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潘石屹无声告别

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  斑马消费 杨柘

  潘石屹终究还是把SOHO中国卖给了黑石集团。

  6月16日晚间的公告显示,黑石集团将出资236.58亿港元,以要约收购的形式拿下公司91%的股权;潘石屹家族一次性套现142.81亿港元之后,仍将持有公司9%的股权。

  作为中国房地产行业的开拓者之一,潘石屹创立的SOHO中国,曾长期是中国最大的几家房地产公司之一,帮助潘石屹家族迅速完成资本的原始积累。

  不过,谜一般的战略转型,公司从房地产开发商转型成为办公楼运营商,多年不开发新项目、专心做包租公,业绩连年下滑,逐渐从行业的顶端跌落,沦为这个狂飙突进行业的Nobody。

  从首都国际机场进入北京城的第一地标望京SOHO;上海外滩过去60年唯一的新建建筑外滩SOHO,这两座潘石屹个人最喜欢的建筑,仍然是北京上海这些寸土寸金之地的标杆,但它们的缔造者——潘石屹和张欣,已经彻底从中国房地产市场这个牌桌上撤下。

  无限唏嘘惜别天。潘石屹等这一天,差不多等了3年。


  潘石屹套现143亿港元

  地产圈最没有悬念的悬念,终于在6月16日晚间揭晓——潘石屹卖掉了SOHO中国。

  昨晚,SOHO中国发布公告称,黑石集团拟对公司全部已发行股份开展现金要约收购,每股5港元。

  收购上市公司91%的股份,黑石集团将耗资236.58亿港元;在要约收购中转让54.93%的股权,潘石屹、张欣将一次性套现142.81亿港元,并保留公司9%的股份。潘石屹这点小小的留恋,或许只是个减少争议的障眼法。

  1987年,在石油部门当公务员的甘肃天水人潘石屹,辞职下海南,与冯仑、王功权、易小迪等人组建万通,后在海南房地产泡沫中全身而退,回到北京。

  和李国庆、俞渝早期的故事一样:1995年,在北京找生意做的潘石屹,遇上留洋归来的张欣;闪婚后,夫妻合伙创立SOHO中国,通过SOHO现代城、建外SOHO等几个标志性的作品,跻身中国房地产行业头部阵营。

  此后几年,行业经历蓬勃发展,各地房企龙头林立,SOHO中国也一直是领跑者。2007年公司港股赴港上市,当年营业收入69.54亿元,净利润19.66亿元。

  彼时,中国房地产行业“招保万金”风头正盛,从业绩看来,SOHO中国完全可以与它们并驾齐驱。

  让人意想不到的是,正值青壮年的SOHO中国,在2012年突然宣布,从“开发-销售”向“开发-运营”模式转型。当时,潘石屹的解释是,自持物业,比持有人民币好。

  从那时候开始,潘石屹就时常展现其超强的“忽悠”能力。

  物业不好租,公司2014年底号称要“用互联网改造房地产行业”,次年SOHO 3Q在北京启动,公司自己也说,“左兜掏右兜,自己租给自己”。

  2014年之后公司连续大规模出售旗下物业,2016年潘石屹对外解释称,低买高卖是正常的商业逻辑,2018年初明确表态,以后不卖了。

  没想到,次年就开始流传潘石屹清仓旗下地产项目的说法。之后的几年,这个传言成了行业里最知名的月经贴,隔一段时间就要被拿出来炒作一番。

  一切都在6月16日初步尘埃落定。

  截至目前,SOHO中国旗下的主要资产为:北京的前门大街、望京SOHO、光华路SOHO二期、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。

  截至2020年底,公司旗下投资物业633.67亿元。当年,公司投资物业的评估增值11亿元。

  SOHO中国的核心价值

  SOHO中国成功的原因是什么?

  这个话题,潘石屹自己出过几本书,很多角度都能总结个一二三四出来。比如说:公司结构简单,规范化运营,营销上敢为人先,擅长“炒作”,比较早地注重客户“圈层”等。

  但在今天看来,SOHO中国之所以到现在还为人津津乐道,之所以没有成为下一个“泯然众人矣”的住宅批发商,还是因为对建筑品味的极致追求。

  当你从首都机场方向进京,最先给你“都市感”的建筑一定是望京SOHO;当你经过国贸、大望路一带,还能一次性看到SOHO现代城、建外SOHO、光华路SOHO等多个亮眼的地标,尽管他们已经落成多年;凌空SOHO被称为“上海最有现代感的建筑”……

