金地集团的2020：加重布局一二线，整装备战两集中

2020年成绩单

2020年金地集团业绩表现

2020年金地集团稳中有进，销售、营收双增长营收及销售额：2020年，金地集团营业收入为839.82亿元，同比增长32.42%；实现销售额2426.8亿元，同比增长15.23%。

三道红线：至2020年底，金地集团净负债率为58%，与去年持平，现金短债比提升至1.28，剔除预收账款资产负债率小幅上涨至69%，三项指标均未触及“三道红线”阈值。

表：金地集团2020年成绩单

注释：上述指标与行业中位数比较，得分标红，比中位数小8%，视为利空，得分标绿：比中位数大8%，视为利好；得分标黄，在中位数上下浮动8%的区间，视为持平

通过对金地集团财务能力与发展能力两大维度下的规模性、成长能力、盈利能力、营运能力、资金与偿债能力、土储能力、市场份额、变现能力、企业性质9大因素对应的33个三级指标综合评估，金地集团2020年综合实力等级评定为AA，综合实力评分为8.6分。

壹

公司战略定位

以地产为核心主业，相关多元业务全面发展，共布局九大业务板块：金地集团旗下业务涉及物业开发、商业开发、房地产金融、物业服务、产业园区、体育运营、家装服务、代建服务与教育服务共六个板块。经过多年稳健发展，金地集团已成为一家全国综合性上市房企。

重点布局一二线城市，覆盖中国7大区域，面对集中供地做足准备：金地集团2020年土地总投资额为1051亿元，在全国新增116宗土地，新增宗土地储备面积约1657万平方米，其中权益投资额约697亿元，权益储备约为813万平方米。2020年，金地集团在全国已经进入70个城市，较上年新进入9个城市，包括舟山、福州、唐山、 淄博、晋中、邯郸、银川、盐城、丽水等9个城市。在去年新增土地中，一二线城市占比达到66%。截至2020年末，金地集团总土地储备约为6036万平方米，土地储备增加了15.3%，一二线城市占比为71.2%，仍然是金地集团的发展重点。

2021年，22个城市要求实行土地供地两集中政策，对此金地集团总裁黄俊灿在业绩会上表示：“这项政策会在一段时期内明显加大土地供给端的供应，对平抑地价有一定作用，金地集团已经在资金安排、投资管理方面提前做好了准备工作。将根据融资、投资、现金流等情况合理制订拿地预算，并根据竞争热度、项目收益等情况灵活制订区域分布，并不断提升勾地占比，确定合适的权益占比。”

图：金地集团区域布局

推出9大产品系列，通过HOME+模式满足不同消费者需求：在产品系列上，金地集团陆续推出了褐石、名仕、天境、世家、格林、社区商业、未来、风华、峯汇九大系列，九大产品系列各具特色，全面满足各种客户群的不同消费价值观，打造了丰富多样的居住之美。其中，作为金地集团最具代表性的褐石系列，其浪漫、经典的产品特色广受市场认可。而峯汇系列是金地集团最新力作，作为金地目前最高端的产品系列，其打造的是融合创新价值体验的国际化豪宅，强调艺术和人文的结合，注重新技术、新材料及新工艺的运用。HOME+作为金地的户型品牌，通过精准研究不同客户生活方式，巧妙创新，打造满足客户不同家庭生命周期需求的九大户型产品。

贰

发展能力分析

（一）土储能力

▌拿地力度增强，拿地对销售支撑度提升

2020年，金地集团拿地金额大幅提升至1051.39亿元，同比上涨28.28%；地销比（金额）为0.43，相比2019年提升0.04，拿地力度小幅增强。

金地集团2020年过去拿地对本年销售额支撑度为0.05，下降0.35，新增土储对未来销售额的增长支撑力度较弱。

图：金地集团变现能力指标表现

▌重点布局一二线城市，土储质量大幅提升

从拿地金额来看，2020年金地集团一线城市拿地金额占比29.69%，二线城市拿地占比47.95%，三四线城市拿地金额占比22.09%。一线城市拿地金额相比2019年大幅提升，一二线城市拿地占比近80%，仍是金地集团土储布局核心。2020年金地集团土储质量为0.72，相比2019年提升0.07。

