“买绿博”惨！又有一批郑州人要被割韭菜！

　　FANGDONG ｜ 房东俱乐会

　　撰文：笑笑生 美编：小樱 校对：塔夫

　　无论寒暑，伴着郑州这座城市入眠的，不仅是月亮，还有让各区域人民魂牵梦绕的房价。

　　当家庭财富80%以房价计算时，一张床下楼板的价值，当然也关系到夫妻的和谐程度。

　　北龙湖房价上涨，绿博房价下跌，北龙湖夫妻睡眠不一定多好，但床头因房价的争吵肯定比绿博少。

　　2016年郑州房价狂涨与2020年郑州房价分区域下跌，4年间郑州人民懂得了：

　　不是所有的房子都一定赚钱，不是所有的新区都一定有希望的田野。

　　不错，郑州有的区域是“天鹅湖”，但有的区域却在4年间沦为“遛狗园”，甚至有的区域早已变成了“杀猪场”。

　　2017年5月3日，绿博被纳入限购区域后，市场一路下跌，能应付得来的开发商赶紧调整战略部署，应付不过来的甚至选择跑路，比如名门紫园。

　　但也有被市场骤雨淋成粉嫩的二师兄，本来早应被拖出去做“杀猪菜”，然而近期它又窜出来，要拱绿博的韭菜。

　　它就是在绿博闯荡了3、4年的小房企——湖南嘉宇。

　　湖南嘉宇必须明白：绿博还是那个绿博，只是老韭菜都已成长为大葱。

　　2017年湖南嘉宇拜在名门的把头之下，悄悄取得一地（即现在的嘉宇云峯）。只是绿博市场一路下跌并周边高手如云，永威上和郡以绝对的产品优势让湖南小房企不得不捂盘四年之久。

　　2020年9月16日，该公司又鬼使神差披上名门的壳，以10.3亿摘名门地产前期“勾兑”的24、25号地。

　　名门地产以将凉之身获2-3亿返还金，然后窜了！

　　2021年，永威、建业、康桥则在绿博“杀猪场”越战越勇，拿钱走人的名门地产留下名门紫园业主维权不断。

　　此时，已等待4年不得不开盘的湖南小房企嘉宇云峯要登场了。

　　绿博广大受伤的改善，因买错绿博“穷三代”的刚需，都在看湖南小房企的“粉蒸肉”如何上桌了……

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　　选错了区域！

　　2021年6月，位于中牟县刘集镇新城大道长城书画城九层的湖南小房企嘉宇地产的众高管正一筹莫展。

　　王盛、吴广亮等对即将开盘的嘉宇云峯的开盘价格和去化数量都无丝毫把握。

　　“财务成本计算的售价与绿博市场现行价格差距巨大"。

　　“这是赶鸭子上架、是悲壮的一次试水。”熟悉嘉宇地产的人向房东俱乐会透露。

　　2016年，“郑机纺”地王一出，数家房企闻风上涨，纷纷捂盘惜售。对于开发商和房产中介来说，郑州房地产市场迎来了最好的时代。

　　2016年，绿博组团规划方案公布，正赶上2016年的主城区限购倒逼，大量的投资客涌入绿博：概念上的高光、楼市行情暴涨及主城限购等因素，天时地利人和，绿博组团一时风头无两！

　　一直到2017年初，绿博部分项目的开盘去化情况，都表现优异。并以2017年4月30日，郑东碧桂园高层1.55万，洋房标准层1.7961万，100%的去化率而触达绿博的天花板。

　　彼时，有多少人跑去绿博组团买房，又有多少人看好绿博组团，可想而知。

　　如此大的发展前景，自然也吸引了越来越多的知名房企争相进驻。除了我们熟知的一线房企和本地知名房企，还有一个我们不熟悉的身影，也挤进了绿博组团，那就是——湖南嘉宇地产，并且跟绿博“地主”名门私通已久……

