在武汉，远郊别墅都是垃圾资产！富人看不起，穷人买不起

　　这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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　　提问：新人首问：房姐你好，我目前在武昌绿地西斯莱有一套房，总价280万左右，还有贷款60多万（其中公积金40多万）。目前手上有子弹150个。家庭年收入50～60个，我是在家办公的自由职业者，老公上班时间较自由。有一个3岁小孩，明年计划要2胎，一个老人帮忙带小孩。有改善性需求。目前看了蔡甸的融创山水拾光的40年产权和世茂龙湾的国风系列联排别墅，总价200多万能接受。虽然我和老公都很喜欢有天有地有花园的感觉，但考虑到小孩上学和别墅没有流动性的问题，还是很犹豫到底该不该买别墅。我和老公对好学区到不是很感冒，但是从武昌转到蔡甸上学心里还是有点不能接受。 或者我们应该卖掉手上的房子在周边买入一套大户型的改善型的房子，周边哪些楼盘的改善型房值得入手呢。如果有剩余的钱，也可以考虑投资价值低估的房产。 感谢房姐帮忙分析一下。

　　回答：你好，投资角度，我们是不太建议买远郊溢价别墅的，升值潜力和流动性远不如市区刚需盘。如果一定要买别墅，建议在距离市区近的板块挑项目，比如花山 文化大单 庙山这些板块，把总价提高到300左右，可以买到。

　　提问：新人首问：美丽的房姐，我江夏庙山的房子在家天下中介签合同出售，合同有效期4个月，对方给了2w定金. 买方找人代持，拖了一个月才去面签，面签过了3星期打电话问银行，银行说对方没有提交流水等资料，联系中介后第二天中介通知买方换人代持，又重新去银行面签. 现在又等了3星期迟迟没有下文.今天问中介说是在审批中.由于我要置换，签了另一套，给了5w定金，我又等着钱去付首付，请问我买方中介是什么套路？我现在该怎么办？

　　回答：你好，很明显对方在用拖延流 没办法，当初签合同他们已经把所有条款改成利好对方，你现在比较被动。

　　以前在圈子内分析过拖延流： 用定金锁定房源，签长期合同用拖延流，听起来很好，做起来就是贴身肉搏。 首先，少有卖家愿意签长期合同。 而一旦涨价，或者时间拖长，我们默认卖家是会反悔的。 最后的结果就是上下家耳鬓厮磨，感天动地晓之以情，慢慢付滞纳金展期拖延，三句话离不开道理的，大家就装老赖或干脆者走诉讼了。 诉讼即使赢了，也是亏本的。

　　以下方案你做参考： 先问银行，这笔贷款是否已经在审核中，如果已经在流程中，给银行塞红包，帮忙提前放款。如果银行并没有进件，可以单方面毁约，大不了把定金退给他。把卖房科技树用上，快速找下家接盘。

　　提问：【新人提问】家庭情况:1.有保利时代南区小2房一套，目前自住，房贷4300，明年要用光谷一小的学位。 2.刚出手了锦绣龙城一套，手头子弹160。 3.夫妻年收入40左右。 问题:考虑明年小孩要在光谷一小上学，目前小房子住的也不够住，考虑在保利南区和北区再买一套二手房。 有以下选择 1.等明年小孩上小学了，出手了保利时代南区的小房子再买一套大的。那样就是首套房，学位用了的话对卖房有多大影响？ 2.今年下半年先在保利时代买一套100平左右的房子。住大的，把小的出租。下半年几月入手比较合适？ 3.今年下半年先在保利时代买一套自住的，等明年小孩上学了再把小房子出售。小房子满两年了再出手吗？ 以上哪个选择比较合适？ 另外，保利时代南区和北区的房子如何选择？目前来看南区学位比北区好？

　　回答：你好，考虑自住可以置换大户型，但是投资角度，保利时代二手房溢价比较高，建议直接租房住，把子弹投资到回报率更大的潜力盘上。 现在武汉的二手房开始缓涨，需要淘笋，一般来说年底降价盘偏多。 子弹充足的情况下，建议先淘笋，有性价比高的盘直接拿下，小户型留着慢慢卖。 南区相对好一些，实验中学比二初好。

　　提问：#新人首问#房姐你好！我坐标郑州，现在我名下有一套100平方无贷款北三环内多层顶楼复式的房子，现在空着；我们现在住的房子165平，在市中心，二七塔北金水路北侧（也没有贷款）；现在自己用的办公室是一套商住两用房，也在老婆名下，大概240平方，每月3000多月供，有一间100平写字楼在收租金，也没有贷款，还有一个小户型在收租金，无贷款，现在年入50万没有问题。手上有230万子弹。 问题： 1.两个孩子该上小学了，要买一套金水区的学区房吗？ 2.看了东区内环五行嘉园的185平的房子报价345万还有上涨空间吗？能否入手？ 3.现在手里的子弹考虑去外地买房，有什么好的建议呢？ 谢谢！

