户花园，该户型相对要比上叠好了不少，一层多了一个卧室，家里有老人会方便一些，二层同样设计了两个卧室，总体来说也只是个扩大版的3房2厅3卫产品，该户型唯一亮点就是地下室和入户花园了，也算是给买别墅的购房者一种弥补。

但是下叠的总价要达到约960万起，并且还有很多超过1000万的房子。

那么1000万的预算，真的只有这里可选？闵行七宝的融信旭辉世纪古美，99平3房总价约800万，论地段和能级，比宝山要好；地处内环内虹口的融创青雲壹号，101平的2房总价也才约1100万，各方面更是赛过接近外环的央玺，如此来看，央玺的产品还有多大优势？

但为何还有很多人觉得实惠呢，这就是预期与最终价格之间的对比。

如今开发商在卖房时，价格都会或多或少的往高了报，为的就是提高预期，就如该盘尚未取证时，对外报价约8万/平，而审批后价格为7.1万/平，相差接近1万/平的价差大大降低了预期，这样购房者才会觉得价格更加实惠。

当然，此种分析不包含周边二手房，在它的南侧，中环国际公寓二手挂牌价也确实到了约7万/平以上，再看近期成交情况，小面积的成交价略高，约7万/平左右，而面积略大的约90平成交均价约6.4万/平。

和欣国际花园目前挂牌价也到了约6.6万/平，近期成交主要以非标产品为主，成交单价起伏较大，再往前推，去年12月的成交均价约6.5万/平，与目前挂牌价基本持平。

但是现在上海的一二手房市场，本就是两个体系，这里倒挂，其他地方也一样。所以单看新房，该盘优势并不大。

周边环境仍待完善

想必看过央玺的购房者，出来后会有一种错觉，内部堪称豪宅典范，外部像是城乡结合部。

在项目的交叉口处，富长路东侧是原有的老房子，南侧还有待拆迁空地，而且宝山区的集卡特别多，城市界面和环境并不是很理想。

交通方面，项目与最近的1号线呼兰路站也有约1.5公里的直线距离，步行前往不太现实；好在项目南侧约800多米处还有在建的18号线大康路站，待这条地铁开通后，能对央玺的出行起到一定帮助意义。

配套方面只能以富长路东侧的老房沿街商业为主了，至于大型配套，距离项目基本都在2公里以外。

能够说得过去的是，在央玺北侧约500米处，有宝山区共富实验学校这一九年一贯制学校，这所学校在宝山区来说，也还算尚可。根据上海发布查询，央玺正好对口这所学校。

总体而言，对于预算800万或1000万的客户来说，以央玺的产品来看，它并不是唯一选择。

但是，如果对上述问题都不是太介意，那么，区域内比较少见的中式风格、已经尘埃落定的学区，和可能不会太高的积分要求，也可以成为考虑入手的因素。

最后再说一句，这次央玺的开盘也不是最后一次打破宝山区价格体系，因为该盘还有少量联排产品，毫无疑问，待下一批次产品入市，该盘又将是宝山区的天花板。