　　但兑现周期长，规划落地慢，生产配套及生活氛围严重缺失，在收割了一圈改善及刚需的韭菜之后，绿博彻底失去了昔日的辉煌及高光，绿博对于一众开发商和拥趸者来说，终究是错付了！

　　绿博过去4年只是中牟的绿博，没有成为第二个郑东新区，更没成为北龙湖。

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　　嘉宇替名门站岗

　　嘉宇云峯项目位于郑州国际文化创意产业园福田路以东、中原大道以南、屏华路以西，使用权面积为45105.51㎡。项目周边有康桥悦溪园、永威上和郡、亚新美好时代等楼盘，距离绿博园东大门1.5公里。

　　项目位置及周边竞品

　　项目地块无论是从土拍开始还是从开发商股权变更信息来看，都影影绰绰和名门有着脱不清的关系。

　　2017年11月28日，中牟国土局挂牌出让4宗地块，分别为牟政出【2017】158号（网）地（现嘉宇云峯项目）、204号（网）地（名门雅园）、205号（网）地（名门紫园七期）及217号（网）地（名门紫园配套中学），4宗地块均以底价成交，未公布竞买人。

　　2017年土拍的四块地分布格局

　　其中158号地块以底价26986.6266万元成交，每亩单价398.87万元。容积率2.49，绿化率＞35%，项目投资总额不得少于49335.39万元，初始楼面价2403元/平。

　　2018年7月24日，郑州市政务公开网页发布了“中牟龙兴房地产有限公司龙兴嘉苑项目批前公示”，显示该地块的开发商为中牟龙兴房地产有限公司。

　　经过天眼查查询得知，中牟龙兴房地产有限公司创建于2018年6月20日，至今发生过三次股权变更：

　　2019年12月26日，公司的出资方由名门地产（河南）有限公司变更为北京国际信托有限公司；2021年3月30日，出资方进一步由中牟明基房地产有限公司（北京国际信托旗下）变更为湖南嘉宇房地产开发有限公司，地块也正式由湖南嘉宇开工建设。

　　据知情人爆料，嘉宇拿到该地后股权100%抵押给了北京国际信托，其实明股实债，算费用年资金成本在14%-18%。

　　2020年9月16日，土拍市场一声惊雷，名门分别以5.65亿元和4.65亿元摘得牟政出【2020】24、25号（网）地块，成交楼面价分别为4556.93元/㎡和4738.88元/㎡。

　　彼时，名门翠园、紫园、橙邦等多个明星项目已经停滞多时，名门深陷泥潭、面临破产的声音也甚嚣尘上，但是名门却一举斥资10.3亿拿下24、25号地，网上一时骂声一片，说名门有钱拿地没钱盖房。

　　同时，在中牟县公共资源交易中心的结果公示上显示摘地公司为“中牟县嘉宇盛世置业有限公司”，项目名叫嘉宇花筑，公司由湖南嘉宇房地产开发有限公司100%参股，执行董事兼总经理、法人代表为王盛。

　　自此，事情的脉络就清晰明了了：24、25号两地块一直是名门的配套用地，这块地只有名门拿了，才有利可图，因为政府在市场土拍价上会返还给名门一部分。如今名门没钱拿地，于是找绿博已有项目的地产公司合作拿下24、25号地，湖南嘉宇委托名门去拿地，账面上正常公开是名门，但其实是湖南嘉宇花了10.3亿拿下了两块地，而名门则拿走了24、25号地3亿左右的政府返还款。

　　名门还是那个没钱的名门，这两块地不但没花钱，反而轻松赚了2-3个亿。

　　至此，只剩湖南嘉宇以高达69%的溢价率站在绿博高高的山岗上向下望。

　　估计拿完地本想大干一场的贺老板和女婿王盛，来到绿博市场转了一圈，彻底傻眼了。周边群狼环伺，永威、康桥、建业、亚新都是本土较为能打的品牌；另外一线房企都已降半旗鸣金收兵：融创观澜一号尾货曾经7000大甩卖、万科兰乔圣菲7500还在不死不活地折腾……