　　回答：你好，考虑孩子上学，可以入手金水学区，如果是考虑优质学区，建议入手一套小户型挂学位即可。 五行嘉园办公居多，房龄偏老，大面积出手会折价，未来会跑平大盘。 市场价的8-9折才考虑

　　郑州自住+投资原则：

　　第一，离东区CBD的交通距离越近越好

　　第二，金水笔会更好 第三，能三环不四环，能四环不四点五环

　　第四，能小四房不大，三房能三房不两房

　　第五，学区可以不优秀，但一定不能太差

　　第六，地铁口超过一公里，没资格成为地铁盘

　　第七，养老最重要的是配套是城市，不是郊区的院子

　　第八，5年内，租不出去的，通通不考虑

　　子弹230，不建议把太多仓位留在郑州，天花板低。 优先考虑一线城市,另外孩子高考，尽量别在郑州了，恐怖模式。 如果符合条件，可以考虑落户天津，高考加分50-100左右，尽早做好打算。

　　提问：终极难题啊，望美丽动人的房姐赐教！！ 背景 父亲深户，惠州十里银滩一套有贷 母亲非深，仅有深圳西丽一套待拆小产权 大姐深户，无房无贷，收入相当 二姐深户，有房有贷（四套）与他人合伙 本人深户，无房无贷，税后收入2w，剩余1w-1.2w 目前，有500资金，父母留200，拿出300利用。 方案1. 300分散给姐弟，利用 本人最近意向罗湖水贝泊林花园小区，40+平，总价270，可租5500 大姐想购入其它房产，合计子弹150. 方案2 母亲，全款买入入户深圳，以后孩子读书可用学位，保值抗通胀 方案3 母亲300购入其它房产，姐弟合供2w5的样子，但是母亲又没深户？ 请问房姐怎么利用这些资金？？？

　　回答：你好，倾向方案1 深圳的好学校一般都是父母的房产积分才有机会读书，不紧张的学校教育质量不是特别好。 以后考虑孩子上学，还要过户给子女们，很麻烦的。

　　1.惠州十里银滩自住不错，投资属于巨坑，建议出手。西丽小产权如果近期有拆迁计划可以保留，如果拆迁周期未定建议出手。 若2套房产都出手，入手一套深圳的上车盘，落户+投资，父母年纪未满65周岁，可以做接力贷。

　　2.这300万你们姐弟3人，你们1人100万好了。另外你可以找父母拆借50万，增加首付(或者适当加大杠杆)，扩大选筹范围，入手总价400万左右的标的。

　　3.泊林花园2006年的盘，在罗湖算次新了，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，如果你的生活半径在罗湖 可以入手，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。 总预算300-400万，可选的范围不是太多，或者去西部买个非热点片区的小户型，蹭一点热点的涨幅；或者去东部认真选筹，等待下一波风起。

　　提问：请问房姐 重庆新房比二手价格高 二手是现房，而且位置配套都更好 为什么大家都去选新房呢？ 作为外地客投资该怎么思考？

　　回答：哈哈，这个问题很有意思，我下面说的话，可能圈内的重庆土著朋友们不爱听，但是事实。 重庆人是农村直辖市，农民弯脚杆一堆，到处是土坡和菜地。 不精致，不小资，不像城里人。 新房癌最厉害的地方为什么是重庆？因为重庆人农民思维最重。 癌症什么时候能治好了？癌症永远治不好，只是看5年存活率的高低而已。 不仅是重庆，整个中国都有新房癌，只是这个癌症的轻重程度不同而已。在一线城市房价已经很贵了，次新10万老破小6万，大部分人选6万的，一点也不矫情。 但像重庆这样的城市整体房价非常的低，新房癌特别严重。 喜新厌旧是人之常情，新房总是受欢迎的。 重庆的新房癌要得到缓解，总房价要再涨一倍。也就是现在150万中位数的房产变到300万，重庆人矫情的程度就少了。 正是因为有新房癌，所以二手淘笋赚的才多。你要知道，市场不可能永远失灵。

　　提问：房姐好，咨询网签合同办证时想更名的问题 男友家中有14年购入的海山观江楼167平住房一套，当年以父母名义签署购房合同至今未办理房产证，现在男方母亲已去世，男方想将此套房产办过户，从父母名下过户给他自己，请问房姐武汉市的办证政策制度下，该如何操作且需要哪些具体费用！

　　回答：你好，遗产继承第一顺序：配偶、子女、父母。 产权人去世，父亲和男友都有1\/2产权，男友继承，需要父亲放弃继承。 先确定遗产分配，拿着死亡证明去交易中心办理继承手续，有个公示期，需要一段时间。 公示期过以后拿到新产证，再卖房交易。 直系亲属间继承免征契税、增值税、个人所得税。 未来卖出不满五唯一会有20%的个税

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