烟台顶部圈层的新迁徙路线

　　在烟台近期公布的第七次人口普查报告中，莱山区总人口数为389494，占烟台总人口的5.48%。

　　2010年第六次普查时，这个占比是4.09%。十年时间莱山人口占比虽有提升，但依旧小众。

　　如果与莱山房地产的高热度相比，显然不成正比。

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　　占比提升，人口依旧小众，

　　谁在买莱山？

　　莱山的置业人群，在烟台市场中属于改善群体。根据5月份最新数据，莱山区成交均价为13889元/㎡，位列七区榜首。

　　支撑莱山区高房价的，是日益更新的城市界面与各类资源的快速落地。

　　从城市发展的定位来看，莱山区政务中心的优势显而易见。

　　政务中心具备强大的资源整合力，每一座政务中心的落成，能够持续为板块发展供血，全域全面的推动区域能级提升。

　　而政务中心之所以能够赋能区域发展，主要因为其具有强大的兑现能力。包括交通兑现力、城市界面兑现力、物业价值兑现力等等。

　　从住宅市场来看，莱山是目前烟台改善人群的首选之地。正因为各类资源的兑现力，提供了生活体验升级的基础。

　　烟台市场目前的产品升级热潮，在莱山体现最为明显。各大开发商将体系内最优质的产品，落于莱山塑造其在烟台的品牌认知。

　　改善汇集的莱山，近两年的门槛也在提升。尤其是核心区内，以观海路、市府南、伴山板块为代表的居住区，房价已经高启。

　　同时有一个群体的存在，在不断推动莱山地产价值的提升，这就是烟台的顶部圈层。

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　　城市新贵的选择

　　有何共性？

　　莱山普遍改善的大环境，决定了这里的竞争异常激烈。同时，能在莱山称得上高端居住区的板块，代表了其是整个烟台的价值高地。

　　当梳理各个板块的发展会发现，观海路与滨海路之间滨海板块的高端基因最为明显。一些知名项目如黄海城市花园、明珠花园等均布局在此。

　　早期的选择逻辑，可能仅仅基于这里是芝罘核心的延伸，具备了山与海的资源。随着后期更多人群的迁入，又逐渐形成了固定圈层。

　　这个圈层，是由烟台最有话语权的那部分人构成，也反映了楼市格局由芝罘转向莱山。

　　但随着传统滨海板块的逐渐饱和，烟台顶部圈层的选择逐渐减少。在这里，原有人群的换房需求与城市新贵进驻核心区的诉求，同时爆发。

　　供需矛盾，推动着市场寻找新板块满足当下需求。

　　在北部基本饱和的当下，他们的目光开始转向南部。逻辑很简单，顶部圈层看重的就是滨海板块占据海岸线和城市核心资源的价值。

　　城市核心可以三百六十度进行辐射，但海岸线只有一个方向。

　　而观海路与滨海路围合的南部，具备了传统滨海板块对于稀缺资源的占有，这就是滨海新区板块。

　　新板块与传统滨海板块基本以烟台大学为分界线，烟大西是传统高品质居住区，烟大东是全新崛起的滨海新区板块。

　　滨海新区板块内已形成天越湾、星海湾、紫御公馆等高端项目的聚合。

　　板块最近推出的项目是中南·林樾，处于滨海新区的核心，也可以辐射高新区。

　　滨海新区板块及辐射区

　　
新旧两个板块，占据了烟台最美的一段海岸线。

　　目前莱山基本承接了芝罘、莱山、高新区改善圈层的居住需求，大部分人即使不在莱山工作，但生活还是会选在莱山。莱山的一大吸引点，就是这条美丽的海岸线。
在忙碌的工作日之后，城市的人们渴望逃离钢筋水泥的禁锢，去碧海蓝天放空自己。

