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房产供需错配,房产税或成为“供需平衡”的有效举措?专家给建议

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近期的房地产市场,并不太平,一方面多个城市楼市热度重燃,炒房客伺机而动,纷纷搅乱了平稳的发展大局;另一方面调控雨点般的密集落下,开始逐步浇灭“高热”的房地产市场。

买房人倍感迷茫,自己想买房,但是又看不清楼市发展方向,如果贸然买房,一旦房地产遭遇“滑铁卢”,那带来的损失影响可不是一星半点,如果忍住不买房,又担心房地产再度上行,到那个时候可能更加买不起。

其实,指闻君认为,长期来看,房地产大概率以平稳为主,有2个方面的信息值得一看:

1、住建部早已定调。2021年年初,人民日报对王蒙徽的一次专访中,他就解释了今后对房地产的发展布局和规划问题,王蒙徽说到,房住不炒依然是今后的房地产发展主基调,在此基础上稳地价、稳F价、稳预期,将要建立房地产的预警监控机制,特别是针对热点城市进行预防,针对性推出差异化调节机-制,促进楼市平稳健康发展。

2、房地产早就供大于求。房产供大于求,这已经是不争的事实,央行在2020年《金融界》发表“城镇家庭资产负债报告”数据显示,我国的城镇住房保有率达到96%,户均房产保有量达到1.5套,同时有超过40%的家庭购置了2套房。无独有偶,经济学家任泽平在2019年发布的《城镇存量房产过剩还是不足》报告中给出了类似数据,认为城镇存量房产超过3.11亿套,户均保有1.1套。虽然数据与央行的有差异,但是结论基本一致:房产供过于求了。

结论很明显:一方面房地产被一双“无形大手”牢牢掌握,不会让其随意上涨,另一方面根据价值规律,商品供D于求则价格跌,所以,未来的房产趋势非常明显。

说到这里,很多人不免有一系列疑问,城市的房子多达3.11亿套,而我国的城镇化水平达到60.6%,全国总人口为14亿人,那么城市人口总数应该是8.4亿人,按照户均居住4口人计算,城镇的8.4亿人实际需要2.1亿套房子,所以现阶段房子总计多出了接近1亿套,三个问题:

  • 1、这些多出来的1亿套房子,都去哪里了?
  • 2、户均1.5套,为啥还有很多刚需买不到房子?
  • 3、房子明明供过于求,为啥价格还在涨?

上述三个问题的答案只有一个“供需错配”,这也是过去20年炒房、囤房的结果。1998年房地产刚改革的时候,全国楼市价格平均为2000元/平米,到2020年末,全国楼市达到了9980元/平米,上涨幅度到达499%,这就相当于如果你有超前的眼光,在98年购置了1套50万元房子,那么到2021年涨到了249.5万元,如果搁在北上广深,增值空间则更大,或达到500万元-1000万元。

正是在“房产增值”的影响下,越来越多的人投身房地产市场,新开楼盘基本被屯房族购置一空,顺便带动了价格上浮,刚需只能陪跑,最终还是买不到房子。有一个形象的例子:

  • A城市有1000万人,他们都需要住房,兑换为250万套住房需求;而市场上供给了500万套房子;
  • 理论上而言,房产供给大于需求,供给是需求的2倍;
  • 但实际上,在市场自然调节机制下,会导致少数人购买了多数房产,有50万元买走了这500万套房子,市场上房源为0,但还有200万住房需求没有得到解决。

所以,如何让这些囤房人乖乖把手中的房子拿出来推向市场、拿出来销售,成为了调节的一个新方向,房产税、空置税的呼声越来越高。

房产S和空置S有一个共同特点,它们都属于房屋财产保有税,不管这套房子是否出售交易,谁拥有这套房子,那么就需要按照房产价值每年交费用。

2021年的4月7日,财政部税政司司长王建在国新办发布会上提出,将进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,推进房产-税的立法与改革。很显然的一点信息,房产-s这一次确实是被“实锤”了,正在稳妥推进当中。

房产供需错配,房产税或成为“供需平衡”的有效举措?专家给建议。

对于如何收取的问题,专家们给出了基本一致的看法,例如财政科学研究所税收政策研究室主任张学诞就建议,应该设置一定的免征面积,上海曾试点时期的免征起点为60平米,所以建议今后设置为40平米/人,税率的话主张在0.2%~1.2%之间,可以通过阶梯的方式收取(也就是房产的面积越多,那么收取的税率就越高)。

什么时候到来?社科院认为在“145”期间,2类人早打算:

  • ①手上有大量房产的人;
  • ②准备大量买房的人。

房产,S对刚需家庭其实非常友好,根据40平米的免征面积计算,如果你的家庭有5口人,那么你可以购买200平米房产,而且一分钱不用缴纳,如果你的家庭有8口人,可以购置320平米房子,这也在免收范围之内。可以说,40平米的面收范围,已经足够满足刚需家庭的购房需求了,并不会增加任何成本项。

但是对于房子多的人而言,这可不是一个好消息。根据Wind数据显示,在我国A股上市的3743家企业中,有1826家上市企业大量囤投资性房地产,占比高达48%,总持有房产市值高达13340亿元,也就是130万套房子。而且这只是上市企业,非上市企业数量更加庞大,另外还有在美国、新加坡等海外上市企业未统计进来,故而13340亿元房产其实只是冰山一角

房地产大佬王石就曾说道,自己就知道身边有朋友在帝都购买有100-200套房产。过去几年里,房叔、房爷、房哥不断出现,有的一次性甩手200多套房子。在房产S到来后,这些人的房产保有成本将大幅度提高。如果大明手握600平米房产,但是家中只有2口人,在减掉免征面积80平米之后,还需要有520平米需要交费,按照单价1万元计算,那么交费基数为520万元。每年交费=520万元*0.2%~1.2%=1.04万元~6.24万元。

要知道,2021年全年房产增幅才5.1%(社科院在《住房报告2021》给出的预测),在房产保有成~本增高的情况下,手中多套房的人如何抉择?确实该早规划了。

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