从拿地金额结构来看，2020年金地集团拿地全部以长三角城市群为主，作为全国性龙头房企，金地集团围绕国家城市群发展，土储布局涉及长三角城市群、珠三角城市群、环渤海城市群与中西部城市群，土储布局结构较为丰富。

从拿地价格上来看，由于主要集中在一二线城市，金地集团拿地单价达到了每平方米8147元，同比上升14.6%，预计未来几年金地集团的销售单价有一定的上涨。

图：金地集团2019-2020年城市拿地金额占比

图：金地集团2020年拿地金额结构

图：金地集团土地储备指标表现能力

（二）市场表现

▌销售保持增长趋势，核心城市继续保持市场地位

2020年，金地集团实现合同销售金额2426.8亿元，同比增长15.23%，涨幅位列房企前列，销售面积1194.8万平方米，同比增长10.7%。

全国销售分布均衡，但一二线城市依然是成交主力，2020年金地集团在上海、杭州、天津、南京、东莞、沈阳、呼和浩特、温州、金华、嘉兴等十几个城市的销售金额排名均位列前十。

叁

财务能力分析

（一）营收表现

▌房地产开发营收贡献度首位，多元化业务持续开展

2020年，金地集团实现营业收入839.82亿元，同比增长32.42%，营收上升主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积和结算单价增长。

从收入构成上来看，房地产开发依然占据主要收入来源，占比89.52%，与去年占比接近持平。

图：金地集团营业收入表现

图：金地集团业务营业收入表现

（二）盈利能力

▌销售毛利率与净利率下滑，净利润下降

2020年，金地集团销售毛利率为32.86%，同比下降18.86%；销售净利率为18.22%，同比下降25.66%。由于金地集团布局的多城市的限价政策以及行业整体下行期的项目结转，导致金地集团销售毛利率与销售净利率全面下降。

2020年，金地集团实现净利润152.41亿元，同比小幅下降1.45%，与去年接近持平；归属于上市公司股东的净利润103.98亿元，同比小幅上涨3.21%。

虽然2020年金地集团毛利润率和净利润率下滑，但是2020年金地集团的盈利表现在行业内仍然处于前列，主要有三方面的因素：一是金地集团项目多分布在一二线城市，价格抗跌能力强；二是金地集团主推中高端项目，具有更高的溢价能力；三是金地集团融资成本较低。

图：金地集团盈利指标表现

（三）资产与负债能力

▌三项指标全部符合“三道红线”监管要求

随着规模的持续扩张，2020年金地集团有息负债总额增加至1130亿元，相比2019年增加182亿元，其中主要增加部分是140亿元的长期负债。目前长期负债占全部有息负债比重为63.3%，债务期限结构合理。同时，金地集团融资成本远低于同行企业，加权平均融资成本仅为4.7%，财务状况保持良好。

至2020年底，金地集团净负债率小幅提升至58.02%，现金短债比提升至1.28，剔除预收账款资产负债率小幅增长至69.36%，三项指标均未超过“三道红线”阈值，财务风险相比去年有所下降。

图：金地集团三道红线指标表现情况

（四）营运能力

▌提质增效，营运能力小幅提升

2020年，金地集团存货周转率为0.34，同比去年提升3个百分点；总资产周转率为0.23，同比去年提升2个百分点；应收账款周转率为232.54，同比下降28.31%，但仍保持行业较高水平。金地集团整体营运能力相比2019年小幅提升。图：金地集团营运能力

肆

销售额预测

▌2021年上一年度拿地金額可支撑2021年实现销售额3113亿元

金地集团2021年上一年度拿地金额为1051.39亿元，保守采用2020年的上一年度拿地金额/2020年销售额的数值33.77%，预计2021年金地集团将实现销售额3113亿元，能实现2800亿销售目标。

结 语

随着房地产行业不断受到长效发展机制长期调控，房地产行业增速整体放缓。金地集团以地产主业为主，通过聚焦高能级城市，在一二线城市积极拿地，不断深耕，配合充足土储、低融资成本以及其他业务多元化协同发展，逐步加强自身综合实力，稳固自身全国性龙头房企地位，预计未来金地集团将继续实现稳定增长。