　　在滨海新区板块内，也有正在改造升级的逛荡河，一河一海构成了自然的交响乐。

　　核心区的自然资源，不仅仅因为稀缺而被抢占，更因为能让人真实感受到生活的美好而珍贵。

　　所以顶部圈层的居住选择，表面看是沿着滨海路、观海路布局，实际就是沿着海岸线落地生活。

　　新旧两个板块，同时也将最优质的城市配套资源集于一身，滨海新区板块资源汇集尤其明显。

　　新板块内接连落地了烟台山医院新院、妇幼保健院等资源。这里的烟大文经学院也升级为烟台理工学院，各项城市配套堪称顶级。

　　在近期烟台商圈专项规划中，东部布局了两大主要商圈体系：观海路商圈与科技大道商圈。

　　从区位看，观海路商圈的核心，即烟大范围内的商业，可以辐射滨海两大板块。而滨海新区由于紧邻高新区，也可享受到科技大道商圈的辐射。

　　第一部分提及的政务中心，两个板块通过观海路可快速抵达，更好利用这一城市级资源。

　　如此完善的板块基因，代表此处的项目不仅具备居住属性，更拥有了极强的资产保值、增值属性。

　　对于顶部圈层，这也是他们置业重要的参考方向。

　　所以滨海新区板块的价值点很清晰：
可以享受观海路上日益完善的各类配套，可以拥有滨海板块内高端圈层的入场券，也可以占据东部最美海岸线，更为自己选择了最佳的资产配置。

　　在烟台核心城区莱山与芝罘内，滨海新区属于超越当前城市等级的财富板块。

　　烟台的城市发展红利，这里占了多数。

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　　全新滨海概念

　　却快成绝响？

　　众多优势加持，同时站在城市前进的风口，全新滨海板块占据了天时地利人和。

　　等等，还有一个重要问题。

　　要承接顶部圈层的迁徙，房地产项目是基础。再好的配套资源，也需要实际居住来享受。

　　而能够配得上板块现有资源配置的项目，必然是代表城市封面的作品。

　　但最大难点是，滨海新区板块供地严重不足，甚至未来也难以找到更多可开发的地块。

　　这一点与传统滨海板块极像，目前传统滨海板块的供地周期基本到了10年左右，能拿出一块地就是地产圈的大新闻。而滨海新区板块不仅面积小，同时还有大量公共配套。

　　滨海新区板块，虽然是新区，但实际区域内已经基本开发完成，能用来打造房子的土地，少之又少。

　　在卫星地图上板块现状更加明显，除去天越湾等已有项目，这里密集布局了两所大学以及博览中心、医院等配套。可见莱山对于滨海新区的定位，并不是单纯居住属性，而是城市顶级资源聚合的板块。

　　而且海边还有受保护的黑松林，唯一可以开发的地块就是理工学院南一小部分土地。再要开发只能继续向东进入高新区，配套价值会有所欠缺。
此处的地产体量很小，远远不如传统滨海板块，毕竟那里主要功能就是居住，项目并不少。肉眼可见的优势与稀缺，构成了板块的价值属性。

　　不过，对于顶部圈层来说，这就是城市稀缺资源的呈现，也是选择项目的最高标准。

　　从传统滨海板块到滨海新区板块，他们追随的始终是城市核心资源。既是核心，自然稀缺。

　　所以有机会拿地的开发商，是承载了一整个圈层的希冀。幸运的是，板块新推出的中南林樾项目，并没有辜负市场的期望。

　　面对这一优质地块，中南将最高端府系产品落子于此，面积段定位在134-172㎡，其中洋房产品起步面积142㎡，满足了社区的纯粹性。

　　沿着滨海板块进行迁徙的顶部圈层，他们此前关注的也是高端小区，但以前的项目多多少少存在一定问题，或是面积段、或是装修、或是电梯等配套。

　　在滨海新区板块，他们期待的是一个满足大面积，各类配套资源充足，同时产品力优越的项目。

　　中南将面积段与产品力完美融合，给滨海新区板块带来了足可称之为封面的产品。

　　对于烟台的新老顶部圈层，满足了他们对于现代高端居所的新要求。

　　至此，烟台顶部圈层迁徙的新目的地出现。目前已经有一部分人选择了这里，纯粹大面积社区满足了他们对于居所的诉求。

　　这个板块，未来将随着居住圈层的汇集，成为莱山新的品质高地。

　　略显遗憾的是，此处可供开发的地块极少。注定了难以大量供应，但也保证了板块的纯粹性。

　　这里的价值，愈发凸显。