龙岗街道老墟镇片区城市更新旧改-万科联手华昱地产开发

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项目位置

项目位于龙岗大道与深汕公路交汇处，并紧邻轨道3号线与规划轨道16号线换乘站“双龙站”，同时紧邻规划轨道3号线延长线“梨园站”。

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项目介绍

《关于开展龙岗区龙岗街道老墟镇片区城市更新单元规划（草案）修改方案的公示》，因16号线双龙站用地纳入该更新单元规划、编制历史风貌区专项规划等原因，对原规划进行了修改。

更新单元用地面积311602.3平，拆除用地面积310389.1平，开发建设用地面积160699.0平（含纳入国有未出让用地106.5平）。

项目计容积率建筑面积1205900平( 含地下经营性建筑面积)，其中：

住宅412000平(含保障性住房41200平），商业、办公及旅馆业建筑447320平，商务公寓312200平，公共配套设施共34380平。

公共配套设施含1所12班幼儿园3200平，占地3600平；1所18班幼儿园4800平，占地5400平；3处公交首末站共11000平；2处社区管理用房共550平；2处社区警务室共50平；4处公共厕所共280平；文化活动室8000平，社区健康服务中心1000平，社区老年人日间照料中心1000平，邮政支局1500平，小型垃圾转运站480平，环卫工人作息房20平，110KV变电站2500平）。

另规划社区体育活动场地（占地3000平），地下附设公共充电站1100平，地下公共停车位310个。

根据公示内容，本次修改：

新增划定用地面积311602.3平的更新单元范围线；

保证原公共利益不减少的基础上，5-04地块用地性质由公园绿地GI修改为轨道交通用地S3，5-05、5-06绿地用地面积增加；

保证原开发建设用地面积不增加的基础上，5-01地块用地面积减至7247.2平；5-02地块用地面积增至9168.4平；5-03地块用地面积增至10777.9平；

保证片区五总建筑面积不增加的基础上，5-01地块容积率由10.99修改为12.21，5-02地块容积率由7.69修改为12.13；5-03地块容积率由8.66修改为4.38；

片区五由分两期实施变为一期整体实施。

（修改后地块划分与指标控制图）

值得关注的是，根据项目总平面示意图，项目含多栋超40层的超高层建筑（超高层：40层以上或者建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑）。

具体而言，根据上图，以福宁路为界，福宁路左侧部分含3栋31层住宅，2栋37层的办公+公寓，1栋25层的办公+公寓；

超高层集中在福宁路右侧，含48、58层住宅19栋（其中一栋为保障性住房）；6栋43、53、73层的办公+公寓，1栋25层的公寓。

此外，该旧改项目内还规划有1所36班的小学。

改造规划

根据相关规划，龙岗老街（即龙岗老墟镇）的定位是商业中心区，同时体现龙岗老街商业特色。

为此，龙岗区要求在对片区进行高标准更新开发建设的同时，保留有文化历史价值的老建筑，可以开发建设成三至四层的商业一条街以保存龙岗商业老街原来的历史风貌。

龙岗老墟镇旧改时间轴：

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2004年4月

早在2004年4月，相关部门就审议同意将龙岗老墟镇片区纳入旧改项目，并引入了深圳市华昱房地产开发有限公司等4家开发主体。

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2006年10月

2006年10月，龙岗老墟镇改造项目又被列为全市70个历史遗留旧改项目之一，后结转为2010年深圳市城市更新单元规划制定计划。（这70个改造项目是深圳最早一批旧改项目，龙岗老墟镇项目就位列其中）

项目的用地规划也是一波三折，规划的拆除建设用地规模从最开始的26.54万平方米更改到之后的约为31万平方米，后又由于龙平东路线位调整和内部规划支路、公共设施的增加等原因，为保障规划龙平路、龙兴街、西兴路等道路实施，并且考虑与该更新单元北侧的正在申报的更新单元拆除范围进行无缝衔接，再次对更新单元的拆除范围进行了调整。

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2016年

资料显示，龙岗老墟镇旧改项目于2016年再度签约，为中房前海置业改造项目，总占地面积约12万平米，总规划建筑面积约68万平米。

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2017年4月

2017年4月，市规土委印发《关于规范城市更新实施工作处理意见的若干问题》，明确了城市更新单元计划申报及清理等9大方面的执行意见。

文件要求，对于70个历史遗留的旧改项目，各区应梳理进展情况，对于长期无法推进、实施存在困难的更新单元，应在今年6月底前进行清理、调出计划。

5

2017年11月

市规土委发布《关于龙岗区龙岗街道老墟镇片区城市更新单元规划（草案）的公示》。

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2018年11月

市规土委对规划草案进行修改，并发布《关于开展龙岗区龙岗街道老墟镇片区城市更新单元规划（草案）修改方案的公示》。

龙岗老墟规划图

如今，老墟镇片区部分危房已经开拆

随着旧改项目进程加速，不远的将来

破茧重生的龙岗古墟或将再现百年繁荣

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项目现状

龙岗古墟复原图

改造后效果图

项目意向户型图

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项目集团

深圳华昱投资开发（集团）股份有限公司

深圳华昱投资开发（集团）股份有限公司（以下简称华昱集团）创立于1993年，由多个集团公司组成，其中华昱高速集团已在香港联交所上市，资产规模逾100亿元人民币。集团形成了以高速公路为核心，以生态文化和房地产为主业的多元化、国际化产业格局。并辅以装饰工程电信技术、酒店餐饮等产业。

万科集团

万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位。

2014年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年万科将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。

2017年，深圳地铁集团成为本集团第一大股东，始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨道+物业”发展模式。

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