  更直接的是SOHO中国旗下建筑在各大影视剧中的出镜率:电影《中国合伙人》《煎饼侠》,望京SOHO都是拍摄地之一,凌空SOHO曾作为“霸道总裁标配”,进入电视剧《欢乐颂》《何以笙箫默》等,《安家》《我的前半生》则在外滩SOHO取景……

  就这一点而言,张欣发挥的作用不可替代。早期,SOHO中国内部,张欣主管设计和财务,潘石屹的重心则在营销、管理等方面。

  张欣出生于北京,14岁时移居香港,毕业于英国萨塞克斯大学和剑桥大学,与潘石屹结婚并创立SOHO中国之前,在投行高盛和旅行家集团负责中国业务。

  在张欣的推动下,SOHO中国合作的世界顶级设计机构包括:扎哈·哈迪德(望京SOHO、银河SOHO、凌空SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO),KPF建筑事务所(SOHO天山广场、古北SOHO),隈研吾(虹口SOHO)等。

  不过,也正是因为张欣的极致追求,SOHO中国并未进入北京上海以外的市场,导致公司失去了迅速壮大的市场机会。

  作为一家“夫妻店”,SOHO中国其他董监高人员多年来一直处于动荡之中。潘张之外的两大核心,总裁闫岩和财务总裁唐正茂,在SOHO中国董事会中均几进几出。

  2018年闫岩和唐正茂先后离职,公司的执行董事就只剩下潘石屹和张欣二人。应该就是从那时候开始,潘石屹家族就准备放弃SOHO中国了。

  值得一提的是,公司前总裁闫岩离职后,曾加入黑石中国供职数年,直到今年年初才转投高瓴资本,应该为此番黑石集团全面接盘SOHO中国打下了坚实的认知基础。

  潘石屹为什么卖?

  虽然SOHO中国转型做物业运营之后,公司业务规模没有那么大,但作为北京和上海最大的黄金地段物业运营商,账面盈利能力仍然相当强。

  2018年-2020年,公司营业收入分别为17.21亿元、18.47亿元、21.92亿元,因为核心业务是坐地收租,毛利率分别高达75%、82%、63%。

  既然如此,为什么还要不断出售物业资产,直至把整个公司都卖掉?

  首先,SOHO中国持有物业的债务压力较大。

  虽然近几年公司的净负债率不到50%,在行业中并非处于高位,但整体处于上升趋势。2012年-2020年,公司的净负债率分别为2.6%、17%、19%、24%、32%、51%、43%、43%、43%。

  更为关键的是,除了出售旗下物业之外,公司并没有什么稳定且大量的现金流来源。

  截至2020年末,公司借贷总额184.70亿元,其中10.12亿元将在一年内到期。同期公司现金及现金等价物3.97亿元,流动性压力已经开始显现。

  如此规模的债务,公司每年都要付出巨大的财务成本。仅去年,公司的财务费用就达到9.15亿元。

  现实的债务压力背后,公司清仓套现的根本原因,是因为中国市场房地产价格高,但租金回报率低,影响了公司的业绩。

  2020年,公司营业收入21.92亿元,同比增长18.65%,年度净利润5.43亿元,同比下降58.83%。

  而且,SOHO中国的净利润中,有相当一部分来自物业评估增值,2020年就高达11.00亿元。

  也就是说,公司收租的毛利润,还不够业务开支,SOHO中国的核心业务居然是亏损的。

  对于租金回报率,潘石屹曾屡次在公开场合吐槽:“美国办公楼租金回报率接近4%,纽约5%-6%,中国的租金回报率我都不好意思说。”

  而且,SOHO中国的商业模式,在中国经济处于调整期的大背景下,正遭遇出租率下滑的危机。2017年-2019年,公司旗下物业的平均出租率为97%、96%、90%,2020年直接下降至82%。

  当然,最最核心的原因是,潘石屹、张欣,去意已决。

  2012年转型运营业务后,SOHO中国就基本没有在土地市场拿过地,十年来潘石屹采取的一直是防守策略,等的就是这一天。

  2019年之后,人们关注的焦点一开始就跨过了“潘石屹卖不卖”,而直接是“卖给谁?什么时候?多少钱?”

  早些年,与任大炮私交甚笃的潘石屹,也是地产圈出了名的大嘴巴,楼市、股市、时事,什么都能参上一脚。在王思聪封神之前,潘石屹才是富豪圈中的流量担当。

  这几年,潘石屹明显低调了下来,醉心于摄影、写作、木工。任大炮事发,潘某因网上发言被追逃,网上不断有人说“别让潘石屹跑了”,有好事者问潘石屹的看法,他都保持了沉默。

  这三年,是潘石屹无声的告别。

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