西安的土地出让规则正在发生变化。
除了大家所关注的集中供地、限房价定品质竞地价之外，还有一点非常大的变化，那就是新出让土地对于自持部分的要求。
新出让的土地除了每宗地都规定有自持比例之外，在土地拍卖环节当地价达到最高限价时接下来竞拍的也是自持比例。
那么，这些自持部分的商品住房开发商到底该怎么办?是否可以采用与购房者签订几十年的租期“以租代售”变相销售?……很多疑问待解。
而近日西安市住房和城乡建设局、西安市自然资源和规划局关于印发《西安市租赁住房房源筹集工作实施细则(试行)》的通知给出了答案。
01
在聊自持这个话题之前，我们需要弄清楚的是新出让的开发用地有多大比例的自持。
根据5月31日西安所发布的集中供地信息，除了安置房、共有产权房外，其余几宗市场化开发的商品住房均有自持要求，曲江大明宫、高新区的几宗土地要求竞得人自持住宅建筑面积的10%，自持年限为10年，自持期内不得对外销售和转让。
航天基地的1宗地要求自持住宅建面比例为5%。
除了约定自持的这部分外，按照土地出让文件，几块地均设定最高限价，达到最高限价之后开始竞自持，以约定自持的比例为基础，每次增加1%;当自持比例达到50%后，开始竞自持年限，以10年为基数，每次增加1年，当自持年限达到70年后，开始竞无偿移交配公租房面积。
因此，从理论上讲，新出让的土地所开发的住宅，开发商自持的比例最低为10%(部分区域为5%)，最高会达到50%;自持的年限最少为10年，最高会达到70年。
自持部分将会是一个庞大的体量。
02
对于开发商自持，《西安市租赁住房房源筹集工作实施细则(试行)》中有着明确的规定。
根据《实施细则》，西安市城市规划区域内(不含临潼、高陵、阎良、蓝田、周至、航空基地)新出让商品住房用地，按照宗地地上住宅规划建筑面积的5%设定企业自持租赁住房面积，轨道交通枢纽站点半径800米以内的商品住房用地按照宗地地上住宅规划建筑面积的10%设定企业自持租赁住房面积，当地价达到最高限价时，也可转竞自持租赁住房面积。
西咸新区沣东新城商品住宅用地出让时，出让方案中应明确企业自持租赁住房比例不低于宗地规划建筑面积的5%。
《西安市2021年住房租赁试点工作实施方案》(市政办发〔2021〕16号)发布前，已取得城棚改批复的项目及住宅用地出让方案已通过市资源规划领导小组审核的项目，仍按原批准方案执行。
【自持类户型标准】商品住房配竞企业自持租赁住房以中小户型为主，户均建筑面积60平方米左右，最大户型建筑面积原则不超过90平方米。
【自持类建设原则】商品住房配竞企业自持租赁住房原则上应相对集中，按幢布局，建设进度不得滞后于所在出让地块商品住房。
【自持类运营要求】商品住房配竞企业不得一次性收取超过12个月租金，不得签订超过法定租赁期限的合同，收取押金不得超过1个月，不得以收取保证金等形式变相销售、以租代售。
【自持年限】商品住房配竞企业自持租赁住房，自持年限不低于10年，自持期满后，租赁住房可上市交易，按上市当年商品房销售有关规定进行管理。
03
新的土地出让规则中对于自持的要求，以及《西安市租赁住房房源筹集工作实施细则(试行)》中对于自持部分的规定，对于接下来西安地产市场的影响还是比较大的。
首先，会无形中增加购房者的资金门槛，对于开发商实力提出更高的要求。
由于自持部分最起码在10年内无法销售，那么这部分建设的资金成本肯定是无法按照正常商品房那样通过预售来实现回款的，属于纯投入一定年限内无产出的投入。自持比例更高、年限更长的话，对于资金门槛的要求更高。
以这一次集中供地中高新软件新城那宗149.317亩的居住用地为例，底线10%的自持比例意味着自持部分的面积在27844.634㎡。每平米的楼面地价、建安成本即使按照15000元计算，这意味着开发商在该项目中起码有4.18亿元的成本是无法通过销售来回笼资金的。再加上达到最高限价后竞自持比例、年限，实际上自持部分增加的资金成本会更高。
这么高的资金成本被积压，这是一般中小开发根本玩不起的，对于现金流的影响那可不是一点。
其次，资产的证券化将成为一个选择。
开发商积压这么多的自持部分，资金成本的积压紧靠自持后租金的收入来回笼资金显然太慢了，一个项目还好，如果有多个项目都有自持，那对于开发商的影响就会更大了。
此时，开发商将自持部分做资产证券化，将会是一个选择。
一个非常简单的案例，西安本土企业开发的迈科中心超高层就是自持的。这个项目在2019年的时候，就通过资产证券化发行了一个33亿元的类reits产品。
再次，新出让住宅地块可售部分会减少。
由于自持部分在一定年限内无法销售，这意味着新出让开发用地可售部分必然会减少，一旦自持比例竞拍到最高50%的时候，那么相应的地块一半的面积将无法销售，这将会造成市场上的新房供应进一步紧缺。
而此时，市场上可供租赁的住房面积将增加，对于二手房租赁市场会产生一定的影响，因为租客有了更多的选择。
另外，从目前西安所发布的规定来看，只是规定“不得签订超过法定租赁期限的合同”、“一次性不得收取超过12个月的租金”，这实际上也给开发商留下了一定的操作空间。
例如：开发商竞得的地块自持部分要求自持10年，那么开发商可以与客户签订10年的租赁合同，在这10年租赁期内按照出租形式每次缴纳12个月的租金，然后自持年限到期符合交易条件之后再来交易。甚至不排除会出现租金抵房款的模式，之前西安长安区某公寓项目就曾经推出过“租金抵房款”。
所以，这接下来就是考验开发商营销模式的时候了。
当然，由于自持最少10年时间，在这10年时间里政策的不确定性、楼市的不确定性等因素，都有可能成为后期开发商与客户之间产生纠纷的因素，这一点还是需要考虑清楚的。
来源：地产房剑
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