　　如此强劲的对手，如此冰冷的绿博市场，怎么打？

　　缺乏做好产品的成本和动力以及能力的郑州嘉宇团队，恐怕要让贺老板失望了！

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　　被嘉宇拿来对标的永威、建业、康桥、正商哭晕在厕所

　　在对外的销讲及展示中，嘉宇团队一直将自己在湖南的实力和定位与我们河南的本土品牌永威、建业、康桥、正商作对标。

　　嘉宇的现实实力确实如此吗？嘉宇云峯目前到底是什么样的状况呢？我们也详细为大家做了实地的查看验证。

　　在项目所在地，嘉宇云峯的售楼部正在建设中，从售楼部展现规模和形态来看，略显捉襟见肘，可发挥余地不足。

　　目前，嘉宇云峰在中牟县县城的东边设置了一个城市展厅，我们从北龙湖的龙湖里出发，由于堵车，开车到达花费了一个多小时的时间，对于郑州市的消费者来说，前往展厅比较费时费劲。

　　如果兼顾郑州和中牟两边市场，云峰临展应选在中牟城西，但它却选在中牟城东，选临展位置的功夫显然有些欠缺。

　　到达展厅附近，可以看到门口三五个置业顾问有的在席地而坐闲聊天，有的在熟悉项目的销讲稿。

　　进入展厅，问清来意，一个黑黑胖胖的年轻小伙子接待了我们。

　　但整个销讲过程，小伙子明显显得底气不足，不但声音细如蚊呐，而且磕磕巴巴，不时地重复上一句为回忆下一句留空余时间。

　　销讲期间，服务人员及时周到地为我们端上了一杯纯净水，与郑州市内诸多售楼部内奢靡而不厌其烦问你“coffee，tea or coca cola？”的项目，我不禁想问：是郑州的购房者不配喝杯橙汁吗？

　　置业顾问哆哆嗦嗦地给我们讲完后，忙不迭地向我们道歉：不好意思，我刚来，第一次做置业顾问，讲的不好。

　　有一说一，从置业顾问团队人员素质方面也足以看出这种外来小房企的水准和实力——一个临时搭建的草台班子而已。

　　如果仅凭案场表现说这是一个草台班子，稍显肤浅，咱们再从嘉宇历来的项目论长短：

　　从项目自身宣传的“多盘共耀”来看，从2002年至今，19年来嘉宇操刀建造的项目不足9个，且分布在包头、常德等三四线城市，何来实力雄厚？

　　就2017年湖南嘉宇在本土做的嘉宇·北部湾来说，在长沙房价万字开头的整体市场行情下，嘉宇北部湾开盘6000起步，由此可见应该也是一个做低端的远郊盘，在湖南主城市场并无拿地的实力和竞争力。

　　另外，宣传彩页上明显的缺字错误，这个将220万平方米写成220平方米，估计是中国房地产界最大的笑话。不知嘉宇的整个项目部有没有人注意到呢？一字之差，失之毫厘，谬之千里。

　　如此来对标我们河南本土的永威、建业、康桥和正商，建业、康桥和正商表示已经哭晕在厕所：嘉宇云峯不要将几个哥作为对标对象了，哥几个请你吃中牟铁锅炖大鹅中不中？哥几个是天鹅，云峯你还只是大白鹅。

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　　既然站了岗，现跪求郑州人民，给钱就甩！

　　绿博是一个高手如云的地方，有一线品牌碧桂园、万科、融创，也有本土实力开发商亚新、永威、康桥，比来比去嘉宇还是太单薄。

　　论楼面价：后期的24号地楼面价均高达4556.93元㎡，溢价率约62%；25号地楼面价约4738.88元㎡，溢价率69%。

　　虽说嘉宇云峯项目所在地2017年土拍时竞拍者以底价拿地，楼面价只有2400，以年15%资金成本计算，目前成本价大约在4200元/平。

　　地价这么高，房价卖高了卖不出去，卖低了亏钱。不想亏太多，只能从成本上下功夫。

　　论产品品质：嘉宇云峯容积率2.49，永威上和郡容积率1.59，环境更好、品牌更好、居住体验感更好，何况永威已经在现房销售，为什么要买一套看不到摸不着的期房？

　　嘉宇云峯的产品刚到什么程度了呢？淡黄色的真石漆刷起来！与刘集安置房并无区别！首进郑州的大正水晶森林为了做口碑用的都是太空铝板了！

　　无论外立面还是玻璃窗等产品设计，云峯与绿博的同等产品相比都很刚，这说明他们的目的已经很明显了：压缩建筑成本，将损失降到最小，怼一炮就撤！

　　业内专业评估：云峯6000元/平是好卖价格，7000元/平是平销价格（该价已被万科、融创玩过），8000元/平是滞销价格，9000元/平则是“神风敢死队”，10000元/平是躺平当床板，请友军们撤退，我给各位哥守场子的价格。

　　论后续实力：其实项目前期的物业费都是开发商贴的，开发商需要反哺物业。没有一个强大的开发商支撑，后续的物业服务都将很难保证。

　　即使亏本把面包卖了，后续的物业服务呢？能否有保障吗？

　　在去往嘉宇云峯项目部的路上，我们的车刚刚驶入项目附近，就被两个穿白T恤黑裤子的女子拦住去路，声称要带我们去看永威上和郡和康桥悦溪园，并在我们明确拒绝以后，又锲而不舍地一路跟着我们跟到了嘉宇云峯工地。

　　如今，绿博兑现周期长，除了优质盘，其他在售项目的日子都不好过。去年暴风骤雨般降至7500，现在很多项目正常的出货或者求点儿速度的话也基本不超过9000。

　　嘉宇云峯地价这么高，9000元的房价根本不可能赚钱，现在真石漆也刷上，小窗户也做上，基本没什么品质可言了，刚需怕它烂尾，改善开始就鄙视它穿着胶鞋一身泥巴。

　　“湖南云峯是来卖地板价，不是来卖房的。”业内这样评价。

　　融创观澜一号一期入住率5%，二期入住率3%，三期刚刚交房。

　　从名门紫园肉眼可见的安装窗帘和空调的户数来说，紫园一期、二期的入住率同样不足10%。

　　名门紫园一期

　　“再过30年，云峯能还我们一个二星级的家吗？”一位长期观察该楼盘的人说。

　　在各个方面都没有优势的嘉宇云峯，如何在绿博的肉搏大战中绝地求生呢？估计嘉宇唯有给云峯系上红头绳，跪求郑州人民出价了！

　　那么湖南小房企嘉宇有没有在绿博“杀猪场”绝地求生的办法呢？

　　分析如下：

　　1、10.3亿拿地，高价卖房，深耕再低价拿地，估计越陷越深，泥牛入海，此路不通；

　　2、10.3亿拿地，低价卖房，再低价拿地，前亏后赢，显然嘉宇不具备这个实力，只穿了一条底裤，估计很快露屁股；

　　3、10.3亿拿地，低价卖房，彻底认亏，还北京信托本金。利息，估计还不起，或从其他地方挪资金还利息，这可能是千里走单骑之路。

　　就目前绿博市场行情来看，嘉宇极可能卖完三块认亏，不在绿博的泥潭中再折腾。

　　“纠正错误最好的方式是停止错误”从水泥厂起家的贺老板估计亦深谙其道。

　　那么接下来，嘉宇云峯在绿博的“敦刻尔克”大撤退计划估计从售楼第一天亮相就预谋好了，所以这也是绿博发展史上最为悲壮的开盘了。绿博是强者的绿博，显然不是湖南小房企的绿博。

　　风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还。

　　自己选择的路，爬着也要走完！

　　最后，问大家一个问题：目前已经躺平的嘉宇云峯，你出多少钱才肯买回家呢、才能睡个安稳